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心理博弈進入攻堅階段
大量高檔樓盤集中上市
房價在觀望中持續走高
百姓難以承受總價升高
2005年是天津市房地產市場充滿懸念與矛盾的一年，連續加息、土地控制、七部委新政等一系列宏觀調控政策的出臺讓房地產市場懸念叢生；開發商期望房市的持續穩定走高，與老百姓持幣觀望、期待房價回落的心理，成爲鮮明的矛盾點，並將在長時間影響商品房的供需市場。因此，2005年天津市的新盤走勢引起了社會各界的廣泛關注，希望能從新盤的走勢上把握今年天津市房地產整體發展的脈搏。
房價依然上揚
從本市整體房地產市場來看，儘管宏觀調控政策對市場的調節產生了一定的作用，但是整體樓市依然處於賣方市場階段。好樓盤不愁賣的現象在區位優勢明顯的地區依然存在，尤其是河西、南開的樓盤，樓還沒有蓋完，房子已經售罄的情況比比皆是。南開區建委的一位負責人戲稱，現在許多人找他買房已經不提優惠的問題，有沒有房子纔是最關心的話題，可見南開區房子的緊俏。巨大的需求市場必將導致本市房價的堅挺，據悉，目前許多新盤遲遲不定價的原因，就是在試探消費者的需求底線，而一些高檔項目的內部定價已經達到了7000～8000元/平方米。另據市房管局的每日房價的監控顯示，本市的商品房的價格還在穩步攀升，最近，本市商品房均價就突破了5000元每平方米大關，隨着開發商與購房者的心理博弈進入攻堅階段，房價穩步上升的勢頭在一段時間內還會繼續保持。
中高檔項目左右房市
今年，是本市中高檔住宅大量上市年，僅上半年就已經有300萬平方米左右的中高檔住宅上市，下半年還將有大量的中高檔項目出現。大量中高檔房屋進入市場，尤其是華夏津典、領仕郡、富力城、泰達城等大體量項目的上市，將對區域房市產生強力的拉動作用，如坐落於紅橋區的泰達城項目將在該地區形成集餐飲、娛樂、休閒中心，填補紅橋區沒有規模化、高檔項目的空白，對提升紅橋區房地產項目檔次將產生積極的作用。大量中高檔項目的集中上市，也將影響全市房地產價格和市場供需走勢，成爲本市房地產市場的風向標。
經濟型戶型是需求主體
今年本市的普通住宅項目的競爭將會越來越激烈，小海地、張貴莊地區普通商品房價格上漲，加之經濟適用房項目的大量上市，促使開發企業在價格競爭的基礎上轉向戶型設計等更細層面的競爭。消費者出於控制購房總價的考慮，對功能完備的經濟型戶型較爲青睞，據中原地產的調查數據顯示，在商品房的銷售中60～80平方米的銷售率爲57%，80～100平方米爲69%，100～120平方米爲72%，可見80～100平方米的兩居室和100～120平方米的三居室最受消費者歡迎。因此，許多開發企業在戶型設計上也開始“縮減”，以迎合市場的需求。其中，120平方米的經濟型三室出現在香水之約等項目中，率先打破梅江地區大戶型豪宅的桎梏。市中心、中環線以外以及許多郊縣的住宅項目戶型也都有縮小的傾向，主力兩室一廳戶型從110平方米縮小到90平方米，主力三室兩廳從140平方米縮小到120平方米，中心區項目大多以80～120平方米爲主力戶型，還出現了60平方米以下的“蜂鳥住宅”。經濟型戶型的需求旺盛表明，老百姓對房屋總價升高的承受力有所降低。
快速路沿線住宅成新熱點
住宅交通環境永遠是購房者關心的焦點，隨着本市快速路建設速度的加快，周邊地產項目也自然而然成爲百姓談論的熱點話題。目前，本市規劃的快速路長度達200公里，整個快速路工程預計2007年全部完工。快速路將設置31座互通式立交橋，20座分離式立交橋和10座下穿地道，便捷的交通環境將在很大程度上提升周邊地產項目的價值。現在，陽光星期八、方正山海天等快速路周邊新項目已經受到各方的極大關注，而且快速路沿線項目將成爲今後兩三年內本市房地產市場中的新焦點。
四大因素制約小戶型
儘管近兩年來本市的中小戶型產品需求旺盛，衆多的開發企業爲了迎合市場在戶型設計上也開始“縮水”，房間能小則小，功能也是能少則少，“只有小戶型才能熱銷”似乎成了放之樓市皆準的準則。
由於市場需求旺盛，本市今年以小戶型爲主的項目越來越多，如紅橋區的燕宇藝術城、水木天成，河東區的陽光星期八、第六大道，和平區的都市座標、富頓中心等項目的小戶型產品表現都異常活躍。不過與北京、上海等城市相比，本市的小戶型發展步伐還相對緩慢，小戶型產品不會成爲本市房地產市場的主流，其發展受到四大因素的制約。
1.本市的外來人口遠遠少於上海、北京等城市，而且本地人口中有一大部分會選擇婚前與父母居住，再加上租賃市場的分割作用，本市對過渡型住宅的需求遠遠低於北京、上海等流動人口多的城市。
2.與北京、上海、廣州等城市相比，本市的居民收入水平還比較低，因此，以投資爲目的的購房行爲發生率較低，即房地產投資市場不如其他城市活躍，所以小戶型在投資上的優勢受到衝擊。
3.隨着本市拆遷面積的逐步減少，等待安居的潛在消費者逐步縮減，城市邊緣地帶的低價小戶型、中小戶型項目的受歡迎程度會逐漸降低。
4.小戶型產品帶有很強的商住、投資性質，但本市投資型客戶以及成長型公司不如北京等城市活躍，因此，小戶型產品不可能躋身於主流市場。
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