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國家統計局17日發布的報告顯示,2010年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.3%,已連續4個月環比上漲。
專家認為,今年房價上漲動力可能仍然較大。不過,在銀根持續收緊等一系列政策措施之下,開發商的神經再次緊繃,或將面臨較大降價促銷壓力。
走勢
房價上漲動力依舊存在
統計顯示,12月份,70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲7.6%,漲幅比11月份縮小1.7個百分點。其中,商品住宅銷售價格上漲8.5%,這當中普通住宅銷售價格上漲7.2%,高檔住宅銷售價格上漲12.8%。與上月相比,新建住宅銷售價格上漲0.3%。商品住宅銷售價格上漲0.3%,普通住宅銷售價格上漲0.4%,高檔住宅銷售價格上漲0.2%;經濟適用房銷售價格上漲0.1%。
有專家認為,房價的合理區間應是同比漲幅『跑過C P I,趕不上G D P』,雖然國家統計局公布的12月份全國70個大中城市房價同比漲幅創年內新低,但全年平均同比漲幅會比較接近G D P增速,因此目前來看估計全年的房價水平可能仍不在合理區間。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對《經濟參考報》記者表示,經測算,2010年全國商品房成交均價為5033元/平方米,同比2009年上漲7 .4%,其中商品住宅成交均價上漲5.9%,證明房價仍在高位運行。
中國 指數 研究 院近 期發 布的2010年中國主要城市住宅市場交易數據顯示,剛剛過去的2010年,杭州、重慶、北京、寧波、深圳、蘇州、廣州、長沙、天津、昆明、東莞、武漢、汕頭、包頭、上海等15個主要城市中,多數城市成交均價同比上漲接近或超過20%,其中杭州成交均價同比漲幅高達47%,位列首位。四個一線城市中,除上海外,北京、深圳、廣州三地的成交均價同比漲幅都超過了30%,分別達到37%、34%和32%。
對未來一段時間內的房價走勢,中國房地產研究會副會長顧雲昌接受《經濟參考報》采訪時表示,2011年樓市整體將保持平穩,但不排除房價仍面臨上漲壓力較大的可能。中郵證券表示,在預計的並不容樂觀的通脹水平下,居民投資房產的意願增強,這對房屋價格形成助推力。
上海易居房地產研究院一份最新報告也預計,2011年商品房均價漲幅依然會有所上漲。楊紅旭認為,未來半年左右,房價同比增幅將基本保持回落態勢,預期今年二三季度將會觸底,屆時有可能出現負增長,其後將緩慢築底。2011年房價月底環比漲幅將基本控制在0.5%以內,部分月份有可能出現環比負增長。
供求
開發商銷售壓力增大
在房價依舊高位運行的同時,商品房成交量環比增幅顯著。12月,全國商品房銷售面積21808萬平方米,上海易居房地產研究院上述報告顯示,這一數據環比11月增長115.6%。
楊紅旭分析認為,主要是受近幾個月以來通貨膨脹持續加劇和人民幣昇值導致熱錢持續湧入,部分投資需求依然青睞房地產,所以導致成交量並沒出現快速下跌的局面。他進一步預測,隨著傳統淡季的到來,今年一季度成交量將有所下降,二季度纔有可能出現持續反彈。
就全年情況來看,2010年,全國商品房銷售面積10 .43億平方米,同比增長10.1%,增幅比1月至11月提高0 .3個百分點。2010年商品房銷售額5.25萬億元,比上年增長18.3%,增幅比1月至11月提高0.8個百分點。
分析人士認為,成交量和銷售額同比兩位數增長的背後是開發商尤其是實力雄厚的大型房企『不差錢』。WIN D統計顯示,按申萬一級行業分類,兩市共計有43家房地產公司公布了2010年年度業績預告。其中,僅有6家預計將出現虧損,27家則預增,在預增的企業中,有21家預計淨利潤增長將在50%以上,佔比高達78%。
其中,陽光股份、深深房A、華麗家族等數十家房地產上市公司預計2010年淨利潤增長幅度均超過了100%。而作為行業龍頭的萬科,2010年則累計實現銷售面積897 .7萬平方米,銷售金額1081.6億元,成為國內首家『千億元』級的房地產開發商。廣發證券地產行業分析師沈愛卿對《經濟參考報》記者表示,2010年房地產上市公司業績向好,主要是由於銷售大幅增長和房價上漲。
