京華時報：北京國土資源局揭秘土地成本 稱其只佔房價兩成
北京商品房建設工地
近期，有多家開發商表示房價之 所以居高不下，都是因為地價上漲抬高了開發成本。昨天，北京市國土資源局召開新聞發布會，首次公開披露了開發商的真實土地成本，並表示，北京市現有的土地資源足以保證每年的經濟適用房建設。
土地成本只佔房價兩成比例
按照有關政策規定，自2004年8月31日以後，開發商將主要通過『招拍掛』(招標、拍賣、掛牌)三種方式取得土地，以前的協議土地轉讓方式將日漸淡出。但采用『招拍掛』方式後，開發商紛紛認為，在新的模式下，土地入市價格被大幅抬高，這直接導致開發成本上昇。有開發商公開表示，房價之所以居高不下，都是因為地價上漲抬高了開發成本。
昨天，北京市國土資源局新聞發言人、副局長張維對這種說法進行了全面駁斥。張維表示，近期，國土資源部在全國范圍內就地價與房價問題，做了專門的調研，最後的統計數字顯示，結合國內32個主要城市的數據，從全國的平均水平來看，地價因素只佔商品房成本的23%。而北京土地佔成本比還略低於全國平均水平，該數據為22.98%；上海的土地佔成本比相對更低，土地只佔總成本的16.15%；廣州則更低，為11.4%。土地佔房地產商開發項目成本的比重是比較小的。
國土資源部同時還對全國51個城市2004年的土地價格進行了調查。張維表示，按照國土部的數據，2004年，全國的土地平均價格為1198元，比2003年上漲了6.1%，其中，住宅用地的土地平均價格還要略低一些，為1128元，只比2003年上漲了5.4%。2004年度，國內部分城市的部分房地產項目價格出現了相當大幅度的上漲，通過相關數據可以很清晰地看到，部分地區房價的漲幅遠遠大於地價上漲幅度。由此可見，房價上漲是由很多原因導致的，土地成本推動只是很小的一部分，開發商將房價上漲全歸於土地問題，是站不住腳的。
商品房價北京房價表現平穩
近期，北京市建委發布了北京市2004年下半年新建商品住房買賣指導價格，數據顯示去年下半年，本市商品住宅成交均價達到6048元/平方米，同比增長540元/平方米，增幅達9.8%；公寓成交均價10438元/平方米，上漲932元/平方米。
有市場人士同時也認為，因為上海的高檔房屋價格漲勢凶猛，受到價格比較因素的作用，北京市的房價在2004年也出現了幾年來最大的漲幅，一些高檔項目的漲幅尤其突出，溫榆河一帶的二手別墅市場在2004年就基本上出現了30%以上的漲幅，從每平方米1500美元左右，上揚到了2000美元左右。
針對北京市的房價問題，張維表示，北京的房價走勢還是比較平穩的。張維解釋說，其所掌握的數據顯示，北京市的商品房均價目前在5054元/平方米左右，與往年相比漲幅並不太大。在1997年到1998年間，北京房價曾經出現過大漲行情，當時北京房價位於全國首位，北京的房屋均價要比上海高2000元/平方米左右，比全國均價高出3000元/平方米左右。在此之後，北京市的房價就一直保持在比較平穩的態勢上，盡管均價比全國平均水平高出不少，但近年來的漲幅要遠小於上海、重慶等地。
土地供應今年土地供應充足
基於對北京市目前房價走勢平穩的這個認識，北京市國土資源局將會充分保證2005年北京市的土地供應面積。
張維表示，到目前為止，北京市2005年的土地供應計劃還沒有經過市政府的審批，所以目前還不能正式公布，但本年度的土地供應計劃將絕對會滿足、符合城市發展的需求，並不會出現土地供應過緊的問題。
2002年，北京市國土資源局共供應土地4559公頃；2003年共供應6438公頃，相比增幅是比較大的；到2004年，更是達到了創記錄的9498公頃。
張維解釋說，2004年之所以會出現土地供應面積再次激增的現象，是有其獨特原因的。當年因為首都機場擴建工程，僅此一個項目就一次性供應土地上千公頃，再加上2004年存在所謂的『8.31』大限問題，導致北京市的開發商全都集中申報項目，引發了土地供應大幅放量。
盡管2005年的土地供應計劃還沒有確定最終的具體數字，但張維表示，根據發展需求預測，另外再排除一些類似於『8.31』那樣的歷史因素的影響，2005年的土地供應面積計劃維持在2003年的水平，也就是全年共供應6000多公頃土地。因為『8.31』之後，現在開發商手中本身就有不少土地，這部分土地在2005年將會有一定的釋放，再加上2005年的新供應土地，將足以滿足北京市2005年的發展需求。
經濟適用房建設用地絕對保障
在兩會期間，曾經傳出消息，有代表建議北京市取消經濟適用房這種做法。在3月31日的采訪中，記者從北京市建委和國土資源局了解到，北京市將會繼續推出經濟適用房，而且相關用地絕對充足。
