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[謝壽光]:
鄒所長提供了一個看待房地產政策非常好的視角，是很新的，和楊會長講的一樣，堅持市場化方向，是從不同的層面來談的。下面請北京市國土資源局研究室孫惠林主任講話。
(2007-04-27 10:22:32)
[孫惠林]:
各位領導、各位專家、新聞界的朋友們，你們好。今天我非常高興，因爲能夠到這個會議來聽到許多專家的真知灼見，而且對我今後的工作中開拓思路、提升理論水平，受益也是匪淺的。在這幾年的工作中，作爲北京市國土資源局也做了好多工作，在房地產這塊確實我們也下了很大的力氣，所以今天我借這個會談三點個人的想法，或者說是我個人在工作中的體會。
(2007-04-27 10:23:26)
[孫惠林]:
第一，剛纔楊會長講的我深有體會，在房地產市場上，政府的主導作用應該是在哪？這個準確定位，這幾年一直是在摸索。像我這麼大歲數，我快60歲了，我們都知道，我們年輕的時候，要結婚要房子不是找市場，找單位、找領導，也就是說那會兒是國家包起來的。住房制度改革以後，結婚不找領導，是找市場，有錢就買，沒錢就租或者借。我也當過領導，當時一把手領導特難受是底下職工結婚找我要房子，那時最難受。
(2007-04-27 10:24:13)
[孫惠林]:
但是現在住房制度改革以後走向另一個極端，全部找市場。全部找市場以後又過度到一些社會的收入是不平等的，有收入高，也有收入低，也有收入特別低的，這些人住房怎麼說？人人擁有住房和人人享有住房是不是一個概念？我記得那時有一個錯誤的口號，人人都要有產權房，變相的提法，結果造成了消費的誤導，千軍萬馬都擁在一級市場，房地產新增商品房市場，全都買新建商品房。
(2007-04-27 10:26:44)
[孫惠林]:
所以政府的定位實際上是在主導作用，在房地產市場中到底應該起哪個作用，始終在探索，當然現在越來越明晰。通過這幾年的工作，政府在房地產中的定位有從四個方面：
(2007-04-27 10:28:19)
[孫惠林]:
一，政府應該切切實實的做好社會保障性住房，這是我們現在講的經濟適用房和廉租房。這裏我要糾正新聞屆同志們有些記者的錯誤報道，兩限普通商品房不是社會保障性住房，要把兩限商品房，錢交的再多也是普通商品房，只能算是政策性房，但是不是社會保障性房，這個觀點要扭轉過來。
(2007-04-27 10:29:02)
[孫惠林]:
社會保障性住房就是咱們現在講的經濟適用房和廉租房，政府在這一塊是要全力以赴的下很大決心，甚至要付出代價的，要保障這部分房子的供應，所以北京是今年提出來530，300萬的普通住宅，200萬經濟適用房，30萬廉租房，這30萬廉租房20萬新建，還有10萬回購。社會保障住房是200+30，那是社會保障性住房，兩限房是要投放市場，我們要摸一摸，我們投放兩限房以後對市場是否會發生變化。
(2007-04-27 10:30:01)
[孫惠林]:
因爲兩限房推出以後是否把房價拉下來，我們也不知道，但是我們想推出來試一試。據我們所瞭解，昨天好多新聞界同事去了，我們局二樓，西三旗那塊地，第一塊房招標，昨天開標，在這之前我們也做了一些調查，西三旗附近有一個公司，我不說是哪個公司，那個房子賣到9800元，後來我聽旁邊一個同志跟我說，我們那塊降價了，9800賣不動，賣到5200，因爲這次在西三旗最高限價6300，把旁邊賣高價的頂住了，且不說房價的結構，精裝修還是毛坯房、粗裝房先不說，房價的差別，從這個跡象可以看出，我們啊也想看，投放的2000商品房能不能穩定房價，起到的什麼作用，這是政府要做的第一個工作。
(2007-04-27 10:31:01)
[孫惠林]:
