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[謝壽光]:
各位領導、各位專家，女士們、先生們：大家早上好！
由中國社會科學院城市發展與環境研究中心和社會科學文獻出版社聯合主辦的2007年中國房地產高峯論壇暨《房地產藍皮書》2007年版出版發佈會現在開始。
(2007-04-27 08:54:12)
[謝壽光]:
會議開始之前，首先介紹一下主席臺就坐的專家和領導。中國社會科學院高全立副院長；中國建設部原副部長、中國房地產原協會會長、著名的房地產領導和專家楊慎會長；中國房地產評估師協會副會長兼祕書長柴強；國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉雲；北京市國土資源局研究室主任孫惠林；國家統計局固定資產投資司房地產處處長翟善清；中國社會科學院城市與發展研究中心主任牛鳳瑞。
(2007-04-27 08:56:16)
[謝壽光]:
還有一些專家也陸續的會到，包括社科院金融所副所長王國剛和一些專家。出席會議的還有韓國大使館經濟部一等祕書韓相國。
房地產問題一直是最近幾年來社會高度關注的。中國社會科學院城市發展與環境研究中心，每年都要推出他們的研究報告《房地產藍皮書》。每次《房地產藍皮書》的推出，都會在新聞媒體和社會各界引起引起廣泛的關注和反響。
(2007-04-27 08:58:35)
[謝壽光]:
會議正式開始之前，就媒體如何有價值的、準確的把藍皮書的成果表達作一點說明。
2006年《房地產藍皮書》發佈的時候，在有關房價以及其他房地產政策的相關問題上，在媒體裏引起不同的意見。在採訪專家的時候說法上也有不一致的地方。藍皮書的一個特點，代表的是專家的個人觀點，每一個藍皮書的課題組的總報告是代表主編者的意志。作爲出版者來說，我們通過根據皮書的技術的規範，以及我們的規定，有關審稿的原則進行把關、審查，既不代表出版社的觀點。
(2007-04-27 09:01:33)
[謝壽光]:
所以，如何準確地利用專家的研究成果，希望各家媒體有一個準確的把握。也就是前兩天，《農村綠皮書》發佈會上，有一些領導同志的發言代表的只是自己個人的觀點，其中有一家媒體應當說是沒有很好的把握，而是炒作，所以，造成了不必要的混亂。因此，在這個問題上，我們每次會議裏，一方面大家把藍皮書書中的內容準確地表述，如果根據自身的要求可以單獨採訪與會的個別專家，但是僅僅代表專家本人的觀點，並不代表中國社科院，也不代表出席會議的某些領導部門的同志。
(2007-04-27 09:03:07)
[謝壽光]:
因爲這些問題我想要反覆說清楚，免於誤導。現在媒體也非常厲害，可能會給我們日常的工作造成混亂。房地產的問題敏感度太高，今天討論的，而且主題又是聚焦房地產政策。政策當然是由政府發佈的，但是，專家個人對這些政策的效應，政策形成的效果是可以發表不同的觀點和看法的。但是，這些觀點和看法只代表發表的個人的自己的意見。當然，中國社會科學院的專家、學者對房地產的研究是持續追蹤的，2007年《房地產藍皮書》到底有哪些亮點？哪些會引起大家高度關注的成果？一會兒主編會向大家作報告。
(2007-04-27 09:04:14)
[謝壽光]:
下面有請中國社會科學院高全立副院長講話。
(2007-04-27 09:07:18)
[高全立]:
尊敬的各位來賓、各位朋友，大家上午好！
今天我們在這裏舉行2007年房地產高峯論壇暨《房地產藍皮書》發佈會，藉此機會我代表中國社科院的領導向主辦單位對該書的出版付出辛勤勞動的全體同志表示祝賀，向到會的房地產界和新聞界的朋友們表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
(2007-04-27 09:07:32)
[高全立]:
在我國現階段，房地產業是國民經濟重要的支柱產業，房地產健康持續發展，不僅是建設和諧社會的重要物質保證，而且直接關係到國民經濟的發展。溫家寶總理在十屆全國人大五次會議政府工作報告中明確指出：“房地產業對經濟，改善人民羣衆住房條件有重大作用，必須促進房地產業持續健康發展”。
(2007-04-27 09:08:21)
[高全立]:
經驗表明，人均GDP在1000-3000美元是房地產業快速發展時期，我國正處在這個發展階段，隨着經濟社會的發展和人民生活水平的提高，城鎮居民住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產業持續發展的動力。在解決溫飽之後，全面建設小康社會階段，住房一定成爲城鎮居民的基本生活需求，而且是構建和諧社會的重要物質載體。
(2007-04-27 09:08:54)
[高全立]:
改革開放以來，特別是住房分配製度改革以來，我國房地產業迅猛發展，不僅有效地帶動了國民經濟的快速增長，而且迅速改善了居民的生活條件，但是也存在着房價偏高，公用結構不夠合理，房地產持續過熱等問題，這是前進和發展中的問題，也與政策和管理有關。2006年國家房地產業宏觀政策密集出臺，強調調整住房功能結構，關注保證，特別是低受家庭的住房保證問題，2007年房地產仍將是社會關注的焦點之一，今年的“兩會”熱門話題也是房地產問題。因此，對房地產業進行系統的研究，對完善我國房地產市場體系和住房保證體系，保證房地產業的健康方面具有重要的現實意義。
(2007-04-27 09:09:52)
[高全立]:
由中國社會科學院城市發展與環境研究中心主持編撰的《中國房地產藍皮書》已經連續出版四年，從學術的角度審視和評判了我國房地產業的發展，對我國的房地產業發展起到了一定的參考和引導作用。
(2007-04-27 09:11:10)
[高全立]:
2007年《中國房地產藍皮書》將房地產政策作爲主題，提出問題，進行探討。儘管做了艱苦的努力，但是，由於數據、實踐和力量的限制，報告不可避免地存在這樣那樣的不足，希望各位專家學者和參會嘉賓在今天的論壇上積極展開研討，提出建設性的意見，同時也希望通過與媒體的共同努力，使《房地產藍皮書》的成果得到廣泛的傳播，爲我國的房地產業穩定的發展作出更多的貢獻，祝這次發佈會取得圓滿成功。謝謝大家！
(2007-04-27 09:11:25)
[謝壽光]:
謝謝高院長的講話。高院長在講話中提到《房地產藍皮書》已經連續出版四年，其實對每一年課題組專家所發佈的成果，其實我是有一個建議，明年開始各課題組對上一年度，甚至再上一年度的情況進行評估和糾偏。
(2007-04-27 09:12:12)
[謝壽光]:
從我這幾年作爲出版者的角度來看，房地產藍皮書和整個對房地產趨勢的預測，走勢的預測應當和實際的情況是吻合的，提出的一些上漲的價格指數可能不能說非常精確，但是藍皮書最大的成果，不是精確到上漲到幾個百分點，或者是每平方米上漲多少錢，而是在於對它的趨勢，對於各種政策的效應將會有什麼樣的效果做了一些專家的分析和評估，便於無論是政府的決策部門還是老百姓，根據專家的意見去把握和評估，這也就是藍皮書的價值所在。
(2007-04-27 09:12:59)
[謝壽光]:
2007年《房地產藍皮書》到底有哪些亮點，現在有請藍皮書的副主編，中國社會科學院城市發展與環境研究中心研究員李景國先生作主題報告。
(2007-04-27 09:13:59)
[李景國]:
謝謝！各位專家、新聞界的各位朋友上午好！下面我代表課題組作2007年房地產報告的專題演講。第一，房地產政策回顧及2006年政策的特點。1998年住房制度商品化以來，房地產市場迅速成長和發展，但是距今畢竟不到十年的時間。時間長短，必要的法規制度、政策還很不健全，房地產在發展過程中出現了這樣那樣的問題，同時房地產的迅速發展使其成爲很快成爲影響經濟發展的重要因素。
(2007-04-27 09:15:24)
[李景國]:
爲了解決房地產自身發展中存在的問題，以及爲了抑制經濟發展過熱的問題，近幾年國家出臺了一系列與房地產有關的政策，是近幾年國家出臺政策最多的經濟領域之一。2007年中國房地產發展報告的政策篇，對近幾年出臺的相關政策進行了初步的總結。近幾年政策的主要特點：
(2007-04-27 09:16:35)
[李景國]:
1.調控對象由初期以土地調控爲中心轉向土地調控與房屋調控並重。2.土地調控由早期主要關注國有土地資產流失問題，開發區建設用地轉向對建設用地總量控制和土地管理制度建設的關注。3.房屋調控重心由重視房地產業發展轉向對住房價格的關注和最近對住房結構的調控。4.土地和房屋調控由“租”“費”爲主轉向以“稅”爲主，由軟約束轉向硬約束。5.金融調控由寬鬆的鼓勵性轉向緊縮的限制性。
(2007-04-27 09:17:16)
[李景國]:
2006年房地產政策特點，2006年房地產宏觀調控政策，以調整供給結構和引導需求爲主線，與前幾年相比，其特點是：1.政策的綜合性和系統性增強，2006年4月底開始，國家關於房地產調控的政策密集出臺，涉及信貸、稅收、利率、外資、套現結構、市場信息、土地出讓與督查力度、土地收益分配管理等領域，涵蓋了房地產市場的各個環節。2.政策的可操作性增強。不僅包含具體措施，而且具有量化的指標。如對套現面積及其比重進行量化的規定。
(2007-04-27 09:19:27)
[李景國]:
3.政策措施的針對性增強。政策和措施主要針對目前房地產市場存在的商品房供應套現結構不合理，普通住宅供應少等問題。4.政策出發點增強了對民生的關注度。2006年出臺的房地產政策，以滿足普通居民住宅需求爲出發點，解決中低收入家庭住房問題提高到顯有的高度，凸顯了關注民生的理念。5.強化對政策實施的監督。對政策的落實加強了監督檢查，相關部委組成調查組對全國各地調查房地產的調控效果，加大了對違規、違法事件的處理力度。
(2007-04-27 09:20:46)
[李景國]:
6.重視制度建設，建立國家土地督查制度，工業用地出讓最低價標準統一公佈制度和土地使用權出讓收入實行管理收支兩條線的管理制度。第二個大方向，2006年中國房地產概括及存在的問題。一，房地產概況。首先看房地產投資。2006年房地產投資佔固定資產的投資的比重與2005年基本持平，(2005年是17.8%，2006年爲17.6%)。投資增長率略有回升，(2005年19.8%，2006年爲21.8%，)但是低於全社會固定資產的投資增長率。
