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天津北方網訊:樓市的繁榮景象又回來了?近日,津南區某項目售樓處前排起數百人的長隊,10月實際開盤項目超過預期2.5%,年內首次實現超預期開盤。這一切是開發商『放價保量』還是樓市又一波『虛假繁榮』?業內人士表示,調控政策對開發商資金鏈形成壓力及後市不明確是市場放量的主因。長期來看,房價將在政策強壓下趨於穩定。
市場調查
價格戰開打數百人排隊選房
位於津南區外環線附近某樓盤今日開盤,昨日啟動了選房程序。記者在現場看到,銷售中心外排起長隊,購房者足有數百人之多。『現在限價房每平方米都要六七千元,而這個項目僅5000多元/平方米,來這麼多人不足為奇。』購房者小趙表示,他上午就到售樓處外排隊了,為了選房午飯都沒吃。『我們的開盤均價是5700元/平方米,這樣的價位在中心城區周邊幾乎找不到。』忙得不亦樂乎的售樓員小孫表示,此次推出的房源有500餘套,因房價低出現了搶購局面。
在記者的追問下,小孫道出了低價開盤真相。『原本11月周邊區域只有我們一家開盤,可最近旁邊的項目也要開盤搶客戶,我們不得不采取降價手段應戰。』小孫表示,該項目原定開盤價6000多元/平方米,9月開放售樓處以來積攢了很多意向客戶。『可是10月下旬,附近項目的售樓處「提前」開放了,放言在定價與我們相同的基礎上,每套房子優惠4至6萬元。我們肯定不會坐以待斃,目前價格已下調至5000多元/平方米,個別房源甚至低至4000多元/平方米,可以說接近成本價了,熱銷也在預料之中。』
搶佔市場開發商不再飆高價
雖然二次調控、央行加息等措施陸續出臺,但『銀十』期間,開發商的銷售熱情似乎比『金九』還高。搜房網數據監控中心11月2日統計,10月天津實際開盤數量為41個,另有5個項目開放售樓處,超出預計開盤數量40個。天津搜房網分析師李樺表示,9月有82%項目如期開盤,10月實際開盤數量是年內首次超預期。
『本來我們的項目計劃11月中下旬開盤,可為了搶佔市場,10月底就開盤了。』西青區某樓盤營銷負責人表示,9月初項目就開始公開登記預約客戶,截至10月中旬預約量已超出可售房源數量,因此決定提前開盤。記者走訪發現,10月的周末是項目集中開盤期,開發商不再像之前那樣飆高價,而是會制定一個相對合理的價位換銷量。
短信狂發意向客戶不堪其擾
『這種售樓短信每天都有,真讓人頭疼。』『現在的樓盤促銷短信,就連我們這些來天津的外地人也常收到,煩都煩死了。』昨日下午,記者在南京路附近進行了街頭調查,許多人表示,最近兩個月樓盤短信來勢洶洶,多的時候每天能收到十餘條。張小姐表示:『開發商適當地進行信息發布是可以理解的,但如果過於頻繁,可能會適得其反,對樓盤自身形象不利。』
據了解,成本低,可較為精准地傳遞信息是開發商熱衷發送售樓短信的主要原因。河西區某樓盤營銷人員稱,他們主要針對此前已在售樓處登記過的意向客戶進行短信群發。每條短信的成本為5至7分錢,發1萬條只要500多元。業內人士分析,開發商無從考證短信代理商具體發了多少條短信,發送率甚至可能不足五成,但這並不影響開發商對此類營銷手段的追捧。
業內揭秘
現金流為負開發商慌了
對於樓市加快開盤步伐及加大促銷現象,中惠熙元房地產銷售策劃部策劃師張文鑫表示,11月和12月是樓市傳統銷售淡季,因此部分開發商選擇借助『銀十』人氣提前開盤。『總的來說,大開發商一般會嚴格遵守開盤時間,出現超預期開盤主要是一些小開發商對於後市感到擔懮,放價保量。』『實際上,價格肉搏戰是開發商最不願看到的。』縱橫地產總經理張良表示,對開發商來講,目前的危機在於資金流動性出了問題,銷售量萎縮帶來的銷售壓力很大。
截至目前,上市房企的三季報已悉數公布。盡管眾多房企特別是龍頭企業利潤增幅明顯,但與去年同期相比,不僅負債率大幅上昇,經營性現金流量更是迅猛下滑233%。數據顯示,前三季度主要開發商的負債率均有較大幅度上昇。現金流方面,56家上市房企三季度經營性現金流量淨值為-521.83億元,去年同期為392.93億元,有37家房企經營性現金流為負。其中,『招保萬金』四大龍頭的現金流同比下滑嚴重,前三季度的經營性現金流淨值均低於-10億元,保利地產更是達到-261.08億元,而去年同期這四家公司的現金流均為正值。
分析機構指出,從開發商的角度來看,增加的利息額進一步加重了企業資金壓力,金融環境的收緊使企業融資難以打開局面。唯有降價,規模房企纔能避免損失。
專家觀點
政策強壓下房價將趨穩
對於部分樓盤提前開盤的現象,中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰表示:『去年年中開始開發商加大了拿地開發力度,按照建設周期,今年年底到明年年初市場供應會有明顯增加。此外,部分開發商對於後市並不確定,確實出現了提前開盤現象,兩項因素疊加造成10月開盤量超預期。』
蔣雲峰認為,目前房價仍處在比較穩定階段,不過短期內不排除波動可能。『長期來看,房地產市場受到國際國內各種因素影響,仍存在價格上漲壓力。』蔣雲峰表示,盡管央行上調了存貸款利率,收緊了貨幣流動性,但以美國為代表的很多國家都在釋放流動性。『這勢必會影響國內房地產市場價格,上昇態勢可能出現。』從國內情況看,CPI指數連續上漲,在加息背景下,物價上漲腳步也沒有停止。『房價與通脹預期呈正相關,很多人希望借助買房保值,房價存在著來自方方面面的上漲壓力。不過,我們可以看到政府調控樓市的決心,如果房價仍不能停止過快上漲,相信還會有新政策出臺。在這些動態調整乃至強壓下,未來房價應該能夠趨於穩定。』
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