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[王國剛]:
謝謝有個機會跟大家交流。事實上我想講的問題已經沒有太多關於金融，因爲金融總是和現實經濟結合一塊，現實經濟控制好，金融問題問題無從談起。首先，住宅的商品化改革取向不能動搖。這句話什麼意思？這幾年在討論過程中隱隱約約就有這樣一個意向，好象應該鑑於現在商品住宅價格，一個是過高，第二個走高的幅度過快，有人提出要進行自建房、單位建房等，要加大這個力度。
(2007-04-27 11:00:26)
[王國剛]:
又有人明確提出來，應當按自建房、單位建房佔到整個住宅供給量的70%-80%，留下的20%左右的空間給商品住宅。如果是這樣一種的狀況，實際上意味着中國1999年到2001年的公房改革失敗，往回走。如果這樣一種狀況能夠成立，也就意味着中國住宅商品化的進程，在這個過程中要停止。所以，我提出這個問題，住宅商品化的取向不能動搖。
(2007-04-27 11:01:34)
[王國剛]:
不能因爲眼下商品住宅市場上有這樣或者那樣的問題，就認爲我們發展商品住宅市場搞錯了，現在所存在的問題，我們認爲它應該是發展中的問題，是發展不足的問題，而不是發展市場所形成的問題。大家只要看一看市場經濟國家的情況都明白，像住宅是一個商品化的市場。我曾經在一有一個場合說過，會提出這樣一種看法的人也許是忘掉，或者也許就沒經過，當時在1999年公房改革之前，那個歷程。
(2007-04-27 11:02:46)
[王國剛]:
大家想想那個時候的情況，爲什麼我們要進行住房的商品化。提了很多很多的理由，這些理由今天似乎都已經被人們淡忘，都好象不存在了。比如單位建房當中，且不講手續辦多麻煩，單位建房當中以權謀私的事少嗎？腐敗的事少嗎？各單位爲了分房，職工打破頭，這種事少嗎？職工的住宅面積增長的幅度是什麼狀態？大家居住的情況又是什麼狀態？收的可憐的租金連房子維修費都不夠，等等的事情，從這樣的但是調到那個單位，從這個地區調到那個地區，大家都可以把歷史翻一下，沒有必要在這個時候，我們曾經提出住房商品化改革的東西都忘了，沒有必要讓我們再回歸過去。
(2007-04-27 11:04:19)
[王國剛]:
所以這一點我想強調，當然如果講的話，裏面的事多了，裏面多少矛盾，出了多少事，大家都可以去查。另一方面，大家也可以看到，我們的城鎮化建設，尤其是一些大中城市的面貌改善，實際上跟商品住宅市場的發展是直接相關的，如果假定都是各單位建房，各種配套設施怎麼上呢。當時多少的單位建了房以後，這個設施上不去，那個設施上不去，拖了多少時間。
(2007-04-27 11:05:11)
[王國剛]:
現在城市政府在進行這樣的城鎮化過程中，各種配套設施上去，相當一部分資金來自商品住宅的土地銷售，一旦回到那時候這些恐怕沒有了，所以要把這個過程好好的回想，而不是簡單的提出單位建房、個人集資建房佔到70%、80%，不是這樣的。
(2007-04-27 11:05:45)
[王國剛]:
第二，關於經濟適用房。大家都在講，要加大經濟適用房建設比重等等，對於這個我想可以做更深入的討論，因爲有一個市場選擇問題，我要講的是經濟適用房該怎麼樣用政策予以管理。現在經濟適用房絕大部分仍然是銷售，並且定的是中低收入。在中國很有意思，我們老喜歡把“中”擺的到處都是，一講商品住宅是供中高收入階層，或者經濟適用房是中低收入，這個“中”究竟該擱在上面還是下面，擱在高還是低的範疇，你們能說清嗎？什麼叫中等收入？舉個例子，比如大家知道今年到3月份年收入12萬元的都應該去申報納稅。
