| 公私財產平等保護
將於2007年10月1日起施行的物權法規定：“國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。”法律進一步明確，“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”
物權法屬於民法，民法的一項重要原則是對權利人的權利實行平等保護。我國憲法也明確規定：“國家實行社會主義市場經濟。”
“公平競爭、平等保護、優勝劣汰是市場經濟的基本法則。”全國人大常委會法制工作委員會主任胡康生指出，在社會主義市場經濟條件下，各種所有制經濟形成的市場主體都在統一的市場上運作併發生相互關係，各種市場主體都處於平等地位，享有相同權利，遵守相同規則，承擔相同責任。
“如果對各種市場主體不給予平等保護，解決糾紛的辦法、承擔的法律責任不一樣，就不可能發展社會主義市場經濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經濟制度。”胡康生說。
爲了適應社會主義市場經濟發展的要求，黨的十六屆三中全會進一步明確要“保障所有市場主體的平等法律地位和發展權利”。即使不進入市場交易的財產，憲法也明確規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。”“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。”
全國人大法律委員會委員、中國政法大學校長徐顯明說，在財產歸屬依法確定的前提下，作爲物權主體，不論是國家、集體，還是私人，對他們的物權也都應當給予平等保護。
徐顯明表示，平等保護不是說不同所有制經濟在國民經濟中的地位和作用是相同的。依據憲法規定，公有制經濟是主體，國有經濟是主導力量，非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，他們在國民經濟中的地位和作用是不同的。這主要體現在國家宏觀調控、公共資源配置、市場準入等方面，在關係國家安全和國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域，必須確保國有經濟的控制力，而這些是由經濟法、行政法予以規定的。
中國人民大學法學院教授王利明對這部法律確立的平等保護原則給予積極評價。他認爲，這是鞏固社會主義基本經濟制度、體現多種所有制共同發展的客觀需要，是多種所有制成分共同發展的前提。“失去了平等保護，就失去了共同發展。”王利明說，“平等保護原則符合憲法關於所有制性質的規定，真正體現了社會主義的特色。”
禁止瓜分國有財產
針對當前國有財產流失的實際情況，物權法在堅持平等保護原則的基礎上，強化了對國有財產的保護。
——物權法明確了國有財產的歸屬：“法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。”法律並規定了哪些財產屬於國有財產，防止因歸屬不明確而造成國有財產流失。依據憲法和有關法律，物權法明確規定國有財產包括：屬於國家所有的自然資源，屬於國家所有的基礎設施，國家機關和國家舉辦的事業單位的財產等；並規定，國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
中國人民大學法學院教授王利明指出，這些規定，從法律上進一步明確屬於國家所有的資源性、經營性財產的範圍，對於發展壯大國有經濟，增強國家的經濟實力，發揮社會主義制度的優越性，具有關鍵性作用。
——物權法強調“國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞”。針對國有企業財產流失的問題，物權法規定：“違反國有財產管理規定，在企業改制、合併分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。”
——物權法還對監管不利造成國有財產流失的機構和工作人員設置了“高壓線”。針對國有財產監管中存在的問題，物權法規定：履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
“這些規定體現了憲法關於加強對社會主義公共財產保護的精神，具有重要的現實意義。”王利明說。
集體的錯誤決定可依法撤銷
爲了加強對集體財產的保護，19日公佈的物權法明確規定：“集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”
物權法草案曾經規定：“集體經濟組織或者村民委員會的負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，該集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”
在審議中，有些代表提出，有些地方發生侵害集體成員合法權益的情形，有的是負責人作出的決定，有的是以集體的名義作出的決定。即使以集體的名義作出的決定，如果侵害了集體成員的合法權益，也應有法律救濟手段。
經過全國人大法律委員會研究和全國人大代表的審議，最終通過的法律作出相應修改。
物權法所指的“集體所有的不動產和動產”包括：法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗；集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；集體所有的其他不動產和動產。
“城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有佔有、使用、收益和處分的權利。集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、破壞。”物權法規定，集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公佈集體財產的狀況。
不得侵佔徵收補償費
徵收集體所有的土地和城鄉居民的房屋，關係廣大人民羣衆的切身利益。針對現實生活中徵收補償不到位和侵佔補償費用的行爲，物權法明確規定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。”違反規定的，要依法承擔法律責任。
實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農田，是我國面臨的一項十分緊迫而又艱鉅的任務。據瞭解，我國的國情是人口多、耕地少，現在全國耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。十屆全國人大四次會議批准的“十一五”規劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝，這是一項約束性指標，是不可逾越的底線。
有鑑於此，物權法明確規定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉爲建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序徵收集體所有的土地。”
依據憲法，物權法規定，爲了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時，法律對徵收補償的原則和內容作了規定。
關於徵收集體所有的土地問題，物權法規定：“徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗的補償費等費用，安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地農民的合法權益。”
全國人大常委會法工委有關負責人表示，這一規定體現了黨和國家關於徵地補償安置必須確保被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。
關於徵收單位、個人的房屋及其他不動產的問題，物權法規定：“徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。”
