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近來不少貸款買房的市民都在關注還貸的問題，12月22日15：00多，記者在解放北路的建設銀行和平支行內看到，前來辦理退還抵押物的客戶排起了長隊，大約50多人，兩個工作人員忙得不可開交。據工作人員說，往常每週二和週五退還抵押物的日子，辦理手續的只有20人左右，進入12月後的這兩週，每逢週二和週五都會有兩倍多的貸款買房者前來辦理退還抵押物手續。和去年年底出現的提前還款高峯相比，今年來的市民稍微多了些，由於今年10月前已出現的一輪提前還款高峯，分流了部分客戶，因此12月並未出現預期的“超火”現象。
貸款買房對市民來說是件大事，如果提前還款，究竟選擇哪種方式比較好，很多人也並不清楚。爲此，記者求助銀行部門的理財專家，給您提出合理化建議。
提前還貸“祕訣”五種還貸方式供您選
目前銀行的主要還貸方式有：一次性還清；月供不變，壓縮期限；減少月供，保持還款期限；月供、期限雙減；增加月供，縮短期限。爲了讓複雜的還貸方式更加簡明直觀，我們給您舉一個實例，利率執行方法按2007年1月1日後，基準利率6.84%再打8.5折計算，即按照明年實際執行利率5.814%統一計算，爲您還貸提供參考。
如：方先生貸款50萬元購買了一套房產，期限爲20年，每月還款3529元，已還款5年，目前已還本金76813元，尚餘貸款423187元，剩餘貸款期限15年，還款方式爲等額本息，可享受優惠利率。如果方先生全部還清貸款餘額，可節省剩餘貸款利息211981元。在提前部分還款的情況下，還有四種不同的還款方式。
1、月供基本不變壓縮期限：部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短。這樣，方先生提前還款10萬元之後，每月還款3536元，與原來每月還款額基本相當，這樣大約可提前59個月還完，節省利息共計107284元。2、不縮期月供減少：部分提前還款，保持還款期限不變，將每月還款額減少。這樣，提前還款10萬元之後，剩餘貸款仍按15年來還清，每月需還款2695元，比原來減少近900元負擔。總共節省利息50092元。3、月供減少期限減少：部分提前還款，將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。比如貸款期限減少36個月，由原來的15年縮短至12年，月還款額從原來的3529元減至3123元，每月減輕月供壓力400元左右，總共可節省利息85485元。4、月供增加期限減少：爲將還款期限縮短，增加月供額。比如還款期限縮短7年，那麼月還款額將由原來的3529元增至4218元，可節省利息共計130247元。
特別提醒
辦理提前還款手續需預約。貸款人提前一次性還清貸款後，銀行會出具證明，借款人拿着銀行開具的貸款結清證明，到房產管理部門的抵押科辦理撤銷抵押物登記手續。此外，提前償還全部貸款後，原個人住房貸款的房屋保險合同此時也提前終止。借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明到保險公司退還未到期的保險費。
非惡意逾期基本都能享八五折利率
貸款利率上調，因爲擔心市民貸款熱情被打擊，從而影響銀行的房貸市場，各銀行在央行“上限放開，實行下限管理”的政策下，紛紛出臺優惠政策，其中對無拖欠貸款記錄、能按期還款、信用記錄好的客戶執行下浮利率或基準利率，下浮的幅度則從0.9倍到0.85倍不等。記者以普通貸款人的身份諮詢了本市多家銀行，得知對於享受下限利率的門檻，各行略有不同。
建行對於老客戶的下限利率沒有統一規定，根據客戶還款的具體情況具體分析。
商行同樣也是從客戶還款能力包括信用記錄等方面考慮下限利率幅度，如果客戶1年內連續三次出現逾期未還的情況，可能會難以享受8.5折優惠。
招行對於1年內逾期兩次或在年底前仍有逾期未還記錄的客戶，難以給予下限利率優惠。
交行和浦發對於已享受9折的老客戶，只要在2006年年底前沒有逾期不還記錄的，基本都給予8.5折優惠。
深發展的老客戶從今年10月份開始已經基本都按照新利率的8.5折還款。
工行表示，如果客戶還貸款出現連續三次、累計六次不良信用記錄，則不能享受8.5折優惠。
光大的工作人員表示，有連續三次、累計六次不良信用記錄的將不予再次貸款，而對於還貸過程中非惡意逾期的客戶，只要出示非惡意逾期證明，基本都可享受8.5折優惠。
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