(2007-04-27 09:22:08)
[李景國]:
從房地產開發方面看，土地開發面積和新開工面積均達到2000年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2006年各類商品房銷售面積均達到了2000年以來的最高值，從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006年住宅、辦公樓和商業用房銷售面積分別達到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。這個可以從表上看出來。
(2007-04-27 09:23:58)
[李景國]:
從商品房的價格來看，2000年以來，除辦公樓銷售均價上下有所波動外，各類商品房價格一直上漲。2003年以後各類商品房價格上漲加速，就是說從2000年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是2003年以來期間。其中2006年的住宅價格是2003年的1.4倍。從商品住宅來看，2000年以來，全國商品住宅開發建設投資額、新開工面積、銷售面積一直增長，2006年達到最大值。(見圖)這個表商品住宅的各種指標。
(2007-04-27 09:25:26)
[李景國]:
住宅投資佔全部房地產投資額的比重2006年達到最大，爲70.2%，住宅銷售額一直在82%-86.6%之間浮動，就是從2000年以來。下一個問題是房地產市場存在的問題。1.部分城市房價增長過快。儘管2006年的宏觀調控政策對抑制房價增幅起到一定的作用，但是仍有部分城市房價增長過快，例如深圳市2006年商品房的平均價格9956元/平方米，比2005上漲32%，其中商品住宅均價，2006年爲9106元/平方米，比2005年上漲30%。應該引起注意的是，由於收入差距的存在，房價增長過快，會使低收入家庭住房的居住能力進一步下降，也可能會擴大沒有能力購房的羣體。
(2007-04-27 09:27:27)
[李景國]:
2.市場供給偏緊。從2002年1月至今，全國商品房空置面積一直在1.22億-1.43億平方米之間波動，與強勁需求之間形成鮮明的反差，供求關係緊張，必然導致市場價格上漲，而價格上漲又導致市場投資和投機的增加。房地產市場的投資和投機，又刺激價格進一步上漲。3.價格結構矛盾突出。商品房供應的結構性矛盾，比如價格矛盾，在每一個城市當中的區位矛盾以及套型結構矛盾等等都比較突出，但是價格矛盾更爲突出。就是中低價位的商品房供應量比較低。
(2007-04-27 09:28:58)
[李景國]:
4.市場秩序有待進一步完善。目前房地產市場依然存在囤積土地、虛假宣傳、違規預售、無證經營、合同詐騙、投機操作、違規建設、隱瞞利稅、脫逃稅款等問題。5.信息系統建設有待進一步完善。房地產信息仍然存在不完善等問題，信息筆錄有待於制度化。房地產信息的例如蒐集和系統化建設有待於進一步完善。
(2007-04-27 09:29:59)
[李景國]:
6.住房保障體系滯後，爲中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處於起步階段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度，經濟適用房投資不僅從2000年持續滑坡，而且仍然存在許多需要改進和完善的問題。第三個大的方面，2007年房地產市場發展的主要趨勢。
(2007-04-27 09:32:16)
[李景國]:
1.落實調控政策力度加大。2.房地產投資增幅仍將保持在20%以上。3.住房供應結構將有所改善。4.房價漲幅估計在5%以下。5.解決居民住宅渠道多元化。6.房地產開發企業加快重組。7.節能環保型住宅將得到加快推廣。
(2007-04-27 09:33:14)
[李景國]:
第四，政策建議。1.堅持市場化導向，規範政府權力邊際。2.增加住宅有效供給。首先需要增加土地供應，如何在不突破建設用地總規模的前提下增加土地供應成爲關鍵。解決這類問題，可以通過改善建設用地結構，主要是提高工業用地，(包括各類開發區)的集約利用程度，特別是制定配套政策，尤其是激勵政策，順應城市化進程，結合新農村建設，在改善農村居住和生活條件的同時，逐步調整農村人均建設用地過大的問題。3.引導住房需求。
(2007-04-27 09:33:43)
[李景國]:
4.加快二手房交易和房屋租賃市場建設，分流新房市場需求。5.完善住房保障體系，解決中低和低收入家庭的住房問題。6.整頓市場秩序，規範企業行爲。由於時間關係，今天我作的主題演講就到這裏。謝謝各位！
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