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房價是時下最熱門的民生話題之一,買賣過二手房或租賃住房的人大都有與房產中介打交道的經歷。許娜(化名)是一家房產中介公司的普通業務員,她向記者透露了一套二手房從掛牌出售到最終售出的過程中,中介服務的種種『潛規則』,其貓兒膩之多,背後利益鏈條之復雜,讓人心驚。
『從你看房開始,如果不了解規則,就看不到真正的好房。』許娜說,『通常,中介公司和業務員手裡都囤著一些性價比很高的房源,這些房源是不會公開出來讓普通買主知道的。有渠道的業務員會留著給自己熟悉的客戶。』
許娜解釋說,這些『熟悉的客戶』並不是指『財大氣粗』的買家,而是指那些非剛性需求買房,作為投資和炒房的買家。他們會通過收集較好的房源,不停地買進賣出來賺取利潤,高頻率的買賣就需要房源性價比高纔好轉手。同時,她表示,想看到這些性價比高的『好房子』也並非難事。『私下裡和業務員達成協議即可,也就是說,你願意給業務員多少「好處費」,一萬元、兩萬元都可以。』她說。
當看中了合適的房子後,進入談價階段,業務員從中可鑽的空子更大。據她介紹,目前房產中介的行規就是,不許買賣雙方見面。『好多公司都是這麼做的,業務員在賣方那裡壓價,在買方這裡抬價,從中賺利潤。這種問題是免不了的,就是內行的人都難以把握,何況是外行的買房人呢。』許娜說。
當一套房子談妥了價錢,進入具體辦手續時,更多的『潛規則』展現在記者眼前。『就說現在每個中介都會做的避稅。以前是房產部門核價,繳稅按核價後的百分比。那時候我們都是靠在房產部門的關系來給客戶按低價核,幫他們減少稅費。普通住房還是少的,一般大的商業門面房,一單下來就可以幫客戶省不少稅,這樣客戶會直接給業務員「辛苦費」,給多少要看省多少稅,給好幾萬元的也有,客戶也願意,畢竟省的稅纔是大頭。』
據記者暗訪了解,房產中介公司和業務員與房產、地稅部門都保持著非常『友好』的關系。當記者向中介提出,自己由於一些票據丟失導致很難辦理房產證過戶的問題時,中介公司的一名經理非常老練地說,買兩條好煙,他可以去房產局直接『搞定』。
而小許說,現在和以前有變化的是,核價交稅的『掌權』部門由房產部門移到了地稅部門。『房價仍然是房產部門核,但地稅說合理就合理,說不合理就得重新核,而且核價是在基准價內還是基准價外完全由地稅說了算,這決定了是交差額營業稅還是全額營業稅,一句話就常常是好幾萬元錢啊!』她說。
『現在想少繳稅,起碼要在地稅部門認識領導。』小許說,前幾天的一單業務,客戶給地稅局的領導送了8000元,直接就從核價上省了2萬元的稅。
一套二手房買賣背後,隱藏著如此多的『潛規則』,讓外行很難了解其中『奧秘』。在記者試著敘述這些『潛規則』時,一些正在物色二手房的買家卻一臉迷惑。對於這些普通的剛性需求購房者來說,當中介行業的『潛規則』成為普遍規則時,他們只能接受。 (摘自《半月談》)