京華時報11月09日報道：昨天，市住建委就加強商品房預售管理發布通知，今年12月1日起，開發商提交的商品房預售方案中，若自留房源須說明原因及自留商品房現房銷售的承諾，同時必須明確預售商品房的價格及優惠幅度。

　　據介紹，如果開發商存在違規行為，區縣房屋行政管理部門一旦發現，將責成房地產開發企業作出書面說明，並限期整改。房地產開發企業拒不進行書面回復或整改的，區縣房屋行政管理部門應報送市住建委，暫停該商品房項目網上簽約，記入房地產開發企業信用檔案，並通過媒體予以公示曝光。

　　對此，中國房地產聯盟秘書長陳雲峰表示，《通知》覆蓋了開發商售房所有流程，很大程度上就是針對開發商進行的『銷控』，從而避免捂盤、哄抬房價以及關系房的出現。

　　-新政

　　預售方案應告知購房人投訴渠道

　　此前北京商品房預售過程中，開發商也須提交商品房預售方案，內容主要包括項目名稱、位置、面積及價格和開盤時間。

　　此次《通知》明確，開發商還須說明項目建設的進度安排，自留商品房情況、項目開盤應急預案、商品房質量問題投訴渠道和商品房質量責任承擔主體和承擔方式等。陳雲峰說，這其實就是對開發商預售的整個過程進行了明確規定，讓每一個過程都在陽光下進行，讓購房者放心購房。

　　預售方案變更告知已購房人

　　《通知》要求，商品房預售方案原則上不得變更，但因商品房項目的規劃、設計變更等原因，預售方案中項目基本情況、建設計劃及進度安排、商品房的預售計劃、本期預售商品房的套數、建築面積及公用建築面積分攤和預測情況、房屋結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積、裝飾裝修標准等內容發生變更的，開發商應在售樓場所公示變更內容一個月，並告知已購房人。公示期滿且無爭議的，可向區縣房屋行政管理部門申請預售方案的變更備案。公示期內有爭議的，暫緩辦理預售方案的變更備案。

　　-焦點問題

　　捂盤惜售

　　對策

　　開發商須報整體預售計劃

　　規定：開發商提交的項目整體預售計劃包括：每期開盤時間、房屋套數、預售建築面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時間、銷售機構和銷售人員、開盤現場負責人員等情況；預售流程，包括購房客戶排號、選房、簽約流程；預售方式，包括電腦排號、現場搖號或先到先選等公開方式。

　　解讀：陳雲峰說，現在很多項目都是分期建設和銷售的，因此哪個部分需要開盤纔會上報申請預售許可證。而《通知》要求，開發商要上報項目整體預售計劃。也就是說，今後一個項目在第一次上報預售方案時，無論一次銷售還是分期銷售，都要說明開盤時間。這樣就避免了開發商根據市場行情開盤的操作手段，可有效地避免捂盤惜售。

　　關系房

　　對策

　　說清自留房源避免特殊交易

　　規定：提交的本期自留商品房情況包括：開發企業自留商品房的樓號、房號、規劃用途、套數、建築面積；開發企業需說明自留商品房的原因及自留商品房現房銷售的承諾；地下車庫用於自留的租賃車位和用於銷售車位的數量、位置、建築面積。

　　解讀：『從這個規定中可以看出，開發商在上報預售方案時，就必須保證每一套房源的去向透明。』陳雲峰說，一些企業確實存在自留房用於宿捨的情況，但也有為關系戶留房或預定房源的情況，或者因為某種交易，為特殊群體預留房源。在房價上漲的背景下，預留的房屋價格可能要比實際預售時的價格低很多，因此非正常的預留房源的做法有失公平。

　　虛假降價

　　對策

　　明確預售房價以及優惠幅度

　　規定：提交的本期預售商品房情況包括：本次預售樓棟的出讓及規劃情況對照表；本次預售樓棟的樓盤表、經備案的測繪成果；預售商品房的價格及優惠幅度。

　　解讀：陳雲峰說，今年市住建委曾發文規定，預售的房屋須按套標價，不再只公布均價，有效防止了哄抬房價。『但變相降價也是開發商的貓膩。』陳雲峰說，例如一個樓盤分三期銷售，一期定價1萬元，二期、三期定價1.1萬元，在一期銷售後，二期回調至1萬元，開發商可以說讓利10%，以虛假降價的方式，刺激購房人購房。業內叫做高標低賣，就是開發商們常玩的『銷控』，其效果還包括捂盤。因為二期、三期標價很高，提高了購房門檻。這時，一期房源就顯得很緊張，給購房人造成房源稀缺的緊張氛圍，形勢好的情況下，二期、三期反而還能抬價出售。

　　又訊：今後，北京的商品房在辦理預售許可時，提交的預售方案中，開發商都必須將房價、折扣等信息明確上報，並在售樓處公示。昨天，北京市出臺新規加強商品房預售的管理，新規將於下月1日起執行。