建委有關工作人員對記者表示，經濟適用房對北京意義重大，在全國范圍內都具有示范意義。1998年至2003年底，北京市共批准經濟適用住房建設項目52個，竣工面積1113萬平方米，中央國家單位及各系統等建設413萬平方米；兩部分共約1500多萬平方米，平均每年竣工面積250多萬平方米。
2004年北京市竣工經濟適用房306萬平方米，全市經濟適用房均價為每平方米2953元，而去年包括經濟適用房在內的商品住宅均價為每平方米4747元，如果不包括經濟適用房，2004年商品住宅的均價應為每平方米5025元，也就是說，經濟適用房將商品住宅均價拉低了278元。
有市場人士表示，與上海相比，北京房地產市場之所以呈現相對穩定狀態，房價只是平穩上漲，一個非常重要的因素就是北京每年有300萬平方米左右經濟適用房的供應量，對整個商品房市場起著平衡作用。如果沒有經濟適用房的這種『中和』作用，北京房價漲幅肯定要增加不小。
建委有關工作人員表示，在今後，北京市仍將大力推進經濟適用房的建設工作。張維昨天也表示，經濟適用房用地屬於劃撥用地，國土局在供地政策上對經濟適用房將予以絕對保證，只要建委等部門確定好具體的項目位置，國土局每年都能保證200萬到300萬平方米的土地供應量。
新聞鏈接一 土地供應辦法將出臺
北京市國土資源局有關負責人昨天表示，北京市目前正在制定『北京市國有土地供應辦法』，該辦法預計很快就將正式公布，在新辦法的指引下，北京市的土地市場將被納入一個更加規范的體系之內。
北京市國土資源局副局長張維表示，2004年北京市有關部門對土地市場進行了治理整頓，共清理土地違法行為2411件，涉及土地5424公頃。截止到2004年底，已經制止糾正1569件，立案查處842件(已結案723件)，責令退還土地1500公頃，復耕土地449公頃。
有知情人士表示，北京市的土地市場相對而言還是存在比較多的問題的，僅一個治理整頓就查出5424公頃存在違規問題的土地，這已經基本上相當於正常年度裡，北京市一年的土地供應總量。有關方面對該問題的處罰力度過輕助長了違規行為的發生。在此次整頓中，共查出土地違法行為2411件，但僅有7人受行政處分，5人受黨紀處分。
針對北京市的土地市場，張維表示，國土局正在會同市發改委等部門制定『北京市國有土地供應辦法』，該辦法將建立不同產業的用地標准，並將制定出北京市的土地儲備計劃。該辦法還將規定，北京市的土地以後全面由市一級政府統一供應，市政府將按照不同用途、不同方式，對土地供應有保有壓。此外，按照新辦法，有關部門以後還將對北京土地市場采取新的監管模式，每季度都將做出市場分析。
新聞鏈接二 94%開發區被核減
北京市國土資源局昨天宣布，經過清理整頓，北京市共核減開發區442個，被核減的開發區將面臨轉為自用、復耕、按正常程序運作三種處理方式。
北京市國土資源局副局長張維表示，經過2004年的清理整頓，北京市的470個各類開發區核減了442個，減幅為94%；核減規劃面積46768公頃，減幅為53.4%。
針對如何處理被核減開發園區問題，北京將主要采取三種做法：對已經建成了的開發園區，要求其取消名稱，轉為自用；對沒有動工，只進行了圈地的開發區，則要求其徹底復耕；對工程正處在進行中的，則要求其按普通項目，正常申報。
目前，北京市未發現再以開發區名義招商引資的現象，也沒有再成片開發土地的行為。本市保留、擬保留的28個開發區，已上報國務院審核。目前北京經濟技術開發區已通過審核。
北京晨報：北京市國土資源局:『地價導致高房價』沒有根據
『北京市土地價格在商品房成本中的比例遠低於全國平均水平，地價導致房價上漲的說法沒有根據』。昨天，市國土資源局召開首次新聞發布會，透露北京今年的土地供應量將與2003年相當，土地供應充足。另據了解，『北京市國有建設用地供應辦法』即將出臺，北京市土地供應計劃也將明晰。 市國土資源局相關負責人介紹說，本市土地價格在商品房成本中佔22.98%，低於全國平均的26%。而土地價格在商品房成本中所佔比例並不是很高，地價並不是拉動房價上漲最主要的原因。這位負責人進一步分析指出，在我國房價比較高的上海和廣州，土地價格在房價中所佔比例也只有16.15%和11.4%，因此地價導致房價上漲的說法是沒有根據的。
這名負責人還透露，2005年北京市的土地供應仍然充足，總量大約在6000多公頃，與2003年水平相當。他認為，目前北京市的土地供應充足，並未出現緊張局面。
市國土資源局昨天還公布，在北京市治理整頓土地市場秩序期間，共清理土地違法行為2411件，重點查處了北京東方大學城非法佔地建設高爾夫球場案、昌平區陽坊鎮工業小區非法佔用耕地案、海淀區上莊鄉乾部違法批地建設『天涯名流別墅』案、九洲宏業公司非法佔用房山區長溝鎮墳莊村耕地案等19起典型案件。
另據了解，我市保留、擬保留的有28個開發區，除北京經濟技術開發區已通過審核，還有27個開發區等待國務院審核。
