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廣州首個單位自建房揭祕
廣鋼首“吃螃蟹”探索單位自建房，公平打分讓困難職工住上經濟適用房，均價只有2050元/平方米。
位於廣州芳村的花園式小區――金鶴苑，鄰近地鐵，75平方米全新一手房，售價16萬元。這套價錢便宜得驚人的房子屬於廣鋼石灰廠的一名普通工人――29歲的鐘炎雄。今年，小鐘就有望拿到新房的房產證。包括小鐘在內的750名廣鋼普通工人，成爲了廣鋼自建房的受益者。
在廣州市停止單位福利分房後，廣鋼成爲了廣州首個單位自建經濟適用房的“吃螃蟹”者。
近日，廣州市有關領導在“兩會”上透露，廣州市正在着手製訂新經濟適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實物分房中二選一，只要該單位有土地，且符合城市建設規劃和土地使用規劃，該單位即可自行建房分給沒有享受實物分房和貨幣分房的住房困難職工。這意味着，單位自建房在多年後將重新開禁。率先“吃螃蟹”的廣鋼一下子成爲了各方關注的焦點。
單位自建經濟適用房的廣鋼模式是怎樣的，廣鋼的建房模式會否成爲今後單位自建房的一種通行的做法呢？近日，本報記者專門來到廣鋼對此進行調查，以期揭開廣州首個單位自建經濟適用房的內幕以及它對其他單位的借鑑意義。'
小鐘叫鍾炎雄，他住的金鶴苑小區位於芳村西?村興漁路，距離廣鋼廠區3公里，步行10多分鐘可到西?地鐵總站。整個小區內共建有多層住宅樓22幢，住房750套。
作爲廣州市第一個由企業自建的經濟適用房項目，金鶴苑小區於2005年10月竣工。2006年年初，2625名廣鋼職工和家屬紛紛搬遷入住。2006年1月21日，鍾炎雄告別了連續4年租房住的日子，帶着老婆搬入了剛建好的新房。月薪只有2000多元的他，僅僅上了5年班，就成爲了廣州年輕的“有房一族”。
由於金鶴苑小區所處位置有些偏僻，加之整個小區實行全封閉管理，對於外人來說，小區“面貌”如何一直是個謎。
近日，記者走進小區裏看到，小區內有大片的綠地，還有假山、噴泉、綠樹，環境十分優美。下午5時，小區的孩子們歡呼着在小區草地的滑梯上爬上爬下，大人們守在一旁聊天，還有保安不時地巡邏。
據介紹，由於單位自建經濟適用房在廣州完全沒有先例，建設“金鶴苑”這個小區只能是摸着石頭過河。
土地來源 閒置用地是歷史遺留下來的
單位自建房最關鍵的第一步就是土地，廣鋼歷史遺留下來的一塊自有土地，大約72畝，如何開發用好該地是廣鋼經常考慮的事。到了1999年底，由於已經停止了福利分房制度，市有關部門提議廣鋼參照北京、上海等地的做法，自建經濟適用房，當時廣州市還沒有單位自建經濟適用房的先例。廣鋼將自建經濟適用房的想法進行了充分的研究並形成方案報了上去，得到了市政府有關部門的積極支持，同意廣鋼作爲單位自建經濟適用房的試點。
廣鋼集團把金鶴苑職工安居小區建設定位在企業自身發展、關心職工切身利益、增強企業向心力、凝聚力來綜合考慮、決策，納入了企業發展壯大的民心工程。廣鋼集團公司領導多次進行了專題研究，並專門成立了項目建設辦公室，統籌小區的規劃設計和組織建設。
由於沒有相關的政策，更沒有現成的經驗可以借鑑，只能靠自己摸索。一面要考慮到房子的價格與職工的收入水平，一方面也要考慮建房的成本。爲了使小區的建設符合“經濟、適用”的要求，廣鋼集團通過職代會、基層工會及公司內部媒體廣泛宣傳，爲小區徵名，爲小區設計徵詢提案，廣泛徵求職工的意見和建議。建房的方案几次徵求職工意見，改了又改，先設計的是12層的小高層，後來擔心員工的接受能力又改成了多層，最後又改成了現在的單元套間。
2004年3月28日，廣鋼的經濟適用房正式開工。
自己建房 引入銀行按揭和公積金貸款
金鶴苑小區一共有750套住房，面積從70平方米～90平方米不等，均價爲2050元/平方米。在確定這個價格之前，廣鋼集團還專門向職工發出了意見徵詢表。2004年，芳村一些地方的房價已經賣到了4000元/平方米，廣鋼自建房的定價比周邊的房價便宜1000多元/平方米。
2005年4月，廣鋼開始進行自建經濟適用房的預售。爲了能儘快賣出房子，廣鋼專門請來了羊城房地產公司參與銷售宣傳策劃。當時通過製作樓盤模型，派發宣傳單、在各個小區內張貼大幅的售房海報等……還引入了銀行按揭和公積金貸款，只需要首付20%。一套10多萬元的房子，只需要先付2萬~3萬元。