(2007-04-27 11:06:39)
[王國剛]:
年收入12萬元，你們覺得是高收入還是中收入範疇？如果做一個假定，說在高收入範疇，你知道不吃不喝，12萬十年下來120萬能買賣多少房嗎？他屬於高還是中呢？能說清楚嗎？這個收入應該算什麼收入呢？我們好些人在算這個東西是用工資表收入來計算，如果用工資表收入來計算給大家一個數，你們自己去查。去年一年全國城鄉居民新增儲蓄存款23000億，且不講進了股市、買了基金，你們去查一下，全國城鎮職工2006年工資總額是多少，遠低於這個數，不吃不喝都漲不了這麼多錢，那收入算什麼？所以在這裏面，算的名堂太多。
(2007-04-27 11:08:28)
[王國剛]:
在有如此多的名堂算的條件下，怎麼算經濟適用房的中低收入階層，能算的清嗎？恐怕算不清。算不清，當然誰又可以買，這是很簡單的事，因爲經濟適用房和商品住宅的差價太大，我曾經舉過例，如果3000塊錢一平米的經濟適用房，假定一套的面積是100平米，爲了計算簡單，是30萬，如果商品住宅60進入70塊錢一平米，意味着佔了便宜，如果排隊或者走各種關係，花一個星期，30萬，誰的工資有這麼高。
(2007-04-27 11:11:36)
[王國剛]:
照這樣的一個口徑去供給經濟適用房，經濟適用房邊際沒譜，誰都要。政府又怎麼能夠支持的住，因爲經濟適用房的土地是劃撥的，基本是無價的，又怎麼能夠有足夠的資金給經濟適用房的住宅做各種的商業、文化、醫療、綠化等等的配套呢？沒錢。因此，我們覺得經濟適用房與其對身份進行界定，不如對使用的標準進行界定。這種標準大致上可以有三方面：第一，經濟適用房只租不賣。
(2007-04-27 11:12:25)
[王國剛]:
每套的建築面積可以有所限制，比如說按照90平米的多少折，六折、七折。租的時候是有條件的，不是沒條件，比如說可以按照經濟適用房的造價也可以按照市場的參考價交20%的定金，因爲原來買的話首付也是20%，定金是什麼意思，租的時候錢在這兒，等到離開不租把本金還給你。在租的過程中，比如在經濟適用房使用，不能買小車，有錢買小車幹嗎租經濟適用房，不能買一定標準以上的，這種的家庭用品，給你某種限制，因爲沒錢才租，可以在租金給你補貼，但是不能買高檔的東西。在這個過程中，比如你不能在外面有一套商品住宅，除非你準備搬家了，給你一個時間段，比如半年，在半年裏你外面的商品住宅買了你再搬家。
(2007-04-27 11:12:41)
[王國剛]:
給你一些限制，在這樣一些限制條件下，不管你是什麼收入的，你在這個地方住只能是這樣，必須受約束。這樣下來，我相信經濟適用房的需求量比我們現在估計的大大調整，這是不一樣的。因此，得換個思路來考慮，否則經濟適用房沒譜，這樣下去人人都要，因爲眼看着憑空得了一塊便宜。這是我想講的第二個問題，當然細講很多，時間關係不講了。
(2007-04-27 11:13:31)
[王國剛]:
第三，關於廉租房。廉租房當然是給低收入乃至於社會保障的人羣，現在在這部分人需要劃邊界，不能沒完沒了。爲什麼需要劃邊界？因爲這部分實際上是用財政支持的，我這個城市的財政只能支持我這個城市的人口，如果沒完沒了，像現在有一些人提出，這塊應該擴展到農民工，下面事情就開始麻煩了。因此，必須有邊界。比如說應該以這個城市固定人口，因爲現在的戶籍制度還起點作用，這裏面享受社會保障，然後對他進行分配。這些人隨着時間推移有三個情況會變化，有些人的隨着時間的推移故去了，對象故去了，廉租房的供給也不需要了，第二有些家庭收入提高了，也就脫離了這樣的羣體，往上走；第三，有些人到外地去工作，搬家了。這一塊就會逐漸的以擴張的態勢逐漸的收斂。
