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記者就房地產成本問題進行調研採訪時，廣西一位不願意透露姓名的房地產開發商向記者解剖了一個樓盤的真實運作過程，從中可以看出房地產“利潤大廈”是如何砌成的。
這位開發商說，2003年底他與朋友合股開發某城市樓盤。樓盤並沒有建在市區繁華路段，確定的均價爲2600元，看上去價格並不算高。目前樓盤一期已售罄，二期順利開建，他說“每平方米也就掙個600元吧！”
600元和房地產暴利似乎距離遙遠。見記者疑問，他得意地說：“你們記者算不來賬，老百姓賣套自己的房子每平方米掙600元，當然發不了財，但我們的樓盤是36萬平方米，你算算我全部賣出去之後掙多少，快2個億啊！”他向記者獨家提供了一份建築成本清單，解密這座樓盤的“利潤大廈”是如何一磚一瓦砌成的。
項目開發用地：180畝(12萬平方米)具備以下條件：
1、地價：80萬元／畝
2、技術指標：樓盤類型爲小高層電梯公寓(12層)；容積率爲3；綠化率爲36%；建築密度35%
3、策劃公司全程代理，代理費及廣告費爲總銷售額的4%
4、設計費15元／平方米(按總建築面積計)
5、土建造價1300元／平方米，園林綠化硬化造價80元／平方米，市場銷售均價2600元／平方米
6、幾項主要稅收：土地增值稅按銷售額1.5%；營業稅按銷售額5%；契稅：按總地價3%；企業所得稅按銷售額2%(此項我們樓盤免交，因高新區有優惠政策)
開發商提供的成本測算如下：
一、項目總建築面積：180畝×666.67平方米×3(容積率)＝36萬平方米
綠化面積：180畝×666.67平方米×36%＝4.32萬平方米
硬化道路：180畝×666.67平方米×29%＝3.48萬平方米
二、銷售總額：36萬平方米×2600元／平方米＝9.36億元
三、180畝土地成本：180畝×80萬／畝＝1.44億元
四、工程土建總造價：36萬平方米×1300元／平方米＝4.68億元 此處數據爲土建總造價，實際只要四五千萬元即可啓動開建樓盤，建好一棟賣一棟，並不用一次性投入這麼多錢。
五、各種配套費用如
設計費：36萬平方米×15元／平方米＝540萬元
園林道路：綠化4.32萬平方米×80元／平方米＝345萬元
硬化道路：3.48萬平方米×80元／平方米＝278萬元
水電及三通一平、報建等費用約2500萬元
三通一平費用各樓盤的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些。
六、營銷策劃及廣告投入：9.36億元×4%＝3700萬元
七、需交的主要稅：增值稅9.36億元×1.5%＝1404萬元
營業稅9.36億元×5%＝4680萬元；契稅1.44億元(總地價)×3%＝432萬元。還有一些小的稅費和公司日常開支，沒有計入。
八：項目總投入：約7.4億元
九：利潤(粗算)：9.36億元-7.4億元＝1.9億元
理論利潤率：1.9億÷7.4億＝25%
這位開發商解釋說，實際上的利潤率遠不止這些，沒有哪個房地產商那麼傻會把總投入砸下去搞一個項目，都是分期滾動開發的，因爲前期只需投入1.4億的土地成本加上四五千萬元左右土建資金就可啓動樓盤，當然，這部分費用我們基本是自有資金，所以相對那些向銀行貸款啓動的開發商，我們的成本要低些。再加上通過預售實現資金滾動，所以如果算實際的利潤率，應該是100%甚至更高的回報。
他說，其實一些房地產商手上都有獵頭公司招來的資深會計，可以將樓盤賬目上的成本金額加大，如明明賺1億元的樓盤，可以處理成只賺4000萬元。對外界造成樓盤成本高不得已提高售價的假象。當然，有的還善於利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策，想辦法在銷售新樓盤時註冊一個新公司，僅這一項也可以省下數百萬甚至上千萬元的稅款。
他透露，樓盤開建後也暗藏着一些省錢的貓膩。像外牆塗料、塑鋼門窗、鋁材、防水作業等諸多土建環節，開發商都可以想出辦法節約成本，最常見的就是採購便宜原材料，有的甚至直接減免一些程序。
“平地拔高樓，利潤成倍長。”這位開發商說，目前規劃和城建部門批准的市區內樓盤的容積率一般不超過2。而有“實力”的房地產商會通過特殊的途徑，打通有關關係，把樓盤的容積率調高到3或者5，這就意味着在同樣一塊土地上可以開發3倍甚至5倍於土地面積的商品房。(完)
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