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鄒曉雲 土地問題專家
- 觀察家·關注房屋征收條例之五
按照建築物確定補償,不明確提出土地價值的補償,將會給補償的確定留下太多的操作空間,成為繼續引發拆遷糾紛的致命點,因為房屋的內涵及土地使用權是決定補償多少的關鍵。
《國有土地上房屋征收與補償條例》能夠第二次公開征求意見,確實是一種進步。但是不可諱言,在補償方面仍存有一定的缺陷,既沒有明確房屋的內涵,也沒有明確對土地使用權的補償。
在該征求意見稿關於國有土地上『房屋』的表述中,『房屋』究竟指的是建築物,還是『土地+建築物』,尚是一個模糊概念。如果指的是『土地+建築物』,那麼『國有土地上房屋』是否可以表述為『國有土地上土地加建築物』?這顯然不合邏輯。如果指的是建築物,那麼補償就可以只按照建築物的價值計算。
在『房屋』內涵不明確的情況下,征收者在確定補償價格時,一般只會按照有利於自己的方式去理解和解釋,也就是按照建築物確定補償,不明確提出土地價值的補償,『價隨房定』。相信這將會給補償的確定留下太多的操作空間,成為繼續引發拆遷糾紛的致命點,因為房屋的內涵及土地使用權是決定補償多少的關鍵。
我們可以設計兩個案例,看看其操作空間的大小。比如,一間100平方米的平房,佔有的土地為200平方米,如果市場房價是每平方米1萬元,土地價格是每平方米8000元,建築物現值為每平方米2000元,那麼,如果按照所謂的『房屋』確定補償,其補償價就是100萬。但是,如果按照『土地+建築物』的補償,其補償可以是180萬(160萬+20萬)。兩者有80萬元的差距。
另一種情況是,如果同樣是一間100平方米的平房,所佔有的土地只有100平方米,但所在區域規劃容積率為3,仍然假定市場房價是每平方米1萬元,土地價格是每建築平方米8000元,建築物現值為每平方米2000元,那麼,如果按照所謂的『房屋』確定補償,其補償價仍然是100萬。但是,如果按照『土地+建築物』的補償,其補償可以是260萬(240萬+20萬)。兩者的差距將達到160萬元。
在第一種情況下,有人會說,多餘的100平方米土地不應該屬於『房屋』所有者,所以不應該將其計入補償范圍。在私有房屋中,房屋所佔土地確實從來沒有被直接歸為房屋所有者。但房屋及其周圍所佔土地,是房屋不可分割的部分,其使用權屬於房屋所有者,沒有任何一條法律對此進行排除,拆遷時應該得到同等的尊重,如果因為土地屬於國有就不給予補償,是沒有道理的。
在第二個案例中,有人會認為,補償的差距來自於規劃條件,也不應該歸於房屋所有者。但應該看到,即使不是全部給予房屋所有者,但是,土地使用者有權分享未來開發所帶來的增值。對於一個房屋被征收者來說,他在這塊土地上的權利或者所獲得的價值,即使不是通過再開發得到,也會通過其他方式得到。
事實上,現在的很多拆遷糾紛,其主要原因就是因為沒有充分考慮土地使用權的問題。筆者相信,在不明確『房屋』內涵和不明確對土地使用權進行補償的情況下,雖然采用了市場補償的原則,但會丟掉很多應該補償的『內容』。這次拆遷條例的修改仍然是一種權宜之計,從根本上還應修改《土地管理法》,以厘清土地使用權與房屋的關系。
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