長江證券地產行業分析師蘇雪晶認為,銷量的大幅增長和淨利潤的上昇使得相當一部分開發商們目前的資金依然比較充裕,且短期內也不會發生太大的變化。
佑威房地產研究中心副主任陸騎麟還提醒說,從全年房地產開發投資完成情況來看,2010年開工面積和施工面積分別出現26%至40%左右的增幅的情況下,而房屋的竣工面積卻僅有4.5%的增幅,其中住宅的竣工面積更是只有2.7%的增幅,不排除開發商減緩施工進度,捂盤囤地的可能。
不過,短期內資金的充裕並不意味著長久的高枕無懮,開發商們可能面對在未來半年供大於求的程度將有所增加的境況。上海易居房地產研究院的報告顯示,從月度規模來看,12月全國商品房新開工面積1.86億平方米,比11月上漲38.8%。未來半年到一年,商品房預售量將有所增加,供大於求的程度將有所加重,開發商銷售壓力增大,降價的可能性進一步增大。
趨緊
政策觸動房企敏感神經
1月17日,世茂股份、榮盛發展、中弘地產和西藏城投跌停,近80只房地產個股跌幅均在5%以上。
同天,銀監會召開2011年工作會議強調,對房地產領域風險,要繼續實施差別化房貸政策。此前,央行宣布,從1月20日起上調金融機構人民幣存款准備金率0 .5個百分點,上調後,大型金融機構存款准備金率將達19%的高位。分析人士普遍認為,近期受央行再次上調存款准備金率等一系列調控政策的影響,市場各方本已緊繃的神經正愈加敏感。
陸騎麟認為,上述政策措施意味著對房地產的貸款或將更緊,2011年開發商的資金壓力將更大。中郵證券研究報告分析認為,2011年,房地產開發企業資金環境將出現惡化。中郵證券分析,2011年貸款總量將少於2010年,而房地產公司上市融資重新啟動亦暫無時間表,而經過了1年的調控之後開發企業2011年初的財務環境也不如2010年初。
事實上,去年底以來頻頻透露出的信號已使開發商開始經歷新一輪的政策緊縮。繼中央高層在不同場合提出要堅持房地產市場調控不動搖之後,住房和城鄉建設部、國土資源部等主管部門在歲末年初召開的全國工作會議時紛紛透露出2011年房地產調控還將從緊從嚴。比如,住房和城鄉建設部提出,在支持自住性、改善性住房需求的同時,抑制投資投機性購房,遏制房價過快上漲。另外,還將會同有關部門儲備調控政策。
進入2011年之後,房產稅改革的信號已在重慶等地日漸明朗,與閑置用地相關的企業被銀監會『禁貸』將逐漸成為常態等消息頻頻傳出。
北京一家上市房企資深人士何先生日前接受《經濟參考報》記者采訪時表示,企業決策層已經意識政府可能會在2011年實施更大力度的調控政策,因此最近已開始討論應對策略,並密切關注行業內某些房企降價的舉動。
據媒體披露,1月初,恆大地產在全國多個城市的多個項目開展七五折優惠活動,具體的措施是每天的前20位七五折優惠,而21至50位客戶八五折優惠『這應該主要是為回籠資金,為2011年儲備充裕的現金流做准備。』陸騎麟說。相當一部分專家認為,在銀根持續收緊、土地市場整治力度進一步加大、房產稅改革在部分城市落地等一系列政策措施之下,開發商將面臨較大降價促銷壓力。
資料圖:去年10月,上海市政府批轉了上海市住房保障和房屋管理局等5部門《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若乾意見》。意見共12條,其中規定了在一定時期內限定居民家庭購房套數,暫定上海及外省市居民家庭只能在滬新購一套商品住房(含二手存量住房)。 |
2011年房價仍面臨上漲壓力
房地產調控將常態化
【核心閱讀】
調控之下,部分城市房價過快上漲勢頭得到初步遏制,但是,2011年房價繼續上漲的壓力仍然存在。原本是短期舉措的房地產調控將常態化,市場將長期面臨偏緊的政策環境。房價走勢將主要取決於3個因素:流動性、實際利率水平和供求關系的調整。
去年樓市量價齊漲
在國家對房地產市場進行『史上最嚴厲的調控』的2010年,市場卻仍然量價齊漲,並創下歷史新高。從9月份開始,70個大中城市房價連續4個月環比上漲。
業內人士認為,盡管去年國家先後3次出臺嚴厲的樓市調控政策,使房地產市場的投資投機型需求得到一定抑制,但以自住為目的的剛性需求仍然旺盛,加上社會流動性充裕,缺乏有效投資渠道,人民幣昇值導致境外熱錢流入,調控政策沒有有效落實等原因,使調控下的中國樓市仍然火熱。此外,住房稅收制度不健全、持有環節成本過低,地方政府對土地財政過度依賴等制度性原因,也使得樓市問題積重難返,短期的、一刀切的調控很難收到非常好的效果。