(2007-04-27 11:14:01)
[王國剛]:
這裏面需要大家關注一個事，現在討論房價的很多人都關注，一個城市，不管什麼城市，有沒有人口邊界，如果有人口邊界，這個人口邊界的保障機制是什麼？過去我們用的是戶籍制度，隨着市場經濟的推進，戶籍制度在這方面能起的作用越來越小了，它應該是什麼？像北京這樣一個城市，人口應該無限制的擴展嗎？你能夠認爲它在未來十年、二十年、五十年人口能夠增加到5000萬、8000萬、1個億嗎，能讓更多人住在北京嗎？如果不是這樣，北京應該建立什麼樣的人口邊界自然機制，這恐怕是需要認真考慮的問題。不能夠無限制的往下走。你的收入達不到在北京的消費水平，外地人員就不應該進入北京，應該進入下一個城市的城市。
(2007-04-27 11:15:03)
[王國剛]:
如果那個城市也不能達到，應該進入再下一個城市，城市本身是多層次，大家怎麼能往有限的幾個大型城市集中呢？這個大型城市必須把所有的東西保障，所有的人往這兒集中？這恐怕是不現實的，也是不客觀的。所以從這樣的一個角度出發，應該考慮對不同層次的人羣，運用政策進行不同的界定來保障這樣一個市場的健康發展、有序發展，這裏面好些事情不是用道德所能解釋的，如果經濟問題都用道德進行解釋就不需要經濟學了，經濟學不需要研究了，大家都去研究道德學。那是一種客觀的過程，所以我覺得在這個過程中，需要去劃分一些政策。
(2007-04-27 11:16:00)
[王國剛]:
有些人說這些房子都是農民工建的，他們爲什麼不能蓋房，早些年政治經濟學家講資本家剝削工人，工人穿不上衣服，建房子工人住不上房子等等，把這個東西搬出來，實際上這講的是極不符合市場經濟的。如果說都是這樣的話，紡織廠的工人所織的布都他穿，農民種的糧食農民吃，蓋房的人蓋的房子他住，這個社會上的人口沒有一個人能活着。爲什麼？種糧的人不織布就不穿衣服，蓋房的人有房沒糧吃。在社會分工如此複雜的東西，帶情緒化的東西來表述恐怕不合適，一定是在交易過程。
(2007-04-27 11:16:35)
[王國剛]:
既然是交易就要符合經濟學最一般的規律，要符合市場經濟的最一般的道德。不是那種情緒化，甚至拿道德討論問題，好比如現在還有人在講這句話，講那些無房戶要買房，這個詞本身出來我就沒搞明白什麼叫無房戶？是指沒有私人產權的房還是指沒有房子住，住在露天。
(2007-04-27 11:17:08)
[王國剛]:
至少到今天爲止，我沒有看到，不知道你們是否看到，有哪一戶人家在露天住，不要多，哪怕三天，然後他去買房子。如果住三個月、三年，你們更可以說了，也有人說買房擁有私人產權的房是中華民族的傳統習慣，這個傳統從哪來我也不知道，我所知道的，至少從我懂事開始，我所住的房就是單位分配的，使用權的房。一直到1999年公房改革以後纔開始，像我們這些在單位工作買了公房纔有私人產權的房。
(2007-04-27 11:17:30)
[王國剛]:
這個詞不知道從哪開始，有人說從封建社會開始。我問一下幾千年前，帝王將相住的是誰的房？是私人產權的房嗎？如果是這樣，大家有功夫到恭親王府走一下，王府的主人變更了多少代，那些主人變更是因爲把房產賣了嗎？那不就是因爲宰相出問題了，政治上不忠於皇上，所以皇上把他宰了或者是貶了，這個房子着急的收回來再分配給另一家，什麼時候是私人產權，如果是私人產權，這個人被殺了房產不能充公，連在宰相都如此，再講皇帝，如果皇帝死了產權歸他嗎，如果是私人產權歸他，但是另外一個皇帝接管了，王朝和平民是如此嗎？連這種帝王將相不如此的話，百姓還需要多說嗎？所以在這個過程中講這些東西我覺得沒有意義，就是一種情緒化的東西，不是那麼客觀的，所以這個事情要客觀的去看。
