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2010年,上海市軌道交通已有11條線路,運營裡程超過400公裡;日均將可承擔580萬人次的客運量,佔公交客運量35%左右。地鐵對於上海城市格局的變化,產生了深刻的影響,其中,最主要的是對於住宅價格的影響。
如果我們隨機詢問十個市民,這麼多地鐵通車,房價會不會漲?也許其中至少九個會回答,地鐵通車,房價當然會漲。實際情況,可能正好相反,地鐵通車,極大抑制上海房價的上昇。
作為城市快速交通工具的地鐵,對於城市發展有兩大作用:疏通城市交通和拓展新城區。地鐵通車,對於中心區域來說,起的作用只是緩解交通擁堵。市中心區域的居民,不依靠地鐵出行,地鐵通車,對於市中心南京路、淮海路的住宅價格並不會產生很大的影響。
地鐵的第二個作用,是拓展了上海的城區面積。許多本來不發達的區域,由於地鐵通車,成為工薪階層置業的熱土,如梅隴、莘莊地區,由於距離市區太過遙遠,一直是市區居民無法問津的區域,現在由於地鐵一號線的通達,已經成為上海市民非常樂意居住的地區。
地鐵通車,使得原本不能居住的近郊區域成為市民可以接受的居住區域,這樣大大增加了住宅的供應量。按照經濟學常識,總體供應量增加,在需求一定的情況下,住宅平均價格將大大下降。
事實正是如此,如果不是上海地鐵一號線的開通,將50%以上的盧灣區、徐匯區的市民引導到梅隴、閔行置業,這些居民若現在都被迫擠在內環線之內買房,徐匯區、盧灣區的房價起碼在現在的基礎上翻一倍。同樣道理,在閘北區、虹口區,如果不是地鐵一號線北延伸段和三號線延伸段,彭浦新村、大柏樹就是閘北虹口居民能夠接受的最遠置業區域。
現在大家都把2005年到2006年的上海房價平穩歸功於房地產宏觀調控,實際上,上海房價之所以能夠三年不漲,背後的原因就是因為通向郊區的六七條地鐵,是它們稀釋了上海樓市的需求。2005年至今的三年,正是上海地鐵加速建設的三年,上海建設的地鐵,從原來的三四條,短短三年,一下子增加到了到12條。對於交通規劃的預期,成為上海市民選購郊區房的最大動力。每一條新的通向郊區的地鐵通車,都擴大了上海住宅的總體供應量。是地鐵,不是其他因素,止住了上海房地產市場的上漲的腳步。
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