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9月份樓市出現回暖跡象。剛剛出爐的9月份成交數據顯示,上月天津商品房成交套數和成交面積環比8月分別上漲38.01%和33.7%,二手房的成交套數和成交面積則環比分別上漲20.82%和21.21%%。
首輪觀望階段性減弱
成交量上漲兩三成,價格略漲,這些跡象似乎是樓市的回暖跡象。但從市場規律和產品後勁等方面來看,回暖言之尚早,而目前時點特征更接近於新政經過半年消化期之後的階段性變化。
業內人士認為,本輪市場回調主要有三方面原因。首先,通常地產市場對於調控政策的自然消化期為3個月至半年,此輪調控出臺至今已5個月有餘,市場受眾對於首輪調控的反應也由最初的大幅觀望逐漸轉向試探性入市,最終部分剛性需求率先打破觀望的過程。因此,市場反彈的主要原因之一就是政策帶來的首輪觀望階段性減弱。
其次,樓市調控近半年來,市場雖陷入低迷觀望,但是成交量的減少並未導致成交價格的明顯降低,這也與購房者對於房價大幅下降的預期明顯不符,部分婚房、學區房以及改善型自住需求開始嘗試階段性入市,從而帶動成交活躍度的提昇。
此外,隨著『金九銀十』季節的到來,新建商品房集中開盤使得一手房交易量快速提昇,從而帶動樓市整體氣氛逐漸活躍,也是影響9月二手房市場成交再度放量的因素之一。
樓市近期將平穩運行
近期連續出臺的二次調控政策是否會再次打壓市場熱情,這是『銀十月』最受關注的問題之一。目前不少業內人士都認為,近期樓市不會繼續上漲,但也不會大幅下挫,市場整體氛圍將會保持平穩運行態勢。
地產市場分析人士認為,一方面,從二次調控的內容來看,主要是對今年首輪政策調整以來地產市場調控效果的鞏固,而二套房、三套房等標准的確定及各相關部門的執行仍需時間細化和落實;另一方面,首輪調控之後市場積累了大量剛性需求及改善型自住需求,在結婚、孩子上學、改善居住條件等需求的影響下,此類需求在年內將得到階段性的釋放。
近半年中心城區一二手房成交情況
時間2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9
一手房成交量(套) 1901 2191 787 694 821 879 1523
二手房成交量(套) 3521 4494 2430 2211 2123 2380 3012
一二手成交比例1:1.85 1:2.05 1:3.09 1:3.19 1:2.59 1:2.71 1:1.98
謝國忠:中國樓市將迎5年熊市
著名財經評論人士謝國忠日前為美國《商業周刊》撰文說,中國房地產市場已經進入『溫水煮螃蟹』的階段,雖然目前還看不到危險,但是隨著溫度昇高,危險將大大增加,但是等到房地產開發商和投資人士意識到危險來臨時,他們已經沒有能力做出反應。文章中說,中國房地產市場已經見頂,預計未來5年內都將是熊市。
謝國忠做了這樣一個比喻,現在是上海大閘蟹上市的季節,烹煮螃蟹需要將它們放在涼水裡慢慢加熱,剛開始時大閘蟹會以為自己仍在舒適的湖底,於是放松了警惕。但是隨著水溫的昇高,大閘蟹感覺到危險,它們在熱鍋裡開始用力舞動,但為時已晚。你甚至能聽到它們在鍋裡激烈掙紮的聲音,但是一會兒一切都歸於平靜,大閘蟹已經被煮熟了。
謝國忠的文章中說,中國的房地產開發商和地產投資者們正如同放在冷水裡的大閘蟹。他們感覺愜意,悠然自得,因為他們沒有意識到危險的來臨,沒有人意識到他們頭頂上的鍋蓋已經被扣上了,水溫正在慢慢昇高。文章中說,中國的房地產開發商和地產投資者們已經入鍋開蒸,只是他們還沒有意識到而已。
謝國忠在文章中說,中國的房地產市場已經見頂,未來幾個月內就將出現調整。他說,隨著人民幣昇值預期改變和資本加速流出,中國房地產市場將在未來兩年內出現一輪加速下跌。2012年可能是中國房地產市場的『荒年』。
