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9月29日,國家有關部委出臺了包括完善差別化住房信貸政策、調整住房交易環節契稅和個人所得稅優惠政策等在內的『五項措施』。央行在政策公告中表示,此次信貸政策的調整是為了進一步貫徹落實『國十條』的有關精神,鞏固房地產市場調控成果。鏈家地產市場研究部認為,對政策執行主體提出非常嚴厲的要求,是這一輪調控政策非常顯著的差別所在。『此次調控要求之前沒有制定細則的地區,要立即研究制定貫徹落實「二次調控」的實施細則,已印發實施細則的地區,要調整完善相關政策。』
【政策落地】
本市銀行暫未接到相關通知
中國人民銀行、中國銀監會網站分別公布了《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》,要求:一、各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。二、對貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基准利率1.1倍的規定。三、各商業銀行要加強對消費性貸款的管理,禁止用於購買住房。
除了對購房人貸款有規定外,通知還對開發商及商業銀行提出了要求:對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業,各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期;對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行,一經查實嚴肅處理。通知還透露,將抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。
昨日記者從本市多家銀行了解到,目前暫未接到相關通知。不過,此前本市工商銀行、農業銀行、中國銀行、渤海銀行、民生銀行、中信銀行、浦發銀行均已經暫停發放第三套房貸款,交通銀行此前也表示,原則上暫停第三套及以上住房貸款的發放。
【業內觀點】
短期內市場活躍度有望保持
我愛我家企劃總監陳萌認為,『五項措施』的出臺有效消除了市場中部分對於首輪調控效應弱化的猜測,但從政策的內容來看,二套房、三套房標准的確定等內容的執行仍需時間進一步落實和細化。
陳萌表示,政策調控效果的關鍵在於執行,在細則出臺和執行前,受政策調控影響較大的購房需求或將加快購房步伐,加之首輪調控之後市場積累了大量剛性需求及改善型自住需求的階段性釋放,短期內市場成交的活躍度仍有望延續至10月結束,二手房市場成交量價保持目前的水平穩定運行,而未來政策執行的程度將決定年內天津樓市的發展。
開發商應及時調整價格策略
『繼9月中下旬新盤集中放量後,10月本市樓市又將迎來大幅放量。9月29日晚公布新一輪調控措施無疑給10月份的樓市銷售蒙上了一層陰影。』縱橫地產總經理張良說。
中原集團研究董事程澐博士表示,各部委政策首次提出要『立即』研究制定實施細則,明確提出已發細則的地區要根據本次各部委政策進行調整和完善。因此,各地細則將於10月份密集頒布。在各項政策再次從嚴的情況下,市場需求將受到壓制和影響。而在土地增值稅及限融資的情況下,房地產開發企業也將再次面臨資金壓力,因此,在傳統銷售旺季,開發企業應審時度勢及時調整其價格策略。
【名嘴連線】
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容
新調控對『國十條』細化深化
『國家有關部委近日分別出臺的措施,基本上是對國十條細化、深化及落實。』中國社會科學院金融研究所研究員易憲容表示。在他看來,這次對『國十條』的進一步強化,不僅表明了中央政府對房地產宏觀調控的決心,而且要打破當前支橕房地產市場投機炒作的非理性預期。
易憲容表示,稅收政策嚴厲,房地產投機炒作之風將受到嚴格限制。在一些人看來更加嚴厲的信貸政策,只不過是恢復了常態。『對商品房的貸款,看上去是比2009年至2010年上半年收緊了,但是近兩年住房信貸政策是2008年下半年金融危機以來出臺的非常政策。如果仍然實行非常時期的非常政策,肯定會對中國房地產市場造成嚴重的危害。這些非常政策回歸常態既正常也必然,沒有多少嚴厲成分。』
SOHO中國董事長潘石屹
對下一季度住房市場不樂觀
昨日,SOHO中國董事長潘石屹針對此番調控接受了媒體采訪。他表示,如果不『一刀切』,『上有政策,下有對策』的現象就會重演。
在他看來,此番調控重點有兩個:一是住房信貸政策;二是房產稅,『其餘都是「進一步」如何,執行起來很難。』潘石屹表示,此次信貸政策會導致住房需求下降,而房產稅雖然沒有明確,但用了『加快推進』的字眼。他同時指出,『房產稅』的出臺會增加擁有住房家庭的日常成本,更會影響到以投資為目的購買多套住房家庭的需求。
『從上半年上市公司財務指標分析來看,地產公司負債率普遍偏高,他們寄希望於「金九銀十絕地大反彈」,但政府出臺了以上政策,尤其按揭政策對市場影響極大;還有懸在頭上的一把劍就是「房產稅」。基於以上判斷,我對下一季度住房市場的房價和成交量不樂觀。』潘石屹表示。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭
『一刀切』堵住貸款灰色通道
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,暫停第三套及以上住房貸款和暫停外地人貸款是全國一刀切式的政策,不再像『國十條』那樣只要求房價過高城市有選擇性的實行,有利於打壓投資投機性購房,尤其是外地投資投機者;以前對首次購買90平方米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%,現在都為三成以上。要求銀行加強對消費性貸款的管理,禁止用於購買住房,有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂『灰色通道』。
此外,在他看來,盡管此次政策名義上是在落實『國十條』,實際上在很多領域已超出『國十條』范疇,『房地產市場將再度降溫,10月份的市場表現將比9月份差一些。今年第四季度,重點城市的商品住宅成交量估計將比8至9月份略有回落,房價上漲的動力減退,基本上將會以盤整和小幅下調為主基調。』
關於房產稅,楊紅旭指出,接下來可能會由試點城市公布自己的具體政策,而不是由部委文件統一公布。
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