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天津北方網訊 這是不少『北漂族』的看房心理軌跡:從2007年起,相信房價會回到自己的承受范圍之內,錯過了2008年的抄底,熬到了2010年的調控,還沒看到房價回到自己承受的范圍。很多北漂一族為了留在北京,最終選擇了妥協——去燕郊看看。
但是,現在連妥協的機會都幾乎沒有了。
兩三個月前,河北燕郊等地開始對外地戶籍的人口實行限制政策。工、農、中、建四大銀行的放貸都已經『卡』到了首付五成,利率1.1倍的關鍵點上。
對於不少動了念頭到河北買房的人來說,首付增加一兩萬元就是一個不小的負擔,更何況現在首付和月供都大幅上漲了。『北漂族』可能會由主動租房、河北購房轉入到被迫在京租房甚至返鄉購房了。
『關卡』 首付五成,利率1.1倍到燕郊買房的門檻提高了,到固安買房也沒那麼輕松了。近期,河北界內幾個北京人購房的熱點區域都調高了異地人購房的門檻。記者多方打聽,得到的確切消息是:四大銀行正規的房貸渠道都嚴格執行五成首付、1.1倍利率的新政策。
9月14日,記者致電河北省銀監局,其工作人員表示,這是當地為了響應國家對樓市調控而出的政策,目的在遏制投資打擊炒房,目前已經收到明顯效果,未來『隨著政策隨時調整』。
同一天,記者專程前往最受北京人關注的燕郊樓市進行了核實,從河北省銀監局、當地國有銀行、主流在售樓盤,得到的答復很明確、很一致:外地人購房首付五成,利率上浮10%,三套房不貸。對於香河、固安、廊坊等北京人也有涉足的河北區域,記者的諮詢也得到了相同的答復。
不過,和往常一樣,各地的開發商均有對策應付:和地方的商業銀行或信用社合作,爭取做到三成首付;有的開發商可以在短期內提供首付墊資服務,最大的幅度為兩成。不過,對於買房者而言,這樣的樓盤在位置、戶型、樓盤口碑方面就需要多一個心眼了。因為記者在調查的過程中,感覺『限外令』大多嚴絲合縫,這是當前河北樓市的基本特征,能貸到『優惠』的樓盤,並非主流。
影響 北京人赴河北購房熱情顯著消退自從這一輪樓市新政以來,北京人在河北鄰京地區的購房熱情就顯著消退。在燕郊,已經出現了明顯降幅,如燕郊的房價已經降到今年年初的水平,而在『限外』令的進一步影響下,業界預期這裡的房價會進一步下降。
對於北京人購房比例不算太高的廊坊區域,當地一位知名品牌開發商也承認,追隨自己多年的異地投資客現在出現了很明顯的猶豫情況。在他看來,『限外』令的嚴格執行,更多的影響可能在心理層面,不僅影響外地人,也影響本地人對當地房價的信心。
『北京人如果動了念頭到燕郊、固安買房,肯定不會是承受能力很強的人』,中國房地產協會副會長陳國強表示,『因而,在房價相比北京低一截的河北,銀行一把外地人的首付、利率門檻提高,外來購房者的反應就十分敏感。』
以一套90平米、售價7000元/平米的戶型為例,目前新的五成首付的門檻,相對於原來的兩成而言,提高了近20萬元,相當於一個月收入5000元的白領三四年的收入。對於一個剛夠兩成首付的人來說,購房計劃就得推遲三四年了(考慮房價不變的情況下)。
後市 北京租賃市場壓力值得關注陳國強表示,河北的『限外』令會讓北漂一族被迫租房,而其選擇的區域可能主要是城市外圍地區。這一點得到我愛我家副總裁胡景暉等人的認可。理由是如果樓市長期以僵持的狀況出現,租賃市場給租房人帶來的壓力會有增大的風險。
不過,由於租賃區域的外延,加上近期租金呈現回落的趨勢,短期內難以有明顯波動。