謝國忠預測,中國房地產市場將迎來一輪持續時間至少會長達5年的下跌,房地產價格平均水平會下跌一半以上。土地出讓價格可能會跌得更多。在地產泡沫最嚴重的浙江,房地產價格跌幅可能會超過80%。
樓市頻現熱錢活躍蹤影
外資房地產企業增資明顯,大宗交易比較頻繁
近期,在歐美樓市前景慘淡的預期下,我國樓市又頻繁閃現境外資本的活躍蹤影。業內人士及專家指出,現階段,我國對或明或暗流入樓市的外資監管仍存在諸多薄弱環節,房地產領域調控正處於不斷加碼的關鍵時刻,須謹防其乾擾調控成效。
外資投資表現活躍
9月上旬在廈門出席第二屆中國國際地產投資交易會的部分業內人士透露,近一段時期,國際資本大舉進入亞洲房地產市場,在我國房地產領域直接投資表現活躍。一是外資房地產企業增資明顯,單個外資房地產基金規模趨大;二是大宗交易比較頻繁。
據商務部統計數據顯示,從今年6月起,我國房地產開發資金來源中的外資同比增幅開始轉正,且增長迅速。僅9月份,全國完成備案的外商投資房地產企業中,增資的達43家,新設立的有31家,這些數字均大幅超出過去3年的平均水平。
『近期,外資在內地房地產市場的大宗交易也較頻繁。』香港高銀國際有關負責人透露,今年7月,摩根士丹利將位於上海陸家嘴金融區附近的一處高檔住宅項目出售給了摩根大通,成交價折合人民幣約12億元;與此同時,雅居樂地產控股有限公司以人民幣50多億元的價格將旗下公司30%的股權轉手給了摩根士丹利。
戴德梁行中國行政總裁張國正透露,外資機構在中國內地房地產業特別是一線大城市的投資正呈現回昇的勢頭,比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等來自香港和新加坡的開發商,以及高盛、瑞銀、佰士通等歐美投資者。
海外融資助推『曲線』湧入
中國房地產指數研究院的最新報告指出,國內房地產企業獲取貸款難度加大,再融資被全面收緊,房地產企業開始加速構建多元化的融資渠道,發行海外債券、票據及私募基金等融資方式得到廣泛應用。
9月28日,國內大型開發商方興地產發布公告,公司擬發行5億美元於2015年到期的長期次級可換股證券,發行的可換股證券本金總額最多為6億美元,預計淨收益5.91億美元。這是方興地產今年以來首次推出大規模融資計劃。
據不完全統計,今年前8個月,金地集團、龍湖地產、遠洋地產等30多家房地產企業相繼推出了海外融資計劃,融資總規模達到了100多億美元。
麥格裡銀行集團中國區一位分析人士認為,雖然中國房地產企業海外融資是與國內銀行收緊貸款的好辦法,但其代價十分高昂,以發行5-7年期的海外債券為例,利率達10%以上。發行高息債券籌得了資金,但高額利息卻吞噬了企業的部分利潤,潛藏的債務風險不容忽視。
加強監管鞏固調控成效
浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權告訴記者,外資正在我國房地產市場坐收漁利,或者購置物業,享受日後房地產回暖後的溢價,或者以假股權真債權方式向內地房地產企業輸血,獲得高額債息。
景乃權認為,近期,外資在我國房地產領域的活躍態勢,推高部分城市房價的作用恐將進一步顯化,這將不利於國內產業結構調整及發展方式轉變。只有切實加強對外資的監管力度,纔能有效鞏固房地產調控成果。
首先,進一步梳理外資投資房地產的政策。第二,加強對外資投資房地產的外匯管理。有關部委曾聯合發布《關於規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》,對境外購房主體購買境內商品房的外匯管理加以規范。第三,針對外資產業基金大量進入商業地產,及時采用稅收、信貸等綜合手段調控外資在房地產市場的投機。第四,盡快建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。
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