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購買空置房 “五證”看齊全問清中介商
北方網消息：與全國很多大城市相比，天津商品房的空置現象距離風險警戒線還比較遠。截至去年底，本市商品房空置率爲9%，低於全國13%的平均水平，空置面積比去年年初減少50萬平方米。房地產的市場增溫進一步緩解了空置房的滯壓情況。
空置房開始解套，一方面反映了市場升溫時期高需求對市場存量產品的消化能力；同時也讓置業者重新開始關注空置房的投資價值與前景。而空置房現象自身所涵蓋的產品素質、市場對接問題，並不會因需求增加而自然消失。如何避免或減少新一輪空置房的產生，讓老百姓買到適合需求的新鮮商品房，纔是開發商應該潛心研究的根本。
住宅市場整體上漲 空置房“搭車”擡身價
房地產產品的價格與需求量是直接相關的。於需求量大增，本市房地產市場價格從去年開整體看漲，即使是以低價爲特徵的空置房，價也開始大幅回升。
去年以來房地產產品的全線熱銷，使住宅產品銷售量和銷售速度都明顯攀升，空置房也不例外。需求結構而言，目前本市的住宅需求正處於安置和改善型住宅同步升溫的時期，各種檔次房地產品的銷售空間都有所放量，而同時具有商品房性、現房特點和價格優勢等諸多長處的空置房，趁熱鐵，提價高賣也在情理之中。
由於現階段市場現房需求的持續高溫，空置在大多數消費者印象中的低價特點，已經逐漸模。一位銷售人員表示，目前大部分地區空置房的格已經與商品房無異，個別地區空置房價格甚至過該地區商品房平均價格。例如，南開區和紅橋交界的某項目開盤時售價只有2000元/平方米右，而不久前通過該公司代買的七、八套空置房，平方米均價竟超過了3300元。
消費主力是需求型人羣 30萬以下空置房好賣
即使居住的需求量遠遠大於供給，也並不是所空置房都能趁着眼下的大開發時機輕鬆出手。
很多市場經營者的共同感受是，剛性需求拉市場整體升溫，而真正能起到支撐作用的“熱”，只是市場定位與消化人羣需求相吻合的那部分產品。對於空置房而言，大部分消費者其仍將其看作中偏低檔次的產品。因此，空置房銷售，仍以需求型人羣爲主。
從市場面來看，目前比較好賣的空置房大多中爲單平方米價格較低或總價處於中低檔的產。一些銷售人員表示，總房款在30萬以下的空商品房銷售最集中，而售價在15-25萬之間的居室則通常是一上市就脫銷,100平方米以內的偏單和60至80平方米的一居室住宅更是買家不斷。部分房價較高的地區，如果空置房單平方米價格能夠比整體價位低20%以上，即使總房價高於35萬，仍比較容易找到買家。
還有一些設計不存在明顯硬傷，但社區環境與其他商品房社區相比較差的空置房，在最近一段時間的銷售中業績不錯。購房者付先生表示，現階段房地產市場價格普遍偏高，二手房價格也並不比商品房便宜，還不如買套價格比較便宜的商品房。很多空置房的位置都在市區中心，但社區環境好的房子大多單價不低，剩的又多是大戶型，對於一般工薪階層的消費者來說，還是承受不起。
專業代理銷售爲主 開發商籌錢再置地
當市場開始升溫，越來越多的開發商急於快速將手中的項目變現，籌集資金，尋找下一個投資目標。於是，很多空置房便集中到了代理銷售公司的手中。
空置房的處理，目前市場上主要有開發商自銷、代理公司銷售、物業或代理公司協助出租經營等方法。其中商鋪和寫字樓等空置房的處理多以出租爲主。而採用最多的方式，還是代理銷售。原因有二。一是專業的代理銷售公司大多有比較成熟的銷售渠道，能夠在短時間內迅速消化這些空置房。例如，上個月本市南開區某項目剩餘的80套空置尾房，在交給中介代理公司銷售後，僅兩週就全部售罄。二是很多開發商手中同時擁有數個項目需要清盤，如果各個項目分別銷售則成本太高，不如統一交由中介公司代理，省時又省力。
大量空置商品房的求現，使有實力的代理企業在此時期能夠得以更快擴張。去年出臺的新政策從資金和土地供應等方面都對開發商的實力提出了更高的要求，開發商要進一步發展就必須具備一定的土地資源，而滯銷的項目則必然會形成企業的資金困難，從而影響購買土地的進程。因此，很多開發商更樂於將項目交給能夠付款買斷銷售權的代理公司。
“尊貴戶型”尾房不少 積壓越久銷售越難
雖然眼下銷售量大增，但空置房畢竟還是長期滯銷產品。專家認爲，形成商品房空置的原因主要有兩方面，一是產品性價比差或總房款過高，二是市場投資過熱也形成了大量統計之外的空置房。
按照商品房空置面積種類分組，空置時間在1年以內的爲待銷商品房，空置時間在1年以上3年以內的爲滯銷商品房，空置時間在3年以上的爲積壓商品房。一般來說，空置房積壓時間越長其銷售就越困難。因爲其設計、配套水平和市場適應性都已經落後於市場現狀。一些寫字樓和商業房地產長達數年的滯銷就直接反映了這種供需矛盾的存在，並且隨着滯銷時間的增長，其銷售難度也越來越大。
性價比的矛盾主要還是集中在產品設計與產品檔次的不和諧。很多價格與設計、配套水平不符，或者戶型過大、總價過高而形成空置的商品房，即使是在目前市場需求迫切的情況下，仍舊難以符合大多數求購者的需求。其中戶型設計的矛盾最爲鮮明。過多例如曾經在很多項目中以"尊貴"形象推出的150平方米左右平層兩居室、130平方米左右躍層等，在很多項目的尾盤中都不難發現其蹤跡。可見，過多的面積浪費是購房者最難接受的。
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