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關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知 全文
中國銀行業監督管理委員會關於進一步加強房地產信貸管理的通知
各銀監局，各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行、金融資產管理公司，國家郵政局郵政儲匯局，銀監會直接監管的信託投資公司、財務公司、金融租賃公司：
爲進一步落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號)精神，加強和改進銀行業金融機構房地產信貸管理，促進房地產市場持續健康發展，現提出以下要求，請認真貫徹執行。
一、加強市場研究，增強市場適應能力。
房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。各銀行業金融機構要充分認識貫徹科學發展觀對確保房地產業及國民經濟協調健康發展的重要意義，深入分析房地產市場發展與信貸增長的相互關係，關注房地產業發展週期及房地產市場、客戶出現的新變化，建立與政府規劃、土地、建設、人民銀行、統計等部門的信息溝通機制，及時對房地產行業政策調整及市場變化作出反應。
二、堅持科學發展觀，制定穩健經營戰略。
各銀行業金融機構要研究制定穩健的房地產信貸政策和發展戰略，科學把握房地產貸款的成本和風險變化，防止盲目跟進和授信過度集中。要根據房地產市場形勢，及時分析房地產貸款風險狀況，調整房地產貸款結構及投放策略，健全資本約束和穩健經營機制，確保房地產信貸審慎投放和穩健運行。
三、完善內控措施，健全風險管理制度。
各銀行業金融機構要按照銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》(銀監發〔2004〕57號)及有關規定，對房產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸後管理等作出明確規定。完善各類房地產貸款風險分類制度，建立動態的風險撥備機制。改進房地產貸款客戶的信用評級和統一授信管理辦法。建立各類房地產貸款分類統計及風險敞口的月度監測與分析制度，健全房地產貸款風險評估和預警指標體系。
四、嚴格執行有關信貸管理規定，規範開發貸款行爲。
各銀行業金融機構要紮實做好房地產貸款“三查”，全過程監控開發商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35%(不含經濟適用房)、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。對於囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發企業，要嚴格限制新增房地產貸款。防止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。
五、加強盡職調查，注重防範土地儲備貸款風險。
各銀行業金融機構要認真評估和審慎發放土地儲備貸款。貸款前，要加強對儲備土地的性質、權屬關係、契約限制、開發規劃等方面的盡職調查，嚴格貸款發放條件。要科學、動態地測算和監控土地收儲費用，開設專門的託管賬戶，警惕土地以低成本轉讓，確保土地出讓收入優先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲備機構盲目“圈地”、盲目批地對貸款造成風險。要完善相關抵押手續，認真落實第二還款來源，根據風險狀況審慎確定抵押率。
六、引導合理的個人住房消費，加強按揭貸款管理。
各銀行業金融機構要積極開展個人首套自住房貸款，穩妥發展二手房貸款市場。首付款比例應當依據借款人還貸風險確定，不宜一刀切。要嚴格執行個人住房貸款風險監測等盡職調查制度，加強對各項權證的完整性、真實性和有效性審覈，加強按揭貸款抵押登記審查，積極採取措施防範期房抵押貸款一次性支付風險，防止一些資質低下的企業利用預售環節將風險轉嫁給銀行，嚴厲打擊“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行爲，維護銀行業和消費者合法權益。
七、強化貸後管理，防範和控制信貸風險。
各銀行業金融機構要嚴格按照房地產項目工程進度發放貸款，加強房地產開發貸款使用的全過程監控。健全開發貸款的封閉性管理措施，嚴密監控房屋銷(預)售資金流向，可實行銷(預)售資金專戶管理，確保專款專用；同時，高度關注未實行封閉管理的開發貸款。加強對貸款抵押物的管理及抵押物價值變化的監測與評估，對抵押手續不完善及抵押物不足額的部分及時追加有關擔保。一旦發現開發企業挪用房地產貸款，要採取嚴厲的懲罰措施直至提前收回貸款。
八、進一步規範信託投資公司房地產貸款業務。
信託投資公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》(銀監辦發〔2005〕212號)有關規定；用集合信託資金髮放房地產貸款，要嚴格執行信息披露制度。銀行業監管部門要根據本通知精神加強對信託投資公司房地產貸款業務的監督管理。
九、銀行業監管部門要加強窗口指導和風險提示，加大違規查處力度。
要引導各銀行業金融機構充分利用銀監會客戶風險信息系統及人民銀行徵信系統平臺，及時登錄有關房地產貸款客戶不守信用、違規操作等不良信息，嚴密監測境內外各類客戶違約情況；加強同業合作，防範和控制客戶跨行違約行爲，建立違約客戶“黑名單”等聯合懲戒機制；研究由房地產企業落實期房抵押貸款擔保等防範信貸風險的措施。銀行業監管部門要加強房地產信貸風險情況的調查分析，建立房地產信貸風險監測報告和定期通報制度。當前，要把對房地產貸款合規性檢查作爲現場檢查的重要內容，對房地產貸款違規經營、造成貸款損失等問題予以嚴肅處理，情節嚴重的，銀監會將在媒體公開披露並依法實施業務叫停。
各銀行業金融機構要高度重視房地產信貸管理工作，認真貫徹中央關於加強房地產市場調控的決策和部署，嚴格按照監管要求，緊密結合實際，完善房地產信貸管理相關制度及措施，於2006年9月底前將貫徹落實情況上報銀監會。遇到新情況、新問題，要及時向銀監會有關部門反映。
請各銀監局將本通知轉發至轄內各銀行業金融機構。
二○○六年七月二十二日
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