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天津北方網訊:2011年的天津樓市,大盤勢頭強勁,十餘個總規模超過50萬平方米的大型項目遍布東南西北中各個區域。不過同樣是大盤,現在的做法和以往相比已有很大改變,『大城』的概念已經出現。郊縣大盤,更多考慮的是產業定位和自身的造血功能;市區大盤,則以多種功能集為一體的城市綜合體為主。百姓兔年買房,不妨多看看大盤項目。
大盤井噴供應量釋放
縱觀整體市場布局,幾乎每個區域都有大盤的據守。中心城區,有總建築面積近86萬平方米的天津大都會;東部,有總建築面積近120萬平方米的路勁嶼東城、近70萬平方米的保利玫瑰灣、近50萬平方米的金隅悅城、近120萬平方米的恆大綠洲、近137萬平方米的東麗湖·萬科城;南部,近170萬平方米的富力津門湖、近96萬平方米的天津碧桂園、近300萬平方米的星耀五洲、近85萬平方米的海爾『家國天下&英倫風尚』;在西部,有總建築面積近40萬平方米的松江城、近67萬平方米的雲錦世家;在北部,有佔地面積高達2.5萬畝的京津新城;在濱海,有總建築面積近200萬平方米的遠洋城、近131萬平方米的世茂濕地公元等等。
以上這些大盤項目,有些是已經開發了數年,正在步入成熟期;有些則是去年剛剛開盤,正准備大展宏圖。
去年及前年成交的數個大型地塊,也有望在近期形成供應量。2010年4月28日,富力以70.5億元總價拍得津南(掛)2010-11號地塊,總用地面積約1933畝,總規劃建築面積超過300萬平方米。2009年11月,中信以36億元總價拿下津南區八裡臺鎮天嘉湖北側一塊面積約248萬平方米的地塊,未來的開發建築面積約251萬平方米。其中,富力表示,該項目被命名為富力津南新城,今年肯定會入市銷售。此外,年內還有多個新的大盤將進入市場。如深圳京基集團在津南區津港公路與津晉高速交口北側開發的京基嶺域,佔地51.09萬平方米,總建築規模87萬平方米,計劃在春節後啟動推廣活動。中糧置業在南開區南門外大街打造的大悅城,總建築面積為52萬平方米,春節後將正式亮相。五礦置業在北辰區宜興埠還有一個超大住宅項目,此項目也是五礦置業有限公司在全國最大的一個房地產投資項目,總建築面積達365萬平方米。
把大盤做成『大城』
同樣是大盤,現在的做法與以前已經發生了思維上的轉變。過去的大盤,講究的是房地產的開發,關心房子修得是否漂亮,景觀是否打造得優美……而現在的大盤,首先考慮的是自身的造血功能,產業如何定位,做什麼產品,業態怎麼分布,對片區產業發展有什麼促進……
如東麗湖板塊的天津華僑城和恆大綠洲、天嘉湖板塊的星耀五洲和中信項目等,均選定了旅游度假題材。天津華僑城將被打造成一個以文化創意、生態環保、休閑娛樂、旅游度假等元素為核心,輔以主題商業開發、主題文化產業開發的大型綜合文化旅游主題城區項目;恆大綠洲包括了五星級酒店、國際會議中心、溫泉中心、飲食中心、娛樂中心、商業中心、運動中心、豪華會所、國際雙語幼兒園等;中信天嘉湖地塊產品將涵蓋休閑、度假、旅游、娛樂等多重功能;星耀五洲集娛樂、購物、健身、休閑、居住、度假為一體,規劃了多項配套設施。
而市中心的天津大都會、天津大悅城、天津嘉裡中心、中信南站項目等,則主要為復合型功能的城市綜合體。如天津大都會除了高檔住宅之外,還包含5A級雙塔寫字樓、金融總部基地、酒店式公寓、名流會所、精品MALL、都會金街等業態;天津大悅城涵蓋了國際五星級酒店、國際甲級寫字樓、一站式購物中心、酒店式服務公寓和住宅等多業態;天津嘉裡中心總建築面積近50萬平方米,將建成集酒店、寫字樓、高級公寓為一體的大型綜合性商貿項目;中信南站項目總建築面積近93萬平方米,同樣是一個多功能的城市綜合體。
大盤開發是整合工程
有關專家指出,大盤絕不是籠統的概念,大盤開發是一種整合工程,是對互補資源進行整合、對優勢資源進行放大的系統工程。
一般來說,小盤體量小而配套的建設相對來說不完善,無法滿足小區業主的系列需求,更多的是依賴小區外的社會配套。而大盤在配套方面,往往都有一些硬性指標,包括幼兒園、學校、社區醫療設施、商業等,如富力津南新城,除近250萬平方米的住宅外,還包括478866.72平方米的商業金融業用房和49200平方米的中小學。此外,很多品牌開發商還會規劃完善的內部交通網絡以及服務於各個組團的公園、廣場等,以提高大盤項目的居住環境。
因此,總體而言,大盤項目不僅僅是在蓋房子,更深層的是帶來一種先進的人文理念。大盤所面向的客群更加廣泛,吸納不同領域、不同圈層甚至不同城市的業主匯聚在一起,這就要求大盤所營造的是多元與和諧的社區生活,能從文化層面豐富城市的幸福感。大盤作為造『城』運動中的先鋒者,它不能停留在面積大的物理層面,還應包括對一座城市版圖的拓展、片區價值的重塑、人居品質的提昇等方面的巨大影響力,是行業發展與城市昇級的中流砥柱。
另一方面,業內專家也提醒,大盤開發並不是越多越好,需要理性引導。開發商也應考慮大盤規模要適度,大盤不是小盤的簡單擴大化,它應該有規劃結構上質的變化,要考慮大社區的鄰裡單元,考慮人的生理、心理需要,滿足人性化的需求。(本報記者 姜 昊)