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過去幾年來,鄭州主城區以東的那一大片區域,成了中國中部最大也是最繁忙的建築工地,地產大鱷、商業巨頭和資本玩家頻頻出手,用不計其數的高樓大廈和外形摩登的公共建築,為這個中原經濟重鎮勾勒出一幅令人驚異的未來『臉譜』。
但並不是所有人,包括生於斯長於斯的數百萬鄭州市民,都會甘心情願地為這一『奇跡』而歡呼。
走馬『空城』
2010年年底,美國一家名為『商業內幕』的網站公布了若乾幅鄭東新區的衛星圖片,並從圖片上判斷,這只是『一片空屋的堆積』,可能是中國最大的『鬼城』。
此言一出,鄭州當地輿論嘩然,官方反應尤為強烈。
『我們聽到後很生氣,怎麼能說是「鬼城」呢!』鄭東新區管委會信息中心新聞乾事司棟彬對《中國經營報》記者說。該管委會當時就發布了一份數據,表明鄭東新區CBD入住率達到90%,並強調鄭東新區常住人口已達30多萬。
鄭東新區建設於2003年正式拉開序幕,南北走向的中州大道將鄭州新老城區涇渭分明地『切』開。截至2009年3月,官方公布的鄭州市城區面積為303平方公裡,而鄭東新區規劃面積為150平方公裡(一說因包含在新區規劃內的鄭州國家經濟技術開發區地位難以協調,鄭東新區實際面積為115平方公裡)。
佔地3.45平方公裡的鄭東新區CBD,正好隔中州大道與老城的金水區相望,這個佔新區面積約2.3%(按150平方公裡算)的核心區,是開發最早、配套最全、人氣最旺的地方。
但早在那家美國網站『爆料』之前一個月,河南財經政法大學12名大學生就公布了一份抽樣調查報告,鄭東新區住房空置率在鄭州各城區中『不幸』高居榜首。
在這次歷時兩個月的調查中,學生們從鄭州市中心六個區29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本,運用查驗水、電、氣表,點算『黑燈率』等方法,測算空置率。結果表明,鄭東新區商住房空置率超過55%,其他五區也不低於20%。
為實地了解情況,近期記者走訪了鄭東新區數個住宅小區。位於新老城區交匯處的鑫苑中央花園,2006年便已建成,屬於鄭東新區入住人數較多的小區之一,多位小區居民表示,大概有三成左右的房子,不是經常有人居住。
記者注意到,該小區外圍的底商大都空置,一些開門營業的商戶生意看上去也比較冷清。一家桶裝水中轉站工作人員稱,從他們客戶訂水的數量看,鄭東新區越往東,小區入住率越差,能有40%就算不錯了。
誰是推手?
按照國際通行慣例,商品房空置率在5%~10%之間為合理區,10%~20%之間為危險區,20%以上為嚴重積壓區。如果那12位大學生的調查報告結果可信,那將住房空置率高達55%的鄭東新區稱為一座『空城』,也不算危言聳聽了。
盡管面臨『空城』質疑,鄭東新區住宅樓盤,尤其是高檔社區的開發熱情卻日益見漲。記者走訪了一處定於2011年下半年發售的新樓盤,據售樓小姐稱,預計售價將在每平方米1萬~1.5萬元之間,相當於鄭州老城區住宅平均售價的2~2.5倍。
除大量住宅社區外,辦公物業也是鄭東新區開發重點。河南房地產商會向記者提供的統計數據表明,2010年鄭東新區銷售辦公物業約75萬平方米,佔全市同類銷售辦公物業總面積的八成以上,比相鄰的金水區高出6倍,平均售價和租金也是全市最高的。
相比之下,鄭東新區的商鋪、商場等商業物業銷售,遠不及辦公物業火爆,2010年售出了不到14萬平方米,僅佔鄭州全市同類物業銷售面積的16%。
新區之惑
2010年8月,國務院批復的《關於〈鄭州市城市總體規劃(2008~2020年)〉的請示》中強調:『要合理定位老城區與鄭東新區的功能,優化城市空間布局,提高對周邊地區經濟社會發展的輻射帶動能力。』
換言之,無論在河南省地方還是國家中部崛起的區域戰略中,鄭東新區的地位都不容忽視。
如今,在鄭東新區CBD以北,還有一片約40平方公裡的土地正在靜靜等待開發。
按照整體規劃,未來幾年內,這裡將挖出一個面積達6平方公裡大的人工湖,環湖一帶都是高度在100米以上的高檔住宅、賓館和寫字樓,它們共同組成CBD副中心商圈,與已具雛形的CBD中心區相連,狀似一個柄端為『心』形的巨大『如意』。
這是日本建築師黑川紀章最得意的一個意念,同時,它也是鄭東新區作為鄭州及整個河南省未來發展新引擎的一個象征。
十年前,即2001年,鄭東新區遠景總體概念規劃方案進行公開國際招標,經30多位國內外專家反復評審,黑川紀章的方案最終『以先進的理念和獨具魅力的設計』獲得通過。
按該方案估算,150平方公裡的鄭東新區建設總投資應在2000億元人民幣以上。如此龐大的預算,對當年全市財政總收入只有50多億元、年均城市基建資金僅6億元的鄭州來說,無疑是一個天文數字。
為解建設資金飢渴,當時的鄭州市主管領導拍板,以『經營城市』的思路來建設『國際一流水准』的鄭東新區。簡而言之,就是依靠『土地財政』來推動新區發展。
自2003年起的七八年來,這片100多平方公裡的土地上,一共2500萬平方米建築面積的各類樓房建成或在建,包括河南建業等在內的省內外大小開發商,都紛紛砸重金進軍鄭東新區。新區內房價在政府、開發商及各路投資者的合力推動下,一路上漲。房價飆昇,反過來又帶動地價大幅上揚。
2010年11月中旬,就在大學生們公布空置率調查報告前夕,鄭東新區新火車站旁邊一幅13畝商務金融地塊由一家名不見經傳的地產商以2000萬元/畝的單價拍得,創下鄭州有史以來土地出讓價新高。
據說,附近另一地塊此前出讓時的拍賣價不過500萬元/畝。