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專家擔心：宏觀調控一旦半途而廢 房價將迅速上漲
等待價格下降後購買，成爲近一段時期北京和上海購房者的普遍心理。
從當前情況看，房產新政措施已取得一定積極效果。但未來的房地產市場走勢仍是衆人關心的焦點，圍繞這一問題記者近日採訪了相關專家。專家表示，目前的房價回落還遠未達到真正理性的境界，只是政策引發了短期效應。現在房地產宏觀調控到了關鍵時候,絕對不能半途而廢,否則觀望就變成確信房價不會下調,房價將會像去年一樣快速上漲。
上海：有購房意向者不到兩成
北京：再等等成了樓市口頭禪
按照常理，6月本應是房地產銷售逐步漸旺的階段，然而，北京的地產商卻沒法像往年那樣忙碌，政策調控帶來的“持幣觀望”正在困擾着他們。
儘管有着首創置業的強大背景，萬林義也只能選擇等待。陽光上東總經理萬林義近日私下告訴記者，陽光上東的二期開盤將推遲到九十月份，而按照原計劃，6月底是該項目二期的開盤日期。“主要是政策帶來的市場態勢不明朗，市場中持幣觀望的現象比較嚴重。我們首創方面和建設部、國土資源部的專家開了幾次座談會，覺得目前這種情況在九十月份之前不會有改觀，索性等一等。”他說。
當然，現在苦惱的絕不止北京的開發商。據上海公開的樓盤銷售信息統計，2005年三月份以來，上海超過50個樓盤的平均銷售率不足三成，二三月份新樓盤開盤的時候，房源幾乎是一售而空，但三月份以後，有些樓盤開了兩個月，房子只賣出了一半。進入5月，上海的房價開始讓開發商心疼起來，公開數據顯示，5月13日上海房屋交易均價8227元/平方米，銷售套數爲276套；5月16日銷售均價就開始下降爲7443元/平方米，銷售套數爲232套；而到了5月18日下午5時統計的數據則顯示，該日上海房屋交易的均價爲6928元/平方米，銷售套數爲287套。至此，房產新政出臺一週，上海房價竟下跌了近2000元/平方米。據近日出版的勞動報報道，第十七屆中國上海房地產展示交易會近日閉幕，一股觀望氣氛瀰漫其中，很多人受價格因素制約，仍處在觀望狀態，有購房意向者不到兩成。
央行上海分行最近公佈的數據顯示，5月末，上海市中資金融機構個人住房貸款當月新增20.8億元，同比少增25.6億元，這似乎預示着，上海樓市自住性需求真實狀況正在逐步顯現。中房指數研究院華東分院副院長陳晟在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，上海目前房價還是太高，平心而論，想在上海買房的人多，但買不起房的人也多。這在很大程度上抑制了自住性需求的釋放。陳晟認爲，目前上海房地產拐點已經出現，正展開下降週期的第一輪博弈。兩個月後，也就是9月份左右，纔會看到上海樓市的真實需求，也就是自住性需求的情況。
房價回落只顯現短期效應
應警惕北京重蹈上海覆轍
國家統計局數據顯示，2005年1至5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%。其中，商品住宅平均銷售價格上漲11.3%；商業營業用房的銷售價格上漲4.1%。多名經濟學家根據這組數據作出這樣的分析——房價仍會在下半年持續上漲。
其實對於投資者的行爲和心理，投資者本人和房產經紀公司應該最有發言權。上海的馮先生就是一個投資客代表。他於2003年買了一套5500元/平方米的房子，到2004年9月時，以8100元/平方米的價格在中介掛出都非常搶手，馮先生並沒有見好就收而是繼續等待，希望房價繼續上漲，再多“撈”一把。沒想到的是，猶豫間加息、限制貸款、提高收付、徵收差額營業稅等平抑房價的政策都出來了，突然間馮先生的房子便無人問津，此時上海出現了大量的二手房拋盤。中介公司表示，掛牌的二手房源增加幅度較大，但成交量和成交價格則在反方向下跌。中介方面分析，房源激增，價格下跌主要是由於投資者心理恐慌，拋售者衆，但購房者則企盼房價理性回落，持幣待購，這樣就形成了供大於求的局面，價格下降也是情理之中的事。
與此同時，北京的投資客同樣也表現出了恐慌心理。一方面是一級市場上投資性買家減少，更多的則表現在二級市場，據金誠信房地產經紀公司總經理邱宏介紹，“國八條”出臺之後登記出售二手房源的客戶明顯增多，“七八意見”的具體條款則更加速了這一步伐，意見中的營業稅等具體政策使很多人產生了恐懼心理。據鏈家統計顯示，第十七屆房交會的成交量比上一屆降低了25%，二手房的成交價格也在近兩年來首次顯現出下跌趨勢。
