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[謝壽光]:
感謝王國剛所長做的精彩發言，從理性化的角度對房地產涉及的方方面面，思路非常清晰，我相信給我們新聞界朋友提供了很多的新聞選題和素材。最後有請《房地產藍皮書》的主編，社科院城市發展和環境中心的牛鳳瑞主任講話。
(2007-04-27 11:29:22)
[牛鳳瑞]:
剛纔國剛先生談到“房奴”的問題，我想補充一下，要想不當“房奴”的話，辦法非常簡單，把現在的賣掉，立刻成爲百萬富翁。
(2007-04-27 11:29:49)
[牛鳳瑞]:
下面我談兩個對我國房地產政策的思考。住房關係民生。我國房價2005、2006連續兩年大幅度上升導致政府高度關注和一系列政策出臺，各界對此也爭論激烈。如何看待房價上漲，採取何種政策措施加以應對，事關科學發展、和諧發展和可持續發展全局。
(2007-04-27 11:30:17)
[牛鳳瑞]:
一、理性看待房價上漲
房價上升的背後是複雜的經濟利益關係、社會分配關係，是政治體制、文化傳統變數，受到國情、市情和發展階段嚴重製約。嚴格意義上的房價增幅應是同一區位、同一品質、同一科技含量的房屋銷售價格的上下年份之間的比較。目前我們通常所說的房價增幅是當年平均房屋售價(銷售收入/銷售面積)與上年同期之比。“房價增幅過快”是一種判斷，是以上年房價基本合理爲假設前提的。上年房價較低，則同等房價增量升幅較大，反之亦然。例如，平均房價比去年都是增加400元/㎡，在北京房價增幅爲5%左右，而距永定門50公里的固安縣城房價增幅則達20%以上。
(2007-04-27 11:34:29)
[牛鳳瑞]:
當年良好區位的高品質大盤較多投放市場，則平均房價會有較大幅度上升；若遠郊的大盤集中上市，又會拉低平均房價。市場形成房價是我國住房體制改革取得成功的重要標誌。現實的房價是市場供求關係多年積累的結果，當期現房可能是2年之前開工建設的，購房資金可能是多年的積蓄。所以，判斷房價上升是否過快(慢)，不僅要看當年同比增幅，還要看上年房價基數，乃至以往多年的房價基數。
(2007-04-27 11:34:54)
[牛鳳瑞]:
我國住房制度基本完成是在2000年，由於住房市場化時間較短，現在的房價還不是完全意義上的市場價格，依上年房價爲參照系作出判斷要慎重。例如，2000-2004年北京房價年均增幅爲0.78%，是一個房價4年基本沒有變化的基數；計入2005年高幅增長的房價， 5年平均增速爲4.2%，而同期城鎮人均可支配收入增速爲10.4%；計入2006年13.6%的增幅，北京6年平均房價增速爲5.7%，仍低於同期城鎮人均可支配收入平均增速4.7個百分點。
(2007-04-27 11:35:18)
[牛鳳瑞]:
我國房價過快上升基本原因在於供應不能滿足需求。從需求來看，我國是一個有13億人口，正處於完成工業化、加速城市化階段的發展中的大國。特殊的發展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮增量人口的住房需求；由於經濟的持續發展和居民收入的持續提高，消費結構升級拉動的城鎮居民不斷增長的改善性住房需求以及必須進行的舊城改造而導致的被動住房需求。
(2007-04-27 11:35:38)
[牛鳳瑞]:
基本住房需求、改善性住房需求和被動需求的疊加，形成了不可遏制的剛性需求，是房價上漲的基本動因。所以，抑制房價過快上漲，基本途徑是多建房，建好房，增加住房的有效供給。而且住房總體上供不應求將是我國今後一個相當長時期內的主要矛盾，也是我國作爲一個發展中國家的基本特徵之一。解決這一主要矛盾應是房地產政策的主要着力點。
(2007-04-27 11:36:00)
[牛鳳瑞]:
從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎設施建設的相對滯後，限制了城鎮住房建設空間的拓展；住房基本保障制度建設的滯後，混淆了市場機制和社會保障的界限，擾亂了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購房預期；控制房地產投資的政策導向，不僅抵消了控制房價過快上漲政策的效力，而且抑制了住房供給的相應增加，加劇了供不應求的矛盾。2005年全國房地產投資同比增長19.8%，比上年增幅下降8.3個百分點；佔社會固定資產投資的比重爲17.8%，同比下降0.9個百分點；2005年土地購置面積同比下降4.0%，2006年房地產竣工面積減少0.6%，供給偏緊使房價上升成爲必然。
(2007-04-27 11:36:16)
[牛鳳瑞]:
另外，在解決住房問題上，中國居民對政府的期望值高，政府也自認爲義不容辭。輿論媒體和學者羣體某些不準確的導向等等，又成倍放大了社會對房價上漲的反響。
(2007-04-27 11:36:55)
[牛鳳瑞]:
房價高漲，拉昇居民生活成本，引發公衆不滿，影響和諧社會建設。但房價變化是市場優化房地產資源配置的基本形式，是調整住房供求關係的有效槓桿，也是調節住房分配關係的重要槓桿。低房價首先有利於富人過量佔有住房，稀缺資源的低價更容易造成浪費和低效使用。所以我認爲，房價近兩年多過快上升固然應該引起高度警惕，但從一個較長時段來看，與平均收入增長速度相比較，仍在可以接受的區間。
(2007-04-27 11:37:07)
[牛鳳瑞]:
我們既然要建設市場配置住房資源的體制，就要承受體制轉換的“陣痛”，但也不能奢望市場化解決我國居民住房的所有問題。當前我國房地產面臨的主要傾向不是市場過度，而是由於過度的行政干預所導致的市場扭曲。在房地產政策設計上，既要重視房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負面影響，強化政府在市場失靈領域干預的作用，對房地產市場實施正確的調控，又要着力完善住房保障體制。
(2007-04-27 11:37:21)
[牛鳳瑞]:
要在合理劃分市場機制和行政干預的邊界、中央政府和地方政府事權財、權合理匹配的基礎上，根據公共財力提供的可能性，增加公房建設，滿足低收入階層住房基本需求；又要堅持市場化改革的方向不動搖，充分發揮市場配置房地產資源的基礎作用，利用價格槓桿調節住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。
(2007-04-27 11:37:35)
[牛鳳瑞]:
二、重視房地產政策執行條件和執行成本研究
我認爲，我國房地產政策研究目前存在着一種傾向，就是強調政策的必要性、強調需要多，對政策實施的可能性、執行條件、執行成本較少論及。所以，必須加強對政策執行條件和執行成本的研究。
(2007-04-27 11:37:53)
[牛鳳瑞]:
一是要清理認識政策效力的侷限性。任何政策都是針對某一現實問題而設計出臺的。但某一現實問題的存在又往往是諸多因素共同作用的結果。任何政策都一把雙刃劍，既會對所針對的現實問題發揮校正作用，又可能對相關問題產生負面影響。
(2007-04-27 11:38:05)
[牛鳳瑞]:
例如，加徵二手房交易稅有利於抑制炒房，減少市場需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流動性，間接拉昇房價；控制房地產投資政策有利於抑制過熱的社會固定資產投資，但也會減少房屋供給，推動房價上升，這是近年調控房價過快上漲政策預期不理想的原因之一。
(2007-04-27 11:38:20)
[牛鳳瑞]:
所以要重視對房地產政策效力的侷限性和政策的負面效應研究。權衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，發揮政策體系合力作用，才能達預期效果。
(2007-04-27 11:38:40)
[牛鳳瑞]:
二是要重視政策執行條件的研究。任何政策都有一個執行條件問題。不具備執行條件的政策，儘管有千萬條理由證明其正確性和必要性，執實也只能是一句空話，強制執行將適得其反，或者將支付極高的社會成本。所謂有條件要上，沒有條件創造條件也要上，其實創造條件也需要條件。我們的房地產政策設計不僅要針對現實，強調問題解決的必要性，而且更要重視政策執行的條件，政策實施的可能性。
(2007-04-27 11:38:58)
[牛鳳瑞]:
例如，提出住房保障應保盡保，實行地方政府問責制，作爲正處於城市化加速階段的一個發展中的大國，首先明確應保的條件和保障的標準是什麼，有多大財務、能在多大程度上達到“盡保”？對一些公共財力窘迫的地方，實行住房保障問責制還要具備必要的條件。不具備必要實施條件的問責制將難以達到激勵和警戒地方政府的目的。
(2007-04-27 11:39:14)
[牛鳳瑞]:
三要重視政策的執行成本，全面評估其利弊得失。任何政策都要支付執行成本，特別是機會成本。執行現行的房地產政策既要支付經濟成本，也要支付社會成本；既有即期成本支付問題，也有長期成本支付問題。收益大於成本纔是好的政策。當然，不同的價值取向，不同的知識結構和信息把握程度會對同一政策作出不同的評價。但可以肯定的是，好的政策應是有利解決當前主要矛盾的，必須是兼顧當前和長遠、兼顧經濟收益和社會福祉的。
(2007-04-27 11:39:28)
[牛鳳瑞]:
一般情況下，房地產政策目標與房地產發展客觀趨勢相吻合，才能取得事半功倍的效果，反之或者事倍功半，或者根本達不到預期目標。例如，我國當前住房需求既有低收入階層的基本保障需求，但主要是居民改善性住房需求。動用公共財力增加經濟適用房和雙限房供給，有利於平抑市場商品房價過快上漲，但對於低收入階層來說仍然是可望而不可及，等於用有限的公共財力補貼了中等及以上收入家庭改善性住房需求，由此造成新的社會不公。既對市場形成房價構成干擾，也給腐敗和權力尋租留下了空間，是一項既無公平、又無效率之舉。
(2007-04-27 11:40:10)
[牛鳳瑞]:
若只租不售，則應與廉租房政策一併進行規劃設計。比較成本與收益，現行的經濟適用房政策弊大於利，需要進行根本性調整。再如，房地產用地租金70年一次性徵收，一方面提升了地價，也擡升了房價，造成當屆政府花掉了以後數屆政府的公共財力，但另一方面也加快城市公共設施建設，使增加公共服務供給(侈奢性、浪費性的政績工程除外，官商勾結、違法亂紀應受到依法懲處是另一回事)有了財力保證，而公共設施和公共服務的增加又是包括已經和即將購房羣體在內的全體市民受益的。
(2007-04-27 11:40:49)
[牛鳳瑞]:
所以對於70年用地租金一次性徵收政策應在代際關係和局部與全局利益的整體協調上進行綜合評價，既不能完全肯定，也不宜簡單地否定。
(2007-04-27 11:41:29)
[牛鳳瑞]:
我的發言就到這裏。謝謝！
(2007-04-27 11:41:48)
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