二，政府要做的一個主導作用是對於市場需求的疏導或者是引導，爲什麼這麼？市場是供需兩方面。這些年我們一直加大在供上下工夫，但是需求強勁是我們不能不看到的現實。北京市去年新建商品房35%是外地人購買的，從北京市建委的網站可以看到，100套房子中35套是外地人買的，剩下的65套是本地人買的。金融貸款能夠限制他們不買房嗎？根據我們內部掌握的信息，真正北京市現在買新建商品房將近40%都是一次性付款，尤其外地人。所以金融調控對他的作用並不是很大。
(2007-04-27 10:33:19)
[孫惠林]:
這個事情，需求非常強勁的情況下，我們強調供給，這是一個方面，當然應該我們做的。但是更應該做的是需求怎麼做。就像剛纔領導講的，我參加工作一直到28歲結婚，找領導要房，領導給了我一間，說實在沒什麼房子，給你一個12平米的房子，過了兩年換一個筒子落樓16平米，再過幾年，一直到78年恢復高考上大學，大學畢業以後第二年也就是84年單位才調個小兩居室。
(2007-04-27 10:34:33)
[孫惠林]:
我們這一代人從住房的需求來說逐步的往上過度，可能現在這種需求強勁的旺盛，一步到位，超前消費也好，叫什麼也好，包括一些年輕人大學一畢業，前一階段我們到清華大學調查周圍租房售房時，剛剛來上大學的學生，家裏把在家裏的家產、房子賣了，到清華大學附近買房子。一步就要到位。我個人的看法，住房應該在這方面進行宣傳，不同層次的消費理念應該有所調整，我從前年就曾經提出來，宜租者租，易購者購。這個政府應該進行積極的疏導。
(2007-04-27 10:35:33)
[孫惠林]:
三，住房結構的調整。這是政府應該做的。我們都知道，中國原來說是地大物博，現在看起來中國的土地資源相當貧瘠，北京16400平方公里，實際平原佔39%，這39%刨掉綠化帶可利用率非常少，現在按照城市總體規劃，國務院批覆2020年到1800萬，可是到去年年底以後達到1581萬，人口的增長對住房的是需要的。同時住房的需求都要住100平米以上的大戶型要多少平？可能在座的同事也去過，我去過日本，比如香港，他們也是土地資源貧乏，我去日本第一印象是，到了人家去以後，他們比我們家的地方還小。
(2007-04-27 10:36:49)
[孫惠林]:
日本人土地資源的貧瘠造成特別小的居住空間，所以他們資源的缺乏，他們住房結構上有調整。我們過去前幾年在住房結構上確實有錯誤，大量的推行的都是130、140、150平米的大面積，那是不對的。所以這次建設部提出住房結構的調整，我覺得是非常好的，這是對於節約資源、能源的一個最大的好處。而且也適應現在人口資源環境的相互融洽的問題。
(2007-04-27 10:38:31)
[孫惠林]:
四，政府應該對房地產市場的完善健全，這是它應該做的。房地產市場，一般都關心一級市場。新增商品房，也就是買新房子的市場。但是房地產還有二級市場，賣舊房的市場，就是存量房市場。第三級是租賃方市場。從北京市場來說，一級市場火爆，千軍萬馬都擁上去。二級市場，北京具有特殊性，所以二級市場比上海、其他城市，每天的成交量差好幾倍，當然有一些客觀原因，北京市好些軍隊大院、國家大院，大院的房子賣了以後，不太喜歡別人再搬進來，所以再上市存在這麼一個門檻的，但是北京二級房市場部開放或者說比較薄弱，雖然這兩年有所好轉，但這實際上是一個問題。
(2007-04-27 10:39:22)
[孫惠林]:
三是租賃市場，在北京基本管理是特別薄弱的地方，全是黑中介，或者自己找人租的，沒有形成一個完善的，特別健全的，大家挺放心的，到市場可以找到租房子的。我覺得政府應該在房地產這三級市場上完善、兼健全上下工夫。當然我講的不一定對。第二個想法，剛纔楊會長也講了，統計指標體系的問題。
(2007-04-27 10:41:24)
[孫惠林]:
不好意思，我從2004年當我們局的綜合處處長兼管計劃統計。我看了他們報的計劃統計報表以後，我當時腦子都大，我仔細看了以後發現統計的數，因爲我每個季度要做形式分析，我發現用他們的數特別不好用，爲什麼不好用？仔細的琢磨了好幾天，最後發現，我們現在使用的這種統計指標體系都是計劃經濟時代建立出來的一套東西，所以有些數據按照計劃經濟統計不需要要，但是現在是市場經濟。市場經濟以後有些指標體系對不上，我想要的還要重新調查一下，所以我們這幾年，從我們局來說，通過建立月報制度，而且建立相當多的市場需要的統計數據。
(2007-04-27 10:42:55)
[孫惠林]:
但是整個來說，房地產市場的數據統計，不知道在座新聞界的記者是否有體會，舉幾個例子來說就感覺到有什麼差別的地方了。比如說，房價的事，前兩天報紙上說，廣州市長一句話房價降低，沒兩天，國家統計局講廣州市的可比房價，3月份上漲8.6%，這是報紙上登的。這兩個統計數據有沒有毛病？都沒有毛病。因爲廣州國土房管局公佈的數據是當期供應的商品房的均價，可是國家統計局出的數是在同期、同質可比的一種價格，哪個更科學？我這幾年一直跟建委開會，我特別反對當期住房均價，因爲這個太好算了。
(2007-04-27 10:47:08)
[孫惠林]:
也就是3月份新供應的商品住宅都是遠郊區，中心區的高檔房不供應，這個數加上一除，跟上個月一比馬上價格降低。什麼叫同質可比？比如在東單地區，東單地區的房產請房地產評估師，根據現在各方面的條件，重新評估在3月份的指標是什麼，在去年3月份評估時的指標是多少，馬上可以顯示出它的價格，這是真實的。但是現在我們並沒有明確房價哪個數據，這是一個想法。第二，房價這塊，均價這個概念，北京市16410平方公里，北京市中心的房子和延慶、平谷的房子能不能加上除2，這個概念不對。因爲設計空間佈局的影響，或者二房主、三房主，它的房屋什麼樣。
(2007-04-27 10:48:36)
[孫惠林]:
還有一個房屋的結構也不一樣，磚混還是高層，還是別墅型、大戶型。所以這裏科學性很強，但是我不知道大家是否注意，我挺注意，今年1月份開始北京市公佈房價的時候是分三個數，第一是高檔商品住宅的房價同質可比上漲多少；第二普通商品住宅房價是漲多少；第三經濟適用房的房價漲多少。大家知道，回龍觀的經濟房價是2600元。你要加1萬除2就成6000多，這個價格別說專家不好解決，就是對想買房子的人也不好買。
(2007-04-27 10:50:09)
[孫惠林]:
我們關心的是想買這個地段，我想買這個結構的房子，這個房價在這幾個月的上漲趨勢或者漲幅，這樣我好判斷，我要的是這個東西。在現在的統計指標體系裏面恰恰不能反映這個問題，不信你們去翻翻，這個東西很難做的。在市場上賣的商品房有毛坯房、有粗裝修，有精裝修，現在都用一個價是非常不科學的。精裝修的價格，每平方米加多少錢沒譜，甚至連家用電器也配上了。
(2007-04-27 10:51:31)
[孫惠林]:
所以具體的怎麼把房價定在哪個位置、哪個點上很值得研究。所以在房價問題上，我們一般不敢輕易用數據來說明，我總覺得這個數字的差別很大。另外一個例子涉及到土地管理部門。去年中國房地產報的記者談過，中國房地產報專門等過，在土地供應上，它有很多的時點不同、內涵不同，時點、內涵，包括它的一些具體的涵蓋的例子不一樣，大家非常關心的是我們土地市場，我們局二樓的土地市場，很多記者經常去，包括我們房地產儲備中心的房，我們現在一用數，有些記者用錯。
(2007-04-27 10:52:31)
[孫惠林]:
爲什麼用錯？我們現在公佈的三種供應土地的量的概念是三個時點，第一個時點，土地中心準備推出的點在網上公佈，這是準備推出去，還沒找到主，就像商品沒有找到買主。我打算推出多少塊地，多少平方米，無所謂。第二個成交量，像昨天西三旗，招標出來結果，這是成交。推出去後成交有一個月左右的時間差，成交以後到辦理手續又有一個月，這之間都有變數，推出19塊可能賣17塊，這次成交三塊可能辦手續時就兩塊，都有變數。我們一般對外公佈的數據，辦理完用地手續指簽定合同，成交量指簽訂成交確認書的。所以在統計，現在我們國家誰都在用，誰都可以用各種時點往外說，但是數據太多以後，大家就亂套了。
(2007-04-27 10:55:07)
[孫惠林]:
住宅，前幾年看到的都是規劃建築面積，從今年還是從去年下半年開始，建委的網上出現套的概念。其實對於住宅來說，剛纔楊部長一直講套，非常好。爲什麼住宅是套？一套可能是500平米一個別墅，一套可能是50平米的幾居室。爲什麼用套科學？因爲要看北京市常住人口15810萬，有多少戶，除一下這個戶，北京市人均戶，一戶平均2.3人，如果賣出一戶，可以安置2.3人，如果當期有多少套房子賣出去按照有多少人可以算出來，但是按照規劃建築面積算不出來，人均20、30平米沒法算。
(2007-04-27 10:55:48)
[孫惠林]:
所以實際統計指標體系來說我們現在非常不完善，我遇到的各種各樣的問題特別多。因爲具體確定時點、內涵，我爲什麼今天多講了，因爲我知道在座好多新聞界的朋友你們非常關注這個東西，我們也希望你們來關注，但是我們也特別希望你們引用一些數據、關注這個的時候，真正的琢磨一下，他們出的這個數到底是什麼含義，你們研究透以後，我們老一代的新聞報道記者裏面，專門一項的記者，他就因爲這種寫作的琢磨成爲這一行業的專家，我們在這方面需要記者同志們深入研究以後也成爲這方面的專家，也能夠給政府出一些更好的點子和主意。
(2007-04-27 10:56:15)
[孫惠林]:
我們在研究中，因爲土地部門對房地產的關注有兩個問題，第一房價漲是不是供應少了。第二房價漲是不是地價漲了。我們研究來以後，我們突然發現，房屋有一個建築能力的問題，住房還有一個建築能力問題，這個有人研究過嗎？其實你們可以查一下，北京市每年的住宅開戶工是3000萬，北京市每年銷售也是3000萬，竣工3000萬。等於三個3000萬，這個住宅和銷售的3000萬是不是北京市整個住宅能力的頂點，還是有很大的空間？因爲這個對分家有很大的影響。
(2007-04-27 10:56:52)
[孫惠林]:
據我所知，現在的3000萬的竣工能力相當於8年以前的5倍，作爲一個城市，在經濟發展中，在住宅的建設方面是不是應該也有一個頂點或者極限？因爲大家都知道，北京市現在不讓採沙，北京市的建築市場沙子一下漲了十幾倍，現在都是從河北廊坊周圍往這拉沙子，住房的能力如果無限制加大，會造成建材價格上漲，實際上對整個成本是增加的，對房價是有影響的。而且建設能力的這三個3000萬，這個特別值得探討。
(2007-04-27 10:57:28)
[孫惠林]:
在座的記者們非常年輕，後生可畏，希望你們利用你們接觸面廣、多方面瞭解情況的時候，多學習、鑽研、琢磨一些這方面的東西，通過這種鑽研、分析、研究，可能你們提出的意見比我們圈裏人講的還好，不至於出一些大笑話。謝謝。
(2007-04-27 10:58:00)
[謝壽光]:
孫主任說了很多的題目，不僅僅是對媒體，更多的是給我們的政府和研究者出了很多的，有的是非常具有操作性的。聽完以後，《房地產藍皮書》在明年對一些概念就要更加進一步清晰了。前面都講了很多房地產的金融問題，今天這次會議請到了社科院金融所的副所長，著名的金融學家王國剛教授，剛纔接待外賓所以來晚了，我們有請他。看我們金融專家怎麼看待房地產的問題？大家歡迎。
(2007-04-27 10:58:29)
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