通過對比不難發現，在房產政策影響之下，上海的房地產市場對政策的敏感性比北京要強很多。原因何在？業內人士表示，一個理性的市場對政策的反映敏感性不強，而一個非理性的市場則要敏感的多，正如“國八條”一出，上海的房價就應聲而落。在政策“猛藥”下發之前，上海房價一路猛漲，但是租賃卻並不是很理想；北京房價也在上漲，但租賃市場也呈比較樂觀的狀態。這就折射出一個問題，那就是上海的房價虛高，很多投資者在支撐市場，而實際需求並沒有表現的那麼旺盛；北京的市場則相對理性，一級市場價格上漲，租賃市場也能跟進。
那麼，在政策影響之下，上海房地產的成交量和成交價格都下降了，是否就意味着市場已經理性了呢？浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬表示，每次一個新政策出臺前後都會迎來房價平穩或回落期，但如果政策出臺一段時間沒有新政策跟進，市場預期又會發生改變，房價又將繼續走高，這就緣於一些根本因素沒有徹底解決，包括金融、稅收和土地供應三個方面。看來，虞曉芬的分析很好地解釋了上海房價波動大的原因。並且暗示了這樣一個道理，目前的房價回落還遠未達到真正理性的境界，只是政策引發了短期效應，要真正讓市場走向理性，還必須有新政策出臺，並且擊中問題要害。
雖說北京的情況比上海要好，但業內人士表示，如果不加以警惕，北京很可能重蹈上海覆轍，所以繼續加強政策宏觀調控和利用經濟手段規範市場這兩條措施都是不可或缺的。
宏觀調控政策效果顯現
房價下半年將有所跌落
近日，一些專家在接受本報記者採訪時表示，現在房地產宏觀調控到了一個關鍵時期,絕對不能半途而廢,否則觀望就變成確信房價不會下調,房價將會像去年一樣繼續上漲。
“實際上從2004年開始，國家就已經制定了宏觀調控的政策，包括提高房地產開發企業的資本金、規範土地市場的秩序以及端正房地產企業的指導思想等。今年針對房地產發展的實際情況，國家又出臺了一些新的政策，這些政策可以說體現了要在一段時間內解決：房地產投資規模過大，價格增長過快，市場交易的秩序不規範，以及供應結構不合理等一些問題。從現在對各個城市的瞭解來看，今年的宏觀政策將在調整供應結構、限制投機行爲和房價漲幅等三個發展不正常的方面得到矯正。”建設部政策研究中心副主任秦虹說。
秦虹表示，宏觀調控政策的正面效果已經顯現，一些基本的調控目標已經達到，明年房地產市場發展的矛盾會得到改善，但保持政策的穩定性非常必要。她認爲，下一步地方政府在執行政策方面需要做較多的工作：首先，是如何落實和保證中低價位商品房的有效供應。其次，是整頓和規範市場秩序，從目前來看，整頓和規範市場秩序減少虛假和炒作行爲都是政府要做的工作。再次，要建立政策性金融制度和稅收制度。比如，使稅收政策真正能夠既達到調節貧富、分配資源的正常目的，又不限制房地產市場的正常效益。
此前有消息認爲，2005年將是中國房地產的拐點，房價將會在下半年出現“分水嶺”。對此，京城某知名房地產企業老總指出，房地產市場同其他所有的市場一樣，不可能是直線上升，或直線下降。出現一些波動是正常的，2005年3月份以來應該是一個比較大的波動，但從總體情況來看，從一個更長的時間來看，中國的房地產市場還會健康地、持續地發展，沒有任何從基本層面的信息看到房地產會出現大幅下滑的跡象，所以我不同意“分水嶺”這種說法。價格從長期來看，取決於商品的價值；從中期來看，取決於供求關係；從短期來看，取決於市場氛圍。
對於下半年房地產走勢情況，山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭鬆海對記者說，下半年房地產業將在宏觀調控的環境中繼續發展。房地產投資繼續得到控制，增速放緩，但不會低於20%。國家通過稅收、信貸、利率等手段，將提高普通商品住房、經濟適用住房在商品房的供應中比例，控制高檔商品房建設，將房地產市場重心下移，使房地產市場真正成爲大衆的市場，同時，房地產綜合平均價格的升幅也將有所回落，去年漲幅過大的地區房地產綜合平均價格將有所跌落。
郭鬆海認爲，今年房地產業將進入調整期。房地產業是資源消耗量大的產業，房地產業將從過去高耗能、高耗費資源、粗放經營型的產業，轉爲節能、節地、節水、節材的集約型的產業。而調整戶型結構，控制大戶型面積的住宅建設，發展60至90平方米的中小戶型住宅建設，以適應中等以下收入者的消費需求和消費能力，這是今後房地產業發展的一個趨勢。
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