(2007-04-27 11:19:43)
[王國剛]:
實際上在這個過程中，不管對於廉租房還是經濟適用市場經濟的規則去理性的思考。爲什麼？因爲現在我們所面臨的一個嚴重的問題是供給遠遠不能滿足需求。在這樣的供給遠遠不能滿足需求的條件下，我們對供給說了很多東西，似乎得把它打壓下去的話，甚至政策方面也表現出這種傾向，我覺得很不應該。
(2007-04-27 11:20:25)
[王國剛]:
很多人到今天爲止，因爲改革開放這麼多年，到明年有30年在1998年以後形成的買方市場，大家大概經歷了八九年的買方市場的思維，在很多方面都已經有了買方的權利，用這樣一套思維現在去考慮賣方市場的狀況，也就是供不應求的狀況，然後提出很多問題，實際上對於商品住宅市場，我建議大家多用供不應求、賣方市場的思路去看，如何解決這樣一種狀況。
(2007-04-27 11:21:01)
[王國剛]:
現在大家提了很多問題，在早些年賣方市場誰都不提，因爲那個時候是賣方市場，那時候短缺的厲害，大家都沒提，現在之所以集中的提是因爲大部分商品是買方的，所以老在主張買方的權利。所以情況不是如此，既然不是如此要針對那個時候考慮事情，因此如果有興趣很多事可以回到80年代甚至90年代市場的很多事去考慮，那個時候囤積冰箱，倒冰箱、彩電的，有誰在那個地方講那麼多，只要短缺一定出事，今天還有人道倒冰箱彩電嗎。今天很多東西，在過剩條件下也分檔次，比如一個鑽石可以賣10萬，你能說鑽石對我很有用，價格太高，只應該賣30塊，沒道理。有都是這種事。
(2007-04-27 11:22:03)
[王國剛]:
最後講一下住宅裏面金融的事，這裏的事牽扯方方面面，在中國現在住宅裏面金融最重要的有三件：第一是關於按揭貸款。按揭貸款在發達國家，按揭貸款是銀行的主要資產，我記得我曾經說過這個事，全美商業銀行，房地產貸款的數額是它工商企業貸款的2.7倍，這2.7倍的房地產貸款裏面95%以上是按揭貸款，還有4%多一點是裝修貸款，沒有給開發商，這是人家幾十年走下來的一個必然結果。
(2007-04-27 11:22:27)
[王國剛]:
可是我們現在，在發展這樣一個最優良的部分，我們覺得太多，要打下去。這對整個銀行資產結構，防範銀行風險等等極爲不利，在這樣的政策條件，由於需求過於旺盛，人們全額購買的比重在快速上升。這對於我們來講，究竟對銀行有好處還是對誰有好處？中國的這些銀行今後究竟在資產方面怎麼發展，業務方面怎麼發展都是值得大家認真去思考的問題。不要單方面的只是講商品住宅怎麼樣，甚至用更大的概念叫房地產，不要只是講它，恨不得讓銀行和這些東西都有一個轉變。
(2007-04-27 11:22:56)
[王國剛]:
所以這裏面一定得考慮到周邊的關係，這是我想講的一個，中國應該大力發展按揭貸款，必須把市場做大。購房不能簡單的以你的收入去計算。有人在講，前不久有人講國外的房價只等於一個家庭收入的1.5-3倍之間，我不知道這個數字從哪來。我所知道的是1988年聯合國人居中心的數字，這個倍數在亞洲地區爲11.3倍，我們處於亞洲，不處於美國，我們該用什麼數據呢？發達國家是5.8倍。
(2007-04-27 11:24:28)
[王國剛]:
第二個我所知道的，剛纔講全美商業銀行的資產當中貸款類，房地產貸款遠高於工商企業貸款，我們是工商貸款是房地產，我們的房地產貸款包括開發貸款，6倍，我們是倒過來，人家是什麼。如果說做一個假定，住宅價格只是一個家庭年收入的1.5倍或者3倍，可以告訴大家一個最簡單的事，美國的房地產貸款壓根就不存在，因爲都還掉了，太簡單了，要這麼大數字幹什麼。