陳國強認為,各地紛紛收緊信貸政策,和8月份以來樓市的成交量抬頭有直接的關系,宏觀調控的效果遲遲不顯現,會讓很多人坐不住。『也許政策確實需要時間,也許政策還不夠嚴格,也許樓市還有其他問題影響房價,但是效果不明顯對各方心態的影響是很明顯的。在等待效果出現的時間內,要維持市場的穩定,就必須持續維持高壓態勢,必要時還必須繼續加碼,進行二次調控。目前出現的「限外」,可能算是一次「預演」。』
在胡景暉和陳國強等業界人士看來,在調控房價的同時,政府還要有對租金的上漲有足夠的准備,因為租賃價格對於無力購房的人而言,影響更直接,而且沒有退路。『政府的公租房供應量和覆蓋面會不斷加大』,陳國強表示。
- 記者調查 香河 五成首付『殺傷力』強 『首付盡量高,利率可優惠』『非廊坊市戶口,不管你買一手還是二手房,不管你是首次還是二次置業,統一都要首付50%,利率1.1倍,無論本地還是外地買家,第三套房都不給貸款。』工行香河支行工作人員9月14日告訴記者,『這是國家政策,已經執行了很長時間』。
據了解,由於審查嚴格,四大國有銀行在香河的各分支機構目前執行『限外』沒有太大區別,最多只是因貸款年限不同利率有微小差異,『現在本地戶口想辦成三成首付也要提供許多證明,最近我們要求首付盡量高,利率上可以有優惠,不然總行審批通不過,打回來重做很麻煩』。
新盤價格比預期低兩千多在北京高房價擠出效應下,買不起房的剛需們越走越遠,已踏進河北的燕郊、固安等。在香河,開發商喊出了『通州的通州』、『三年前的燕郊』的口號,萬科、富力、萬通等品牌開發商紛紛進駐,當地開發量大增,樓盤林立,其中北京的客戶比例遠遠超過本地客戶,『限外』令對當地樓市殺傷力十分強大。
『我們現在改賣北京的項目了。』當記者撥通香河樓盤北京嶺郡ONE宣傳冊上北京區號的售樓電話時,銷售人員這樣說。據介紹,限制外地人買房的政策出臺後,明顯感到香河項目的銷售速度慢了下來,公司認為更多是市場整體形勢的原因,『營銷上一直沒什麼大動作,因為想不出什麼好辦法』。近期由於公司股東旗下位於北京海淀區四季青橋東南的四季會開售,因而香河項目原來使用的北京電話號碼就被新盤使用。
而當地開發商做的大盤香語世界城更是遭遇『跳水』。首期開盤時間從5月拖到8月,再延到10月,預計均價4800元/平米,這比5個月前宣傳的單價7000元大幅下降了兩千多元。該項目銷售人員還告訴記者,現在交1000元排號費,10月2日開盤時先打9.7折,貸款再打9.9折,一次性付款則9.7折,加上開盤日的優惠,預計均價在4200元/平米左右。
除了普通住宅外,同樣以北京客、投資客為主要購買人群的別墅項目也受到明顯影響。大運河孔雀城銷售人員告訴記者:『新政後,我們項目成交案例中很多都是一次性付款,只有1/3是貸款』。據其介紹,開發商為取得銷量,讓利幅度非常大,如目前疊拼的均價是6500元—7500元/平米,公司實行總房款減8萬元,一次性付款再打9.5折,算下來均價僅六千元出頭。
燕郊 『限外』後房價降三五千 四大行嚴格執行新房貸『外地戶口在燕郊購房做貸款,無論是首次還是二次置業都一樣,首付50%,利率比基准利率上浮10%,三套房不放貸。』9月14日,工商銀行廊坊市燕郊支行工作人員告訴記者,該政策從7月開始在燕郊四大銀行嚴格執行。
記者在燕郊迎賓路上走訪了工行、建行、農行的房貸部門,都得到與上述一致的回答。
農行三河市燕郊支行員工表示:『原則上外地人(即使河北其他地市的戶口)都要按這個政策走。但如果在本市工作,能拿出一年社保繳費證明,首付可降低一點,但利率不變。』據介紹,目前本地戶口(廊坊市)購買首套房為普通住宅時,首付三成,利率8.5折,首付四成,利率7.5折;本地戶口二次置業者的首付、利率則與外地買家相同。
