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一些基本概念
一、買房是什麼？答：買房就是一次性付清70年的租金。
二、作爲投資品，房子的價值是什麼？答：就是這70年租金的現金貼現。
三、買房是投資行爲，租房纔是消費行爲，自住者相當於買房後租給自己。
四、房子是有折舊的，70年後的殘值等於零，那麼前面70年的折舊至少要按每年2%來計算。
五、資金的使用是有成本的，資金成本＝自有資金比例×資金機會成本＋銀行貸款比例×貸款利率
一些事實
一、房子售價與租金的比例很高，就我所瞭解的房子(以毛胚房爲例，不必計算裝修和傢俱的折舊)，年租金只相當於售價的3.5%到4%。
二、市場雙方其實還在觀望，賣方(包括開發商和炒房者)捂房，買方捂錢包。
關於房價的博弈
關於房價的走向，我們用建立經濟模型的方式來推斷——
一、假設買賣雙方都是長期資金(自有資金或長期貸款)，房子的價格等於其價值，即資金成本等於房租減去折舊。
在這種情況下，雙方在博弈中都沒有優勢，因爲賣方在捂房的同時，可以將房子出租，獲得收益，該收益扣除折舊後等於資金成本；買方也可以租房子住，租房的成本也等於資金成本加上折舊。
二、假設買賣雙方仍是長期資金，但房子的價格高於價值，即資金成本高於房租減去折舊。在這種情況下，賣方將房子出租的收益扣除折舊後，將低於資金成本，時間越長，賣方損失越大；買方租房的支出將低於資金成本加折舊，買方寧願把錢存銀行，用利息來租房子，時間越長越有利。博弈的優勢向買方傾斜。
三、在實際房地產市場中，買方的資金成本介於存款利率和貸款利率之間，視首付比例而不同。年租金扣除折舊後，只有1.5%到2%的收益，低於買方的資金成本，買房自住的意願不強；對賣方來說，通常貸款比例較高，而且開發商或炒房者自有資金的機會成本較高(因爲他們可以作其他投資而獲利)，所以賣方的資金成本更高，租金扣除折舊後遠近於資金成本，如果觀望持續，賣方損失較大。再說目前賣方捂的大多數房子，並沒有租出去，捂房的成本很高，對賣方很不利。
四、從資金結構分析，賣方的短期資金比例很高，如果不能及時回款，將面臨破產的危險，賣方必需在一定期限內將房子賣出去，現在留給賣方的時間越來越少。現在賣方大力在宣傳買方撐不住了，真實需求出來了，其實是他自己快撐不住了。
兩個無法解釋的事實
那些說市場需求很大、房價不會下跌或者會上漲的人，請解釋兩個事實：
一、既然需求這麼大，爲何租金不上漲？因爲房租無法炒作，租金水平纔是真正體現住房消費的供求關係的！
二、既然需求這麼大，爲何空置率那麼高？事實上是，多數準備買房自住的人，已經在租房子住了，就算他們買房子，也不會降低空置率！
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