專家表示，考慮到各地的發展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關法律依照物權法規定的補償原則和補償內容，根據不同情況作出規定。
可抵押財產範圍擴大
19日公佈的物權法規定，債務人或者第三人有權處分的法律、行政法規未禁止抵押的財產可以抵押。
提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案曾經規定：可以抵押的財產包括“法律、行政法規規定可以抵押的其他財產”；不得抵押的財產包括“法律、行政法規規定不得抵押的其他財產”。
在審議中，有些代表提出，對有些財產，法律、行政法規既沒有規定不得抵押，又沒有規定可以抵押。遇到這種情況怎麼辦，法律應予明確。抵押行爲屬於民事行爲，只要法律未規定不得抵押的財產應當規定可以抵押。
最終，物權法規定，法律、行政法規未禁止抵押的財產可以抵押。物權法規定的債務人或者第三人有權處分可抵押財產還包括：建築物和其他土地附着物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；生產設備、原材料、半成品、產品；正在建造的建築物、船舶、航空器；交通運輸工具。
物權法還規定了不得抵押的財產範圍：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫院等以公益爲目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監管的財產；法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
“以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。”物權法對建築物抵押作出規定，“鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。”
業主共同決定物業公司
物權法規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。
短短十幾年間，物業服務機構從無到有、從小到大，已經成爲覆蓋面廣，對羣衆生活產生重要影響的行業，而業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。
對此，物權法對成立業主大會依法共同維權作出規定。物權法明確，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
根據物權法的規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建築物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
物權法同時明確，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。但是，當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，物權法亦明確規定：“受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
房產70年後自動續期
“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”這是物權法作出的明確規定。
隨着住房制度改革，越來越多的城鎮居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區內。物權法的這一規定，回答了廣大羣衆關於“70年大限到期後，我們的住房怎麼辦”的疑問。
我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地70年；工業用地50年；商業用地40年；綜合用地50年。
據全國人大常委會法工委有關負責人介紹，我國從上世紀70年代末開始改革開放，當時出讓的一些土地使用期限較短，一些只有30年，很快就要到期。特別是目前絕大多數城市居民都擁有了自己的住房，使土地使用權期滿的問題更加引人關注。
雖然物權法關於70年後自動續期的規定，給老百姓吃了一顆“定心丸”，但是，不少人注意到，法律並沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。
對此，全國人大代表王煥永表示：“中國老百姓從改革開放到今天，好不容易有了房子可以傳下去，如果到了孫子那一代，房子的情況還說不清，多讓人不放心！”他建議，國家在制定相關的規定時，一定要慎之又慎、反覆斟酌。
車位車庫須滿足業主需要
隨着住房制度改革，現代化社區大量出現。因小區內車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區內道路上車位收費問題而引發的糾紛逐漸成爲社會各界關注的熱點。
對此，物權法明確規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。
王勝明說，物權法規定“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”主要針對現實生活中的一些情況：有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放；不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，佔用共有的道路或者其他場地作爲車位等問題。
對於在小區共有道路上停放汽車，並收取相關費用的現象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規定，佔用業主共有道路停放汽車的車位，屬業主共有。這就意味着，開發商、物業公司不能將車位收費所得據爲己有；如果需要收費，在扣除必要管理費後的所得款應屬於全體業主共有。
尹田說，如果有車的業主無償佔據了小區的公共道路，則損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。
而針對實際生活中由於開發商和業主信息不對稱，許多開發商利用“協商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，有職業律師指出，可以通過具體的地方條例來補充完善物權法的規定。例如杭州市出臺的《杭州市居住區配套設施建設管理條例》就規定，地面公共停車泊位、按標準建設的自行車庫屬於居住區全體業主所有，開發商不得擅自租售用於謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。
物權法明確保護“陽光權”
物權法對相鄰建築物的通風、採光和日照作出明確規定，爲公民維護“陽光權”提供了法律依據。
物權法規定：“建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。”
近年來，隨着城市建設速度加快，住宅建設用地供應趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規劃審批環節中存在漏洞，有些開發商違規施工，超規劃建設，導致新建住宅樓層數過高，密度過大；有些人甚至爲求便利，私搭亂建，影響相鄰建築的通風、採光，使基於“陽光權”引發的糾紛日益增多。
物權法規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
法律專家稱，所謂相鄰關係，簡言之就是不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發生的權利義務關係。
據民法專家王利明介紹，物權法明確了物的權屬，侵權責任法則將明確權屬受到侵害該怎麼辦。全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預備立法項目中就包括制定侵權責任法。 |