燕郊房價重回七八千元水平『燕郊30萬置業者中來自北京的佔了20萬。』天洋城一名置業經理告訴記者,這一輪樓市調控後,燕郊樓市先是出現只看不買的人多了,現在來看房的人還是少了些,『區域內20多個項目又開始僱人在930車站旁拉人』。
中原地產三級市場研究總監張大偉認為,對於沒有實體經濟支橕的燕郊,『限外』相當於限購,這是最近樓市一波熱銷行情中燕郊表現平淡的原因。
記者在現場看到,看房人基本都是北京人或『北漂』。其中一位父親是為兒子成家而讓出北京住宅,到燕郊另置房產的。『對不少像我這樣的剛需族而言,如能抄底,首付的提高還尚可接受。』一位購房者說。
今年3月,天洋城均價不過7000元/平米,新政出臺後,5月以13000元/平米入市,現在已降至7800元/平米;星河185從每平米11000元降至8000元,正計劃再推出幾套特價房。其銷售員對看房者最常講的話是:『政策取消後,就不會是這個價格了。』
個別樓盤有『對策』雖然大多數樓盤表示『限外令』嚴絲合縫,但仍有個別活絡的樓盤迅速有了『對策』。
『我們昨天剛辦成一單,外地戶口首次置業30%的首付,1.1倍利率。』安馨麗景的銷售人員表示,由於該項目地處離燕郊中心10公裡遠的大廠縣城區域,政策執行不像燕郊那麼嚴格,因而貸款得以被建行大廠分行審批通過。
據該銷售人員介紹,即使國有銀行收緊審批,也可從農村信用合作社等機構找到機會的。『我們也不敢打保票,開發商會協助外地戶口首次購房的買家申報三成至五成的首付,利率1.1倍。如果低於五成的申請沒有獲通過,購房者需補足首付款。』
然而,燕郊上上城的銷售人員十分自信:『我能保證辦下三成首付。現在政策緊,燕郊四大行都不做,只有我們可以通過農信社辦下三成首付。因為我們是燕郊最大的開發商。』
記者以購房者身份找到與上上城合作的三河市農村信用社諮詢,工作人員承認確有其事,『之前好多都是這樣做的』。當記者表示想詳細了解如何辦理時被拒絕了,『必須由銷售員帶著購房者前來辦理手續時纔能詳細講解如何操作。』
『開發商說的話不能全信,到時候定金交了,貸款辦不下來,總是客戶吃虧。』燕郊某經紀機構人員提醒,上上城二季、三季仍有大量尾盤,銷售的許諾具有一定風險。
廊坊 當地人預期房價下行 首付三成起付『不在本地工作,沒有工資和保險證明,首付需要五成,利率提高到1.1倍』,在多次與同事確認後,廊坊工商銀行房貸業務部門的一位工作人員向記者確認了該區域政策變化的消息。他表示,出於穩定樓市的考慮,銀行部門應政府的要求,對樓市下了『重拳』,整個河北的國有銀行可能是大同小異。
『要求首付五成已經有一段時間了,有的銀行可以對首付要求降低一點,但是起碼也要三成,利率也有提高。』一位廊坊的開發商銷售負責人透露了當前的購房貸款現狀。
他表示,盡管房貸政策沒有外界所說的那樣收緊,但最近幾個月銷售壓力增加很明顯,『河北「限外」政策不僅影響到北京人購房,本地人可能也會覺得房價會下行,不少過去在售樓處登記的看房人現在都說暫不過去看房了。』
投資客多全款買高端樓盤記者諮詢了廊坊市另外一些在售樓盤售樓處,當地的銷售人員表示,對於普通住宅而言,目前北京人到廊坊購房比例相對並不高,相比之下燕郊、香河的樓盤的比例更高一些,其受到的影響更明顯;而在廊坊一些知名的投資性樓盤、高端樓盤中,北京人購房的比例較高,他們大多是追隨一些知名開發商進入廊坊的,他們的購房實力比較強,不太依賴銀行貸款,不少是全款購房。而且他們會依據自己的判斷購房,如長期看好樓市的價格、擔心通貨膨脹等,因而不一定會隨大流而觀望。
對於今後的價格策略,多個樓盤負責人表示,會維持當前的價格水平,並適時推出折扣優惠。當地銀行人士表示,『目前的限制政策是維持房價穩定的需要,主管部門並沒有明確要求,政策松動的可能性也存在。一些開發商對此也心存觀望,因而近期廊坊房價難有大的變化。』