鍾炎雄也是在這個時候買的房。他的房子面積有70多平方米，總價約爲16萬元。爲了節省利息，鍾炎雄首付了8萬元，其中4萬元是向親戚借的，父母也出了一點錢，剩下都是自己的積蓄。鍾炎雄說，這套房子他打算供4年，平均每個月要供1280元。像鍾炎雄一樣，許多廣鋼職工報名參加了認購，房子很快就預售完了。
認購住房
職工按分數高低選購住房
那廣鋼在經濟適用房銷售過程中，是如何規避暗箱操作問題的呢？
據瞭解，在充分考慮員工利益的基礎上，該項目嚴格按照廣州市經濟適用房政策和廣鋼集團職代會定出的既定成本，進行項目設計和工程管理。
廣鋼集團職代會閉會期間，由職代會選舉產生的常務委員會代表職代會行使職權。2005年3月，廣鋼職代會常務委員會審議通過了金鶴苑小區的發售方案。在發售過程中，廣鋼集團通過各單位的工會組織將認購表發放到每一位符合相關購買經濟適用房條件的員工手上，要求確認是否購買；購房的員工要求本人填寫資料後由單位確認。根據制定的經濟適用房的銷售方案，以本企業工齡及住房困難情況等作主要參數，進行計分排名，經公示後，按分數高低依序選購住房。廣鋼集團將符合條件並登記購房的員工的計分排名情況通過電子政務、廠情通報會、公佈欄張貼等形式公佈，並做到可以隨時查詢。由於整個過程公平、公開、透明，整個發售過程，廣鋼工會未收到員工一宗有關的投訴。
位置偏遠
公共交通配套成爲難題
金鶴苑小區所在的地理位置相對比較偏僻，由於住戶數量達不到廣州市交通部門有關規定的要求，所以到目前爲止，沒有公交車直通小區門口。小區居民步行到最近的公交車站需要10多分鐘。禁摩之前，他們還可以騎摩托車上班，而禁摩之後就只能騎單車或者是步行了。
面對職工的意見，廣鋼物業管理負責人說：“我們一直沒有放棄與政府部門的溝通，但是目前金鶴苑附近居住人口數達不到通公交車的要求，有很多事情不是企業單方面做得了的，還需要有關部門的支持。”
確權問題
房子能否上市細則尚未出臺
據瞭解，金鶴苑目前正處於“大確權時期”，房產證目前還沒有拿到，估計今年就可以辦妥，獲得“小確權”。
所謂“確權”就是經過房地產申報、登記註冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關係和他項權利。大確權是確權到開發商名下，隨後纔是產權分割，即把開發商名下的物業交易過戶到購房業主名下，之後纔可以申領房產證。對於金鶴苑來說，獲得大確權就意味着廣鋼集團獲得了金鶴苑22棟樓的使用權，即獲得了一張大房產證。產權分割後，一旦關於經濟適用房上市的政策出臺，金鶴苑的業主們就可以憑藉自己的房產證自由進行房屋買賣。鍾炎雄對記者表示：“拿到房產證，我也不會賣房子的。我又不是老闆，不炒樓，這是我自己的房子，不會輕易賣的。”
不允許有錢單位買地建房
廣州正制定新管理辦法
對於廣鋼的經濟適用房模式，廣州市國土資源局一位官員認爲這屬於企業的市場行爲，作爲政府部門不應發表什麼意見，但是他肯定，只要對羣衆有好處，廣鋼的做法還是值得提倡的，同時他覺得經濟適用房的出現對平抑廣州的房價會有一定的作用。
在廣州市剛剛結束的兩會期間，房地產問題毫不意外地成了會上最熱門的話題。市長張廣寧在參加市政協會議小組討論時說，廣州市正在着手製定新經濟適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實物分房中二選一，只要該單位有土地，且符合城市建設規劃和土地使用規劃，該單位即可自行建房分給沒有享受實物分房和貨幣分房的住房困難職工。
房管部門有關負責人解釋，其實早在去年9月出臺的《廣州市住房建設規劃(2006-2010)》中，就已明確將單位自建房與廉租房、新社區一同歸入“政府保障型”住房的供應行列。以前單位分房，領導或許可以分到百來二百平方米，但今後自建房，戶型全部要在90平方米以下，且銷售對象也要符合經濟適用房的規定，只能面向本單位從未享受過住房福利的員工。
政府保障型住房共有三類
事實上，這一新的管理辦法已經幾易其稿，目前尚未出臺。來自廣州市有關部門的最新信息顯示，正在制定中的新辦法有三大要素：一是建房主體爲部隊、中央、省屬駐穗單位和本市國有大中型企業單位；二是這些單位要擁有自有土地、並且符合廣州土地利用總體規劃和城市總體規劃；三是項目建設限戶型(建築面積小於90平方米)、限房價、限供應對象(符合條件的部隊人員和中央、省屬駐穗單位和本市國有大中型企業單位住房困難職工)。但與以往最大的不同之處就是，在貨幣分房和實物分房之間,各單位可以二者擇其一，並且提高貨幣分房的金額。有地有錢的單位自建住房後可實行實物分房，而無錢無地的單位就實行貨幣分房。這也就意味着，從2000年以來停止的單位自建房又放開了。
