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天津北方網訊:10月20日起,金融機構人民幣存貸款基准利率上調。加息後,對需要還房貸的人群而言,最關心的就是要不要提前還貸。為此,記者采訪了本市銀行的理財專家。
利率有折扣
月供負擔不大
河北銀行天津分行個人銀行部資產經理張傑表示,總體而言,是否提前還貸,要看每個家庭怎麼計算資金成本。
『如果僅從本次加息看,5年以上貸款利率水平從5.94%上昇到6.14%,對大部分住房貸款而言,月供增加得不是特別多。』張傑表示,對於那些享受了基准利率折扣,例如7折或8.5折這樣的家庭而言,加息對其房貸增加的月供負擔更是微乎其微。
以100萬元、期限30年、等額還款房貸為例,如果客戶享受了利率8.5折,加息後月供多出104.65元;如果客戶享受的是7折利率,月供則多出81.86元。『百元左右對一個家庭來說,不是很明顯的負擔,因此,暫時不需要去考慮提前還貸。』張傑表示。
同時,對那些剛剛還貸一兩年的家庭而言,更不用因為此次加息而考慮提前還貸。『一般家庭,剛買完房子負擔都比較重,閑置資金較少。再加上年關將至,無論是暖氣費、物業費等家庭開銷,還是過節走親訪友等開銷都會增多,資金不會特別富餘。』張傑表示。
張傑同時強調,一般國有四大商業銀行和大部分股份制商業銀行都會在轉年的1月1日纔調整客戶的貸款利率,只有個別股份制商業銀行纔會在次月1日或者次月加息同日上調利率,因此,不用考慮提前還貸。此外,盡管央行提高了存款利率,但從9月CPI同比漲幅看,CPI和存款利率仍然是倒掛的,理財師建議,在負利率情況下,可適當負債進行消費投資。
買理財產品
不如還貸合適
一般而言,春節之後到銀行申請提前還貸的客戶較多。張傑說:『首先,一般年底客戶都會有一筆年終獎,從萬餘元到幾萬甚至十幾萬元不等,加上年關已過,該有的開銷基本都花出去了,這時候許多客戶會將手頭結餘的閑置資金用於提前還貸。』
也有人認為,與其將這些錢用來提前還貸,不如投資其他領域以獲得收益。究竟哪個合適,記者算了一筆賬。
以貸款50萬元、期限20年、利率享受7折、等額還款為例,調整利率前,月供為3071.69元,還款前1年左右月供中的利息是1700元左右,如果客戶這時候提前還款10萬元,月供就會降到2400多元,其中利息每月就減少400元左右,一年節省利息將近4800元。
如果客戶用這10萬元購買銀行理財產品,按照當前年化收益率最高理財產品的3.6%收益率看,一年收益最高3600元左右,且目前銀行大部分理財產品收益率也就2.6%左右,相對而言,還是提前還貸合適。
哪些人不宜提前還貸
盡管提前還貸看起來能節省不少利息,但是理財師也提醒,並不是所有人都適合提前還貸。
『住房按揭貸款,月供開始階段大部分還的都是銀行利息,少部分是貸款本金,隨著時間的流逝,月供中利息佔比越來越少,本金佔比越來越大。』張傑表示,這意味著,如果客戶有提前還貸的打算,越早還越劃算。『以上述50萬元、20年貸款為例,貸款還了2至3年的客戶可以部分提前還貸,即使閑置資金不多,提前還一小部分也對減少利息有幫助。如果客戶已經還了10年左右,提前還貸省不了多少利息。』張傑表示。
除了這類客戶,對那些有意再買房、辦理房貸的人群而言也不適合提前還貸。『如果客戶當前的房貸是首套住房,一般都享受了7折或8.5折利率優惠,如果客戶還有改善居住條件的打算,再換房辦理房貸,就要按照第二套房計算,利率將是基准利率的1.1倍。』