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濱海新區無疑將成爲今年房地產界最炙手可熱的投資之地。在塘沽和開發區的濱海核心區內，已有數十家開發商率先行動，開發勢頭強勁。有不少機構預測，2006年濱海新區樓市會“大熱”，大批新項目將集中上市，目前可算出的住宅供應量已超過500萬平方米。然而有關專家指出，在市場火爆的背後，結構性矛盾正在顯現。市場中高價位大戶型所佔比例過大、中低檔中小戶型產品難覓蹤跡，這樣的供應結構不利於濱海房地產市場健康穩步發展。
總價百萬元很平常
天津市宇軒投資諮詢有限公司研發部經理張勇向記者提供了一份最新的濱海新區房地產市場調研報告。報告顯示，作爲濱海新區最重要組成部分的塘沽和開發區兩區中的項目，高價位和大戶型已成爲其最顯著特點。
目前，開發區樓盤價位已攀升至6000元／平方米，一些較高檔項目的均價甚至已經達到7000元／平方米，普遍高於開發區周邊地區，已達到天津市區高檔項目的價格水平。在戶型面積上，開發區項目大多爲150平方米以上的大戶型，如伴景灣推出大量四室的主力戶型，主要面積區間集中在180平方米、227平方米和330平方米，單套戶型總價都在100萬元以上。另外，由於開發區土地資源所限，各項目均以高層公寓爲主，容積率較濱海其它區域更高，如雲錦藍庭容積率已達到4.82。
塘沽區目前主要在售項目如貽正嘉合、貽景花園、水域未來城、歐美風情小鎮等，售價在4000至5000元/平方米區間，較開發區樓盤6000至7000元/平方米低2000元左右。這些項目戶型面積均在100平方米以上，主力戶型在130平方米以上，以兩室和三室居多，還包括一部分四室，總房款在50萬元以上。另外，塘沽區項目容積率在2至2.5之間，較開發區3.5至5的容積率低很多。
高額利潤難以捨棄
“是開發區和塘沽區的強勁需求，刺激了濱海樓市高價位大戶型的大量供應。同時，這也跟開發商的整體策略有很大關係。”張勇分析說。
據他介紹，目前開發區和塘沽區樓市的主要購買力，一類來自渤海石油、港務局、開發區管委會、泰達集團、摩托羅拉等大型企事業單位的從業人員，另一類來自從事貨代、物流、外貿以及爲大型企業提供配套服務的個體私營業主。這部分人羣或收入很高、或有較高的公積金福利，因此具有很強購買力。
天津萬通時尚置業有限公司執行總經理汪慶宏也同意這種觀點。他介紹說，開發區、塘沽區的房價是從2004年左右開始攀升的，之前的均價一直低於市內六區。相比之下，開發區、塘沽區的人均收入卻一直高於市內。這也造成了這兩個區域房地產市場中的主力戶型面積一直都比市區高出20平方米左右。
張勇還認爲，這與開發商的整體策略也有一定關係。以開發區爲例，要求住宅需要有足夠的車位配比，而如果做中小戶型的話，難度就非常大。再者，開發商更願意把項目品質、形象拔高，這樣才能獲得更大利潤空間。因此，市內戶型“瘦身”風並沒有吹到濱海。
小戶型一房難求
然而，有關人士指出，目前濱海地區房地產市場供應結構性矛盾已經開始顯現。在開發區，一些180平方米以上的超大戶型產品銷售開始出現一定阻力。而一些小戶型產品，卻出現嚴重的供不應求。
汪慶宏認爲，開發區市場小戶型需求非常大。目前開發區第二代建設者已經成長起來，而且隨着濱海新區被正式納入國家“十一五”發展規劃，越來越多的外來人口正在不斷補入。《2005年天津經濟技術開發區國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2005年末，天津開發區共有常住人口10.5萬人，比上年增長21.6%。全區共有從業人員28.83萬人，比上年增長11.7%。這些新生代及外來創業者的經濟實力有限，目前濱海新區的房價已經進入較高價位區間，他們置業肯定會首選小戶型。
張勇也認爲，目前濱海新區特別是開發區的外來人口日益增加，租賃市場非常繁榮。但是開發區以前的二手房存量很少，並沒有形成梯次消費。儘管早期也有國翔公寓等產品面向普通打工者，但都屬於較低端的藍領公寓。那些高端白領人士，或多人共租一套大面積公寓，或租住酒店式公寓。前者私密性較差，後者成本較高，而那些面積合適、檔次較高的中小戶型才更符合他們的需求。
周邊區域成爲緩衝區
天津社科院經濟社會預測研究所所長盧衛指出，濱海樓市潛藏的矛盾如不解決，其結果是，一會提高濱海新區定居門檻，將真正需要定居的人口阻擋在外；二會提高整個區域的商務成本，迫使一些企業離開；三會阻止中心市區的就業和定居人口進入。這都不利於濱海未來的發展。
張勇認爲，作爲濱海新區最核心區域，開發區生活區用地只有8平方公里左右，土地資源非常稀缺，未來在此區域大規模開發中小戶型的空間已經不大。因此，應該加快濱海新區中一些新興區域的發展速度。這些新興區域土地資源相對豐富，地價相對較低，有空間開發一些非高檔住宅。如將這些區域的公交、商業、醫療、教育等配套完善，對開發區、保稅區將是有效補充。
汪慶宏認爲，在開發區做小戶型，檔次、配套也應該堅持高端，因爲整個開發區就是濱海新區的高檔居住區，小戶型檔次過低和這一區域的整體定位不符。開發區結構性矛盾的解決，更多需要依靠周邊區域的進一步開發。
據瞭解，目前濱海樓市一些項目也計劃在下階段推出部分小戶型產品。萬通新城·國際將在第二季度推出A3精裝小戶型產品，戶型面積60至90平方米；第四傑座後期規劃有酒店式公寓產品；水域·未來城計劃在五六月份推出二期後續產品，戶型面積也將進一步壓縮，以90至100平方米爲主。
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