一再被推遲的『兩房』改革方案終於有了新的動作。據國外媒體昨日報道，美國政府將公布一項提案，逐步削弱房利美與房地美(簡稱『兩房』)在美國住房市場中的中心作用，並最終將這兩家抵押貸款公司關閉或徹底私有化。

　　三種解決方案待定

　　報道援引多位白宮官員的說法稱，預計本周五美國財政部長蓋特納將向國會遞交一份『白皮書』。報道認為，該計劃一出，意味著政府將削弱對樓市的支持力度。

　　『白皮書』詳細闡述了三種減少政府在住房抵押貸款市場中作用的方案。其中最保守的建議是，除了現有的聯邦機構外，政府將退出住房抵押貸款市場。另外兩個方案則是建議創建一套新的機制，讓政府對向來由『兩房』主導的二級抵押貸款市場給予部分支持。報告還將提出按揭業務其他方面的改革措施，包括增強貸方保護；改變抵押貸款服務，以解決該行業無法與還款滯後的貸方合作的問題；清理貸款證券化、貸款捆綁銷售給投資者的新措施。

　　知情人士稱，『白皮書』的目的是為了吸引私人資本重新回到住房金融市場，從而減少政府在抵押貸款債券中的投入。過去幾十年來，『兩房』在美國住房市場中一直發揮著中心作用。由於事關重大，分析師預計美國政府對『兩房』命運的最終決定可能會在今年年底達成一致。

　　美政府已耗資千億救助

　　據悉，房利美和房地美由美國政府出資創建，主要業務是購買抵押貸款並證券化，然後在公開市場上出售證券，從而騰出資金用於提供給購房者新的貸款。由於近年來美國房地產泡沫化愈演愈烈，『兩房』不得不降低貸款門檻，這使得貸款違約增加，兩家公司遭受巨額虧損並引發次貸危機，並由此造成了波及全球的金融危機。

　　2008年9月7日，美國政府接管『兩房』。去年6月，由於股價長期表現不佳，『兩房』被勒令退市。截至目前，美國政府救助『兩房』已經耗資1480億美元，但兩家公司至今仍未能實現盈利。據去年11月評級機構標准普爾的一份報告預測，如果要完全救活『兩房』，美國政府可能要投入高達7000億美元的巨額救助金。分析人士認為，一旦政府扶植力度減弱，購房者的借貸成本將加大，會讓本已脆弱的樓市雪上加霜。

　　同時，美國共和黨和民主黨對『兩房』的爭議使這個問題披上了政治色彩。是繼續用納稅人的錢拯救『兩房』還是任其『自生自滅』成了奧巴馬政府目前面臨的一大難題。本報記者沈瑋青

　　美政府救助『兩房』大事記

　　2008年7月11日由於市場擔心『兩房』遭政府接管或增發融資，『兩房』股價險遭腰斬。時任美國財政部長的保爾森表態，美國政府暫不考慮接管。

　　2008年7月13日美國財政部和美聯儲宣布救助『兩房』措施。財政部將提高『兩房』信用額度，並承諾必要時購入股份。美聯儲承諾對『兩房』開放貼現窗口，以提供直接融資。

　　2008年7月26日美國國會參議院批准一項總額3000億美元的住房援助議案，旨在救助美國樓市，同時幫助『兩房』擺脫困境。議案授權財政部無限度提高『兩房』貸款信用額度，必要時可購入『兩房』股票。

　　2008年9月7日保爾森宣布由政府接管『兩房』，聯邦住房金融署接手『兩房』日常運作。

　　2008年9月14日聯邦住房金融署宣布，不允許房利美和房地美向前任首席執行官丹尼爾·馬德和理查德·賽倫支付巨額離任補償。

　　2009年3月18日美聯儲宣布將購買1000億美元『兩房』債券，使美聯儲2009年以來購買『兩房』債券總額翻番。

　　2009年4月22日房地美時任代理首席財務官大衛·凱勒曼在家中自殺。

　　2009年12月24日美國財政部宣布取消原先對『兩房』設定的4000億美元救助上限。

　　2010年3月23日美國財長蒂莫西·蓋特納說，鑒於美國房地產市場依然處於困境，針對『兩房』的改革宜緩行。

　　2010年5月5日房地美稱，由於今年第一季度繼續虧損大約80億美元，希望政府增加106億美元救援資金，這將使房地美的政府救助總額達到613億美元。

　　2010年5月10日房利美稱，今年第一季度繼續虧損131億美元，擬再次尋求84億美元政府救助，這將使房利美接受的政府救助總額達到836億美元。

　　2010年6月16日美國聯邦住房金融局發表聲明，要求『兩房』退市。

　　2011年2月9日消息稱美國政府擬關閉『兩房』。

　　回顧

　　『兩房』去年遭遇退市

　　2010年6月16日，美國聯邦住房金融局表示，准備將其監管的房利美與房地美的股票從紐約證券交易所退市，理由是兩家公司的股價長期表現不佳。

　　根據紐約證交所規定，如果一家上市公司的股價連續30個交易日低於1美元，其股票將被摘牌。自2008年9月起，在超過30個交易日中，房利美與房地美普通股的價格一直徘徊在1美元附近；最近的30個交易日裡，房利美的股票價格跌破了1美元，房地美則在1.0美元-1.5美元之間徘徊。

