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【策劃人語】
2006年5月17日，“國六條”的出臺掀開了此輪規模宏大的房地產調控的序幕。
三個多月過去了，現在的情況不容樂觀。
一部分人正在大呼調控過猛，一部分人卻依舊無視風險。於是，一邊是調控措施的不斷加碼，一邊則是部分區域市場的一意孤行。
《上證·地產投資》此次的調查正在警示一個令人擔憂的現象：“國六條”可能正在被部分利益羣體無形化解，也很可能因此引來更深的一輪調控旋渦。
當調控進入“深水區”，能否拿出標本兼治的切實之策，決策者正面臨一場極其嚴峻的行政大考。
但願，這次我們是杞人憂天。 三部委聯合出手調控樓市重點打擊炒作房價
“僅僅9月第一週，人民日報連發兩篇關於房地產宏觀調控的評論員文章。”上海一位資深房地產業內人士不無感慨，“這是一個信號，看到目前調控效果並不理想的現狀，國家對此輪調控的力度可能會進一步加強。可惜，這不是很多身處市場的人能夠看清的。” 政如急雨
2006年5月17日，中國房地產業又一個值得紀念的日子。《國務院關於促進房地產業健康發展的六點意見》(即“國六條”)在短短一天裏街知巷議，多空爭辯迅速白熱化。“我們希望，一個理想的狀態是，通過這次更深層、系統和廣泛的調控，國內房地產市場由此進入良性、和諧發展的軌道。”本報當天的編者按言猶在耳，現在看來卻難如意。
當時，政策樂觀者多將理由鎖定在政策內容的進步。“與以往單純關注房價不同，這次'國六條'將從土地管理、住房保障和住房結構等幾個深層次環節調控樓市，解決根本居住矛盾，同時，將監察部和統計局納入調控部門陣營，明顯將加強監管力度。”
確實，在此後的3個月裏，我們陸續看到了《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(即37號文，國務院九部委發)、《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》(即165號文，建設部等六部委發)、《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(即171號文，建設部等六部委發)、《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國家稅務總局發)、《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》(銀監會發)、《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》(外匯管理局發)、《關於加強土地調控有關問題的通知》(國務院發)……
如此頻繁、密集、涉及衆多部門的宏觀調控在房地產歷史上從未有過，一切都在考驗着樓市神經。 落空之慮
起碼在至今的幾個月裏，這一期盼落了空。
“每個城市都有不同的市場背景和行業歷史，政策不能一刀切。”這是被各地方保護者津津談論的重要理由之一。於是二手房個稅、住房結構細則、限外購房等政策在地方悉數化解於無形。
拿限外購房來說，據瞭解，自中央下發171號文件後，華東某一線城市一度有相關執行細則的初稿入市。“但是現在已經有消息傳出，市政府的意思是暫停公佈。”一位外資企業的內部人士稱。理由是目前該城市房價已經回調，且限制外資購房對市場影響不小。
另外，根據九部委規定，各地方相關政府部門需要在9月前公佈保障類住房供地計劃。目前，時至月中，能夠在官方網站上查到該計劃的地區少之甚少。甚至有城市相關政府人士公開表示，根據輪候制，這一計劃可能延至2007年公佈。
當樂觀者陶醉於政策的深入之時，市場的反應也是直接而殘酷。今年前7個月，全國70個大中城市房價以平均6%以上的幅度持續上漲。經記者多處實地調查，高價賣地、大力招商引資甚至銀行系統爲大型房地產開發項目鉅額放貸的做法在地方仍大量存在。 後蓄之勢
“在沒有看到調控效果，政策又深得民心的情況下，中央政府的調控力度還會越來越強。”業內人士預測。
這一跡象，從近期的土地反腐即可看出。當調控觸及行政腐敗這個最大的阻礙時，中央選擇了執意向前的方向，打擊腐敗成爲這輪調控的壓軸大戲。北京、天津、上海、湖南等地紛紛傳出與房地產業腐敗有關的高官落馬，大量與房地產有關的金融系統呆壞賬被披露。行動的警示作用十分明確，不要再試圖舍市場大局而取個人之利。
“但是令人擔心的是，衆多政策在短期內堆積，雖然目前效果並不明顯，但後續效應會打擊這個市場若干年之久，一如2001年開始的股市調整。”市場人士稱。
同時，以GDP爲主，招商引資爲主的行政考評體制不改，《物權法》等相關房地產法律遲遲不出，深層矛盾仍將制約房地產市場走向規範。
結構調控關鍵仍在執行
作爲“國六條”的最先一份貫徹文件，7月初，建設部《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》(建住房［2006］165號)已經悄然下發各地方政府。然而，直到這幾天，北京等地的細則纔在兩個多月後姍姍來遲，在其他大部分城市，依舊面臨如何執行的抉擇。
很多一線城市的房地產市場開始流傳政策鬆動的消息，主要說法是，“新住宅建設項目中90平方米以下小戶型佔比須達到70%以上”的新政僅適用2006年6月1日後出讓的住宅用地項目，之前的招拍掛項目排除在規定要求之外，按原土地出讓合同的約定執行。
北京市規劃委的最新文件側面證實了這一點。北京區域內不論地段、城區和樓盤大小，雖然均按單個項目執行。但是在6月1日之前取得規劃證、用地證、開工證的項目，項目規劃不受限制。