　　市住建委昨天出臺的新規要求，開發商在申請商品房預售許可時，必須提交商品房的預售方案，在取得了預售許可證後，預售方案要在售樓場所顯著位置公示。

　　預售方案不但要包括該項目的基本情況，還要包括項目建設的進度安排，如何時封頂、竣工交付，以及預售計劃，每期開盤的時間、房屋套數、采用何種預售方式等。

　　同時，預售方案中還要包括預售商品房的價格及優惠幅度。以及開發商自留商品房的樓號、房號、套數等。

　　新規中還特別提出，預售方案中要包括商品房質量責任承擔主體和承擔方式。開發商要明確在企業破產、解散等情況發生後，商品房質量責任承擔主體。

　　『這主要是為了在開發商在破產等特殊情況下，保證購房人的利益。即便是開發商破產了，房子有問題，購房人也可以找到責任人來解決。』北京市房地產協會副秘書長陳志說。

　　『這次出臺的新規，其實還是房地產調控的延續，可以看出，政府的調控仍然持續著高壓的態勢。』陳志說。

　　中國房地產職業經理人聯盟副秘書長陳雲峰認為，新規將給開發商施加一個壓力，即不能有捂盤惜售、內部認購等違規銷售行為。政府對預售已加強監管，開發商不能存在僥幸心理。

　　新規表示，如果開發商被發現有違規行為，將被責成限期整改。拒不整改的，將被暫停該項目網上簽約，即無法預售，並記入房地產開發企業信用檔案，通過媒體曝光。

　　-新規解讀

　　1.工程進度寫入預售方案

　　政策：預售方案中需明確項目建設進度安排。包括項目建設周期、各期工程建設計劃和進度安排等。

　　解讀：陳志(北京市房地產協會副秘書長)認為，這是對近期北京出臺的預售資金監管制度的細化。按照預售資金的監管，開發商的預售款只能在地下結構完成、結構封頂等4個節點上，申請提取一定比例的資金，支付工程款，采購材料等費用。因此項目建設進度安排，開發商是必須上報主管部門，並讓購房人知曉的。

　　2.售樓處須公示房價折扣

　　政策：預售方案中，要明確預售商品房的價格及優惠幅度。

　　解讀：陳雲峰(中國房地產職業經理人聯盟副秘書長)說，該規定將打擊開發商變相捂盤。『一些開發商在取得預售許可後，會先賣一個比較高的價格，如果有人買，那更好。沒人買，就先囤著。將來如果市場預期不好了，再優惠銷售。』

　　陳志認為，提前上報並公示房價和優惠幅度，就使得開發商必須提前分析房地產市場的預期。

　　3.房子怎麼賣必須上報公示

　　政策：預售方案中，要明確項目的預售計劃。包括項目整體預售計劃，每期開盤時間、房屋套數、預售建築面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時間、預售流程、排號、選房、簽約流程；預售方式，包括電腦排號、現場搖號或先到先選等公開方式。

　　解讀：陳志介紹說，以往開發商具體采取何種方式銷售，並不上報和公示，購房人也不能提前知道怎樣纔能選房和買房。新規制度下，就要求預售方式必須公開透明。

　　4.開發商自留房須公示

　　政策：預售方案中，要明確本期自留商品房情況。包括樓號、房號、規劃用途、套數、建築面積。並說明原因及銷售的承諾。

　　解讀：陳雲峰介紹說，該政策針對的是一些開發商以團購或內部認購的名義來留房，給一些關系戶，導致購房人無法買到房的現象。而且開發商留房給關系戶，往往會以很優惠的價格。新規明確房價和優惠幅度也要上報和公示，就避免了開發商這種一個樓盤，卻以低價銷售給關系戶的行為。

　　-綜述

　　『有取消預售制度的意味』

　　預售制度的爭議已經持續了多年，不少專家曾多次提出，中國應該取消預售制度。近期有媒體報道，住建部稱預售制度或將變革。

　　『其實預售制度最大的爭議，就是買房人的風險問題。買房的時候，買到的不是現成的房子，而是圖紙。』陳雲峰說。

　　陳志表示，從最近北京頻繁出臺的預售監管新規看，北京正在完善預售制度。避免開發商『空手套白狼』，減少購房人的風險。昨天出臺的新規，又對預售的行為進行了細致嚴格的規范。

　　『我認為預售制度應該取消。而且從北京近期的這些政策背後，能感覺到一些將來取消預售制度的意味。預售資金監管套在了商品房的前期環節，保證預售資金用於工程建設。將來如果這道箍套在了後期環節，也就是銀行發放按揭貸款，必須要在現房銷售時，那麼就不能預售，只能現售了。』陳志說。

　　他認為，今年對房地產的調控，房地產市場轉冷，正是取消預售的好時機。

　　陳雲峰則認為，預售應該加強監管，但不能取消。『房地產市場的發展不能滿足中國城市化的需求。也就是說，還有很多人要買房，如果都是現房了，是滿足不了需求的。