　　去年7月8日，紐約和芝加哥證券交易所在開市前停止了房利美普通股和優先股交易。該公司在退市前一天宣布，將發行三年期新債，到期日為2013年8月20日。退市前，房利美股價已跌至每股25美分。房地美同日也從紐交所退市。(沈瑋青)

　　『兩房』三年彌補1/8損失

　　美國金融危機質詢委員會上月發布的報告顯示，『兩房』在過去約三年中通過要求銀行購回劣質抵押貸款收回總計209億美元的資金，但僅佔『兩房』自2008年以來信貸損失總額的1/8。

　　報告顯示，從2007年至2010年8月31日，『兩房』曾要求銀行回購將近167000份劣質抵押貸款，總額達348億美元。在此過程中，實際收回總額達209億美元，其中房利美從銀行收回118億美元，房地美收回91億美元。

　　『兩房』通常從銀行購買貸款並將其證券化後賣給投資者，並為這些證券提供擔保以防借款人違約。當銀行將抵押貸款賣給『兩房』時，會就一定的貸款銷售標准達成協議，並有責任在不滿足這些標准的情況下回購貸款。但問題是那些原本該用來居住的房屋實際上卻被用作投資。當違約率較低的時候，回購貸款一般被當作正常發生的營業成本。但當金融危機爆發，美國的止贖權不斷攀昇後，『兩房』已開始加強對違約貸款的核查，並迫使銀行購買這些銷售無望的貸款。這就導致銀行的回購成本成為非正常營業成本。

　　據分析師估算，美國銀行業因為回購『兩房』劣質抵押貸款而造成的損失最終將高達280億美元。(沈瑋青)

　　小資料

　　房利美和房地美

　　『兩房』是美國最大的兩家住房抵押貸款機構聯邦國民抵押協會(簡稱房利美)和聯邦住房貸款抵押公司(簡稱房地美)的簡稱。由美國國會立法設立的政府支助機構，目的在於為住房抵押貸款市場提供穩定而連續的支持，提高住房抵押貸款的可獲得性。

　　美國的住房政策是政府公共政策之一，自1932年構建聯邦住宅貸款銀行系統以來，逐漸形成了以『兩房』為主、私人抵押貸款機構為輔的住房抵押貸款二級市場，通過政府乾預和市場化運作相結合的方式，為住房建設提供資金保障。

　　『兩房』是美國房地產市場的支柱，兩家機構承保或者購買的房地產貸款約佔美國居民房地產市場的50%，次貸危機以來達到80%以上。『兩房』擁有和擔保的資產規模約5.5萬億美元。在『兩房』債券投資者中，70%以上是養老基金、共同基金、商業銀行和保險公司等美國國內投資者。

　　落地

　　中國是『兩房』大債主

　　據悉，中國目前持有『兩房』數千億美元的債券，專家稱此舉或對中國的投資產生一定的賬面損失。

　　早在2008年就有消息稱，中國政府是『兩房』債券的最大海外購買者，持有數千億美元的『兩房』債券。日本、開曼群島、盧森堡和比利時等國也是其主要持有國，五國共持有1.3萬億美元的『兩房』債券。但由於數據不公開，目前對此並無相關的確切數字。標准普爾曾經在報告中指出，截至去年6月中國金融機構持有『兩房』債券總額達到3400億美元。

　　在『兩房』退市時，有質疑稱中國購買的『兩房』債券將面臨巨額損失。國家外管局當時曾表示，『兩房』債券規模大、流動性較好，在債券投資領域一直是各國中央銀行進行外匯儲備投資的重要對象。危機期間，『兩房』獲得美國政府的積極救助，總體情況穩定。『兩房』債券當時還本付息正常，價格穩定，且我國外匯儲備沒有投資『兩房』股票，因此退市對『兩房』的債券未造成負面影響。(沈瑋青)

　　專家觀點

　　中國投資『兩房』不會打水漂

　　中國人民大學經濟學院副院長劉元春昨日表示，由於『兩房』涉及的資產規模較大，不僅會對海外投資者產生影響，還會給美國國內的房地產市場帶來震動。但是任何重大的決策都需要循序漸進，過程可能相對漫長，而且美國去年已經宣布『兩房』退市，市場對於政府決策已經有了一個緩衝消化的過程，海外投資者也理應有了相應的對策，所以他預計『兩房』的新政策不會對市場帶來太大震動。

　　劉元春還表示，中國購買『兩房』債券不單是為獲回報，還有其戰略考慮。『兩房』關閉後從清償的程序上來講可能會使中國的債券產生賬面縮水，但從中長期來看，戰略上或會有所收益，不能一概而論。

　　中國外匯投資研究院院長譚雅玲則認為，中國投資『兩房』打水漂的可能性不大。『兩房』債券數額龐大，事關美國政府的信譽和國家形象，美國不會做出輕率決定，而會對市場有所交待。她認為隨著目前美國房地產市場出現回暖跡象，中國應根據市場情況隨時調整戰略組合，即時觀望跟進。(沈瑋青)