以新地塊出讓充抵70%要求的則是上海。在近期上海公開掛牌出讓的20幅土地中，幾乎全部地塊要求結構比例滿足“90平方米以下70%以上”的要求，甚至有部分地塊要求小戶型佔比達到80%以上，但是地塊位置多處於外環以外。“內環50%，中環70%，外環74%”的上海結構細則正被衆多市場人士證實。
至於深圳，曾經在165號文出臺前表示要嚴格執行，現在的市場消息是，也更改爲2006年6月1日前已經獲各項審批但未實際動工的，按原控制規劃標準執行。
“對於全國其他城市來說，這幾個一線城市的做法具有表率作用。現在看來，一切的關鍵還是在於地方政府的貫徹執行。”一位專家表示。
兩稅一貸遭遇曲線化解
做低房價，覈定繳稅，降低幅度……營業稅、個人所得稅、再次加息的影響紛紛被曲線緩解，已經成了幾乎衆所周知的樓市現狀。
“現在的情況是，只要是能拉到生意，基本我們都幫着做低房價到‘合適’的價位。”上海一位房產中介透露，“所謂合適，是不會過低到給房地產交易中心退回來的價位。”
他舉例說，比如一套房產，買賣雙方的成交價是1.2萬元/平方米，一般區域均價是1.1萬元/平方米———這也是交易中心大致掌握的價格，中介就會和買賣雙方商量，做低成交價到1萬元/平方米左右。“和區域均價相差不大，一般是不會被退回來的，但是營業稅等費用就可以省了少則幾千，多則上萬。”
對於新近強徵的賣房個人所得稅，規避和化解的方法就更多了。中原地產人士介紹，8月1日以來，目前只有一成左右的售出方選擇了按差價20%交繳，其餘均爲全額的1%或2%覈定繳稅，一下子減輕了很多稅賦壓力。同時，做低房價的陰陽合同，抵扣稅費的假證明，假贈與、假遺贈橫行，這次強徵的前景也實在堪憂。
至於再次加息27個百分點，由於各大商業銀行被允許打85折，實際最低加息僅僅6個百分點，迫於盈利需求的商業銀行基本都採取了選擇下限“攬客”的做法，影響已經微乎其微。
限外炒樓地方細則難產
“現在限制外資炒房最大的問題不是外資鑽空子，而是地方的籬笆根本沒有扎牢。”昨天，一位專家不無擔憂地向記者表示。
在限制外資炒樓的171號文橫空出世時，就有海外基金表示，“其實一切限制都是可以滿足的，只是麻煩一點而已。”
當時的情況是，不少海外基金打算通過自己的國內合作企業購買房產投資的打算，或者將自己的員工派駐這些企業具體操作收購事宜；另外，通過海外公司間的收購，即在境外收購國內某個房地產項目的海外控股公司，也可以達到購置房地產項目的最終目的。
時至今日，更大的問題是，儘管幾天前剛剛就有一個外管局的規範外匯進入房地產的新通知，但是各大一線城市的地方細則依舊遲遲不出———外資購房至少暫時還是通行無阻。相關部門同樣向記者確認，仍然以從前的標準進行操作。曾經引發市場喧譁的“限外炒樓”，在地方細則未能明確的情況下，未免讓人有暫時形同虛設的感覺。
“地方也有地方的顧慮，細則的把握需要技巧；一方面，不能過於嚴格，這樣外資自住客會受到波及，另一方面，如果過於寬鬆，基本等於虛設，這的確是令地方頭痛的問題。”一位知名房評人表示。
耐心等待新一輪調控效果
中國指數研究院華東分院副院長陳晟認爲，上一輪的房地產調控已經達到了一個“屏蔽”投機的效果，而這一輪房地產調控也會逐漸發揮作用，目前則主要是體現在各部門的執行落實上。
陳晟坦承，一些地方的政策力度的確有待加強，但他認爲，此次中央也已經考慮得比較深入，通過緊抓源頭來要求各地政府嚴格執行調控政策。
“土地政策是這次房地產調控的絕對重點，土地供應、土地財政、土地監管等關口全面緊縮。”陳晟表示，無論是限制供應結構還是加大清理閒置土地，“收支兩條線”還是出讓金一部分用於廉租房，土地督察制度還是查處違法用地專項行動，都體現出了中央的思路。
此外，陳晟還指出，在上一輪遏止投機的基礎上，新一輪調控還折射出中央“在二次分配中兼顧公平原則”的考慮。“這從土地收益用於保障型住房、完善社會住房保障體系、銀行對第一套住房的信貸保護、稅收對第一套住房的優惠等方面都可略窺一二，也是房地產企業需要能夠深度領會的地方。”
陳晟最後表示，雖然市場各方的博弈還在繼續，但只要此輪調控能保證監察力度和規範化操作，市場面發生調整、趨於穩定也會是自然的事。
謹防房地產調控變“空調”
上海房地產界獨立評論人士顧海波在“國六條”出臺後曾發表“新政未擊中要害”一文，引發業內關注。在他看來，“國六條”總體上是以前調控政策的延續，但“柔中帶剛”，說明中央政府爲穩定房價、保持經濟平穩可持續發展用心良苦，同時也說明各地貫徹中央宏觀調控效果還不很理想，調控還有相當空間。
對於“國六條”細則的九部委十五條意見，顧海波認爲總體比較溫和，許多是原則性和指導性的，但有些總覺得有點“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的感覺。如土地政策重複了多次，已有“聽覺疲勞”和“視覺疲勞”，卻還沒有實質性的作爲，是某些地方職能部門失職的表現。
顧海波指出，房地產調控體現了中央穩定房價和保持國民經濟平穩發展的用心良苦，同時也說明宏觀調控還有很大的空間，調控的所謂“重拳”仍握在中央手中。
另外，有分析認爲，政策的正效應之所以被快速消解、甚至走向負面，問題出在地方政府對房地產業所作的經濟定位上，最大的誤區之一就是“暗中排斥房價下降”。顧海波也表示，“一些地方認爲穩定房價就是‘房價不能跌’、‘房價漲幅趨緩’，這個誤區應當有所突破。”
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