- 記者手記 河北『限外』或加速『京漂』返鄉購房河北的樓市與北京人產生關聯,得益於其地理優勢,先是燕郊大熱,隨後香河也受到了青睞;固安的樓市今年以來也受到一些來自大興區的人群的關注。最近一年多,由於燕郊樓市的波動,和前期置業者對居住環境的實地體驗,北京人在異地購房的熱情有所降溫,變得更加理性。
房子最終是用來住的,無論是投資還是自住買房,如果房子不適合居住,則很難長久受到關注,這應該是河北樓市從燕郊得到的啟示。燕郊的交通環境、生活配套問題對於北京上班族生活、工作的制約很顯然;缺乏知名的大型開發商支持,追隨北京漲價的信心基礎比較薄弱。這兩大問題在廊坊和香河可能會有所改善,但加上目前樓市的限購等綜合調控政策,使得越來越多的『京漂』開始重新考慮在北京過租房生活,一方面觀望樓市的價格調整,一方面尋求事業的突破。
而還有相當一部分人可能還在盤算自己的最壞打算:在自己難以在北京『漂』下去的時候,如租金進一步上漲,房價未見下調,事業難以突破的情況下,他們需要為自己找一個立足之地,這個地方不太可能是與他們的生活和工作都關聯不大的河北(除了當地人),而是自己的戶籍所在地的二三線城市。返鄉購房,有自己的生活與工作圈子,有熟悉的環境。
而即使是能承受租金的北漂一族,如果房價繼續堅挺,房產保值效果勝過銀行存款,在北京掙錢,購買戶籍地在二三線城市的房產用於保值與養老,也是一個不錯的選擇。而由於此類人群在一線城市的數量會隨房價的上漲而擴大,未來二三線城市的『返鄉購房』會成為一個熱點。
固安 開發商願墊兩成首付 七成買家來自北京,觀望較濃『國家調控樓市後,河北省就開始實行限制外地人購房的政策,主要針對北京人。因為去年燕郊、香河、固安三地的房價上漲得很快。』固安當地一名開發商告訴記者,目前『外地人首付五成,利率1.1倍』的政策在河北省各區域都普遍得到了比較嚴格的執行。
據他介紹,隨著北京南城的建設和大興區域成為熱點,和大興只隔著一條永定河的固安搭上了順風車,目前固安在售樓盤的均價在5500元—6000元/平米之間。
過去一年間,固安的房價從每平米3000元猛漲到了6000元,『現在30多個樓盤都在等預售行可證,希望趕在10月銷售。』該人士表示,明年固安的樓盤還將集中釋放,開發商幾乎將一切希望都寄予北京客身上。
該開發商表示,從去年他們公司做的市場調查數據來看,固安購房者中至少有七成以上是在北京工作的外地戶籍人員,以首次置業為主,他們看重的是固安的低房價。『比起香河至少每平米便宜1000元,但目前市場觀望情緒較濃,情況不容樂觀。』
墊付、優惠意在吸引買家當地開發商介紹,『首付比例提高到五成,利率1.1倍』對廣大剛需族而言,首付門檻至少提高數萬元,因而帶來濃郁的觀望氣氛。開發商除了加大促銷力度推盤外,還有實力較強的大開發商表示可以為客戶墊資首付兩個月。
『首付想做30%,只能是廊坊市戶口首次置業,並提供一年社保繳納證明和一年完稅證明,利率能打8.5折』永定河孔雀城銷售人員說:『我們項目一直是非普通住宅,新政出臺後就執行五成首付,如果客戶一時籌不出那麼多錢,也可以先交30%的首付,我們可以先墊資,但必須在兩個月內還清』。
據了解,永定河孔雀城為固安第一大項目,建築面積達500萬平米,產品有大堡、聯排、疊拼等,本周六將推出新開盤房源,所有優惠相加達到『認籌金卡2萬抵15萬,開盤當天再減1萬』。(張家齊自曾暉)
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