(2007-04-27 11:25:26)
[王國剛]:
緊接着這裏面有另一個概念，這也是媒體經常講的叫房奴。如果大家繼續喜歡用房奴這個概念我可以講兩個最簡單的，所有企業從銀行貸款都可以叫貸奴，這句話反過來，大家都不該向銀行貸款你就不奴了。好象這都是強迫，又想得到貸款又不想還款，這樣就不奴了嗎？這是哪裏的理論，這個詞，說句實在話非常貶義的，可以告訴大家不要貸款，這沒問題，我們不用發展這一套體系。有了貸款就是奴，乾脆我們也不放，我們不當主人，你也別當奴隸。有什麼意思？能夠在這裏解決什麼問題呢？什麼問題也解決不了，把情緒提升上來了。
(2007-04-27 11:26:34)
[王國剛]:
關於金融方面第二件事，關於開發商的資金來源問題，應該迅速改變它的結構。什麼叫迅速改變它的結構？開發商使用的應該是中長期資金，任何一個樓盤的建設都不是在一年所能完成的，從獲得土地開始，用銀行貸款對開發商是極爲不合適的。所以應該改變它的結構，從這一點上應該發展，開發商應該發債，以公司證券、房地產資金、資產證券化、股權投資、發股上市等等改變開發商的資金來源結構。
(2007-04-27 11:27:08)
[王國剛]:
實際上中國現在的條件，由於政策原因對開發商已經保護不少了，我們曾經做過一個假設，假設中國的這些開發商在現有的條件下，他們的資金是這樣一種主要來源於銀行的結構，把這樣一個狀況擱到歐美國家去會是什麼狀態？跟大家講句明白話，絕對不像有些人講的由於開發商房子賣不出去就會形成不良資產，目前總格局肯定不是這樣。而是反過來，開發商還不了貸款銀行直接接過來，因爲是銀行的抵押品，是我的，如果沒建好樓盤再投錢把它建好，如果建的差不多，銀行把它賣出去，銀行獲得的收益遠高於利潤。
(2007-04-27 11:27:41)
[王國剛]:
我們現在是不收樓盤，沒辦法，這個對開發商來講是莫大的打擊，因此要趕緊轉變這個狀況，應該採用市場的資金而不是銀行的資金。由此來改變另一個狀態，我們現在能夠可持續發展的開發商比重不高，相當高的比重是開一個樓盤下一步怎麼辦。所以開發商的可持續發展是我們現在需要認真研究的問題。只有把這個問題解決了，我們才能夠進一步討論剛纔孫主任提出的，究竟我們的建築能力有多強。不然這個樓盤建完了，發現下一個樓盤沒有他就歇了，哪天再出來做不知道。在這個過程中，變化非常多，經驗各方面也不足，所以要解決這個問題，只有長期性的資金纔有長期性的安排。這個事需要我們認真的考慮。這是開發商的資金要認真解決。
(2007-04-27 11:28:17)
[王國剛]:
第三個需要認真解決的是，預售房的資金不足，預售房原來把錢直接交給開發商，後來出了一大堆的事，出了事以後，有些部門停止預售房，停止預售房這條路肯定是錯的。實際上這裏真正出的問題不在於預售房本身，而在於預售房的錢應該交給誰。在西方國家這些錢交給第三者，不是直接交給開發商，由第三者代表購買者的利益，監督開發商的各種情形，是這樣的制度規範化。因此，要把這個東西做一個調整，否則的話購買者由於人羣分散，沒有足夠的力量來監督開發商，錢一交完舉手投降了，如果開發商不履約就是無數的官司，這對於社會穩定和市場發展沒有好處。所以從金融來講，眼下這三個問題需要政策面花比較大的精力去研究解決，從而促進這個市場健康規範發展。
謝謝！
(2007-04-27 11:28:55)
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