在2000年以前，廣州市實行實物分房，此後，廣州市停止了實物分房，開始實行貨幣分房。但是，不少單位職工反映，停止了實物分房後，貨幣分房所能拿到的買房錢很少，不足購買商品房。爲此，廣州市在新的經濟適用房管理辦法中將解決這一問題。
“由於涉及企業多，歷史用地又難於統計，目前符合條件的企業歷史地塊有多大、能夠解決多少住房困難戶的住房問題，仍是未知數。但那些有錢的單位想買地建房的構想則肯定是不能允許的。”廣州市國土資源局局長簡文豪在接受記者採訪時表示。
單位自建經濟適用房不是開歷史倒車
廣鋼集團董事長、黨委書記陳嘉陵接受本報記者專訪
記者：廣鋼是廣州市第一個自建經濟適用房的企業，做到這一點在政策上是如何突破的？
陳嘉陵：當時廣州市提出可以建經濟適用房，我們覺得這是一個機遇，因爲無論是建福利房還是單位自建經濟適用房都是爲了職工。
於是我們馬上就向市裏有關部門請示，市裏很支持我們的想法，我們就抓住了這個機遇。
記者：爲了建經濟適用房，企業採取了哪些措施？
陳嘉陵：我們真是下了決心。指派了集團的一位副總經理親自去抓，同時專門成立了工作小組，而且把建設經濟適用房作爲一個重大的項目交給職代會，讓職工去充分討論。集團的黨政聯席會議上也多次討論究竟如何保證建房的規模成本與效益，要儘可能讓職工感到滿意。從設計之初，我們就把圖紙、模型公開給大家看，建設過程也反覆讓大家去參觀、提意見。
記者： 2050元/平方米的均價是怎麼定的？
陳嘉陵：開始也想按照當時廣州市經濟適用房的物價局批准的下限標準執行2300元/平方米的定價，後來我們將房價定在2000元/平方米左右。既然這是民心工程和經濟適用房，那就要考慮職工的經濟承受能力。比如本來我們打算蓋高層的，這樣從投資角度來講絕對不會虧損，而且還能增加許多住戶。但是高層需要安裝電梯，隨之而來就有電梯費和管理費及職工的承受能力如何等問題，所以在聽取職工意見後又修改了設計方案。
記者：廣鋼集團在建房過程中賺到錢了嗎？
陳嘉陵：我們把建房成本算好後就直接公佈給員工了，成本價和售樓價都先定了就不能再反悔。但是正好趕上原材料價格上漲，所以我們的壓力很大。在這種情況下我們還是堅持不加價，經過多方的努力和精打細算，最終剛好收支平衡。其實這也從另外一個方面說明，正是由於由企業來自建，所以也逼着企業精打細算。
記者：作爲企業不賺錢，又要花這麼大精力去建房，是不是有些虧？
陳嘉陵：我們專門成立了一個班子來籌劃這件事，他們分工明確，工作做得很細緻。作爲企業，都會追求利益的最大化的，但從企業內部來講，並不是所有的事情都爲了賺錢。我們還要講求事業留人、待遇留人、感情留人，這不是單單從金錢角度講回報的。我們要打造一個和諧團隊，提高職工的積極性、增加集團的凝聚力。大家一起努力，和諧的氣氛就出現了，這也是帶給企業的一種效益。
記者：從以前的福利分房，到現在的單位自建經濟適用房，是不是開歷史倒車？
陳嘉陵：肯定不是。經濟適用房與福利分房不一樣。經濟適用房儘管是單位去建，但是從設計、投標、製造成本、工程質量直到售價等各方面已經參與了市場競爭。我認爲政府現在允許單位自建房是兩全其美的事。第一，它解決了職工的居住問題；第二，經濟適用房在一定程度上也可以抑制廣州居高不下的房價。這不是開歷史的倒車，而是螺旋式上升。
記者：你覺得廣鋼的經濟適用房經驗能夠在廣州市得到推廣嗎？
陳嘉陵：金鶴苑只是一個開端，將來的企業和單位肯定會比我們做得更好。我們的做法只是一個借鑑，有用的可以採用，不完善的就不採用。如果由企業來自己建經濟適用房，要嚴格控制成本，而且管理和策劃等要非常細緻，否則很容易出現虧損。一種可行的做法是，在成本的基礎上加5%~10%左右的毛利，消化平均的費用，讓企業沒有損失，職工也受益。
目前，市場的房價居高不下，歸根到底還是由供求關係決定的，要想把房價調下來，必須提供更多的廉價房，開發商是不可能這麼做的。建經濟適用房是一個具體的措施，政府的新政策對於抑制居高不下的房價是一個很好的動作。
記者：以後還會再建經濟適用房嗎？
陳嘉陵：金鶴苑建好後，很多沒有分到房子的職工都希望集團能夠再建新的經濟適用房。但是目前我們沒有地了，而且現在土地使用很嚴格，不是想蓋就能蓋的。如果未來有地、政策又允許的話，我們還是可以再蓋經濟適用房的，那個時候我們會做得更好、更完善，讓更多的員工能夠改善居住環境。
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