但是,在增加供應、差別化信貸政策等一系列措施的作用下,樓市也在出現積極的變化。數據顯示,2010年全國房地產開發投資、房屋新開工面積均大幅增長。此前人們擔心的調控可能會導致投資下滑、未來供應減少等情況並未出現,新開工面積的大幅增加,為未來市場供應奠定了基礎。同時,一線城市房價過快上漲的勢頭被遏制,房地產調控在一定程度上取得了效果,效果還將繼續體現。
在調控作用下,房地產企業的資金來源上漲有所放緩。2010年企業本年資金來源約7.2萬億元,比上年增長25.4%。由於調控對開發商獲得貸款審核嚴格,國內貸款僅增長10.3%,而2009年則增長48.5%。但境外熱錢進入我國房地產業的規模仍然龐大,給市場帶來一定風險。
將儲備新的調控措施
『「十二五」期間,房地產業仍然面臨重要的機遇,在解決就業和推動經濟發展方面將起到重要作用。』國家統計局總經濟師姚景源日前在華本機構主辦的『2011中國地產領袖年會』上表示,『越是重要的行業,越是需要健康發展,仍然需要堅持對行業的調控和行業自身的不斷完善。』
業內人士普遍認為,原本是短期舉措的房地產調控將常態化,市場將長期面臨偏緊的政策環境。
『2010年的調控,最重要的是兩項政策。一是通過嚴厲地執行差別化信貸政策,抑制投資投機型需求,這起到了明顯的效果。二是切實增加市場的有效供應。這兩項措施非常關鍵,應該堅持。』住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹表示,2011年我國仍將延續社會流動性過剩的局面,供求關系失衡的狀況也依然存在,因此亟須落實並強化現有的調控政策。
住房和城鄉建設部部長姜偉新透露,2011年部分城市房價繼續上漲的壓力仍然存在,調控將堅定不移。在落實已有政策的同時,將進行前瞻性研究,儲備新的調控措施。
這意味著,一旦市場再次出現量價齊漲的過熱苗頭,新一輪的調控隨時有可能到來。此外,在長期制度建設方面,房產稅的試點也在緊鑼密鼓的籌備中,重慶已經確定將開征房產稅。一旦房產稅的靴子落地,將對市場心理產生重大影響。
『調控的思路也應該有所調整,應該大力發展並建立健全房屋租賃市場。』國務院參事陳全生在上述年會上表示,大力發展房屋租賃市場,不僅可以很好地解決『有房住』的基本居住問題,還可以實現各個收入階層家庭『混居』,促進階層之間的流動。他建議,政府可以通過租金補貼、減免稅收等手段,鼓勵人們將閑置的房屋用於出租,增加租賃市場供應,並不斷完善相關法律法規,規范租賃市場。
姜偉新日前也表示,2011年起,我國將大力發展公共租賃房,公共租賃房將成為今後主要的保障形式。
房價能否回到『合理水平』
普通百姓更關心的是,在持續的嚴厲調控下,房價能否繼續穩定,有沒有可能下降,『回到合理水平』。
在搜狐焦點網近日舉行的『2011民生地產高峰論壇』上,著名經濟學家成思危向記者表示,中央政府的調控對抑制房價過快上漲起到了一定作用,而且會越來越明顯。『現在地價佔房價的比例大幅上昇,政府稅費、開發商利潤也在上昇,這3塊已經數倍於建房本身的成本。要真正降低房價,使房價逐漸回歸理性,還需要從減少政府稅費、限制開發商利潤和土地價格等方面入手。』
房地產調控對房價的影響是短期的,房價走勢主要還是取決於市場本身的變化。
2011年房價走勢將主要取決於三方面因素。一是流動性,2011年境外熱錢流入我國的壓力很可能增大,國內新增貨幣量也將維持在較高的水平,這些資金如果不能得到有效的疏導,很可能進入房地產市場,從而推動房價快速上漲。二是實際利率水平,也就是名義利率減去通貨膨脹率。如果CPI能控制在5%以內的合理水平,對抑制房價會起到作用。反之,如果2011年CPI居高不下,實際利率仍然是負利率,以抗通脹和避險為目的的購房需求將不斷增加,房價上漲的壓力也就更大。三是供求關系的調整。從2010年的數據看,商品房銷售10.43億平方米,超過了竣工的7.6億平方米,供求矛盾仍然比較突出。如果市場供應不能繼續增加,房價上漲壓力仍然會比較大。
『調控對價格的短期作用不可忽視,關鍵是要嚴格落實。』秦虹說,2011年,抓政策的落實,將是調控的一個重要任務。