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限定購房套數
對炒房說『不』
根據29日晚多部委出臺的措施可以看出,雖然政策主體依舊是對4月份『國十條』的進一步落實,但在許多細節上均發生了些許變化。
根據新的政策要求,各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。對『房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數』。
其實,早在4月底北京市出臺的遏制房價過快上漲的房地產調控細則中就已經明確規定同一購房家庭只能新購買一套住房。如果說此前聚焦於信貸和契稅方面的政策調整還有些『間接』調控的味道,那麼對一定時期居民購房套數的限制則是直接對炒房說『不』的調控。
如在京版調控政策出臺後,北京市場的商品房成交數量在四個月內跳水式的大幅下降,這顯然與投資、投機性需求被遏制有直接關系。這一次政策明確要求『在一定時間內限定居民家庭購房套數』,很可能會擴大至上海、深圳、杭州等房價高企,投資、投機性需求旺盛的大中城市。炒房者可利用的政策空間將進一步被壓縮。
信貸『一刀切』
影響未來市場
新調控政策中對『完善差別化的住房信貸政策』的要求基本上重申了4月『國十條』的各項政策。不過其中三點變化很可能對未來的房地產市場產生重要的影響。
首先,各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。這兩條是全國『一刀切』式的政策,不再像此前出臺的政策那樣只要求在房價過高城市有選擇性地實行,更有利於打壓非自住性購房。
除此之外,對貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上的政策更加嚴厲。在此前的政策中,對於首次購買90平方米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%。現在『一刀切』地調整到三成以上,無疑提高了購房的門檻,對限制投機性的購房行為將有顯著作用。
另外,各商業銀行要加強對消費性貸款的管理,禁止用於購買住房。這將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂『灰色通道』。
契稅政策調整
保障自助需求
根據財政部的細則要求,個人購買普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象,向產權承受人征收的一種財產稅。在稅率設計上,契稅采用幅度比例稅率。這次的契稅政策與此前相比變化不大,保障自助需求與限制炒房的政策目的明顯。
相比之下,這次提出的『加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查』很可能會對開發商產生重要的影響,特別是一些有捂盤意向的房地產項目。
土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建築物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超額累進稅率,例如增值額未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,稅率為60%。
以北京為例,部分項目開發時間從2004年延續至今,土地成本佔比已經非常低,而定價一旦過高,將會導致清算土地增值稅,這將使得開發商定價更加謹慎。
公租房將成
保障房主流
在住房保障方面,政策再次強調了增加住房有效供給,同時著重強調了要『認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設,抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策』。由此可見,公共租賃住房將成為未來住房保障當中的主力軍。
同時,政策再次強調了要加大住房交易市場檢查力度的問題。首次提及查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂『陰陽合同』等行為。這些細則的具體補充不僅增強了監管的針對性,而且對其他政策的實施提供了有力的保障。
以北京為例,根據北京中原房地產的調查顯示,大部分現在的二手房成交納稅只有實際應納稅額50%。這和經紀機構與買賣雙方一起炮制『陰陽合同』等違規手段的盛行有直接關系。一旦對這種普遍存在的市場『潛規則』進行針對性的打擊,將使二手房炒家面臨高額的炒房成本。
除此之外,針對有違法、違規記錄的開發商,新政也再次嚴格要求,相應的處罰措施也更加具體,分別從其資本市場、土地市場和信貸政策三個方面入手,打擊力度進一步加大。
上海易居房地產綜合研究院院長楊紅旭認為,這次出臺的政策雖然還是在落實『國十條』,實際上在很多領域已超出『國十條』范疇。在這一政策的影響下,房地產市場走勢可能有變化,十月份的市場表現可能會比九月份差一些。今年第四季度,重點城市的商品住宅成交量估計將比8月、9月略有回落,房價上漲的動力減退,基本上將會以盤整為主基調。
(新華社北京9月30日專電)
8月以來國內房地產市場成交迅速反彈的態勢引發了人們對地產調控政策的預期,而這種預期在9月的最後兩天明朗。
29日晚,國家多部委分別出臺措施,鞏固房地產市場調控成果,促進房地產市場健康發展。其中明確商品住房首付比例調整至30%以上,調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等措施。
業內人士分析認為,此次出臺的新政策在4月份『國十條』的基礎上再次加大了調控力度,房價上漲的動力有可能因此減退。『迷茫』的樓市在新一輪政策的影響下走勢如何,更引發社會關注。
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