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(2007-04-27 09:35:18)
[謝壽光]:
感謝李景國研究員用很少的時間把主要2007年《房地產藍皮書》的核心的研究結論給大家作了一個報告。更詳細的東西，大家可以從書上來進一步發掘。《房地產藍皮書》是今天剛剛拿到手，所以，對每一家媒體都是平等的，沒有誰提前先把這個消息往外發出去。第一階段是藍皮書的發佈會結束了。第二階段是中國房地產高峯論壇。請專家作演講。
(2007-04-27 09:35:40)
[謝壽光]:
首先有請中國房地產協會原會長楊慎先生講話。楊慎會長每次在房地產論壇都語出驚人，我相信大家會得到很多的收穫。
(2007-04-27 09:36:46)
[楊慎]:
今天參加中國房地產高峯論壇會，我們感謝社科院城市發展與環境研究中心爲2006年的房地產業的發展所作的辛苦的工作。每年房地產的重大信息都是從社科院最先發布，房地產大的走勢和動態走向，他們也是起到了積極的引領作用。所以，從這個意義上，我代表房地產協會向他們感謝。但是，下面的意見，就是我講個人的意見。
(2007-04-27 09:36:58)
[楊慎]:
第一，當前房地產的任務是幹什麼？房地產做什麼？依然是貫徹國家的宏觀調控政策，把我們的思想和行動統一到中央宏觀調控的房地產。這是第一的任務，也是最重要的任務。中央關於房地產業宏觀調控的主要任務是什麼？精神實質是什麼？溫家寶總理在3月5日的全國人大的工作報告中講的非常清楚，講了房地產重要性的四個方面，限於時間，我不展開了，大家都學習了報告。從四個方面講了房地產業今後發展的重點和方向。
(2007-04-27 09:37:40)
[楊慎]:
之前在2月底，在人大會開會之前，曾培炎副總理聽取國務院有關部門對房地產業檢查的情形報告的時候，也作了很重要的指示。他講“房地產主要的任務是增加供給，引導需求，穩定價格，規範市場”。這些精神同溫總理的政府工作報告“我們發展房地產業以廣大居民的普通住宅爲重點，以解決低收入者、貧困人羣的住房爲重點，加大財政支持力度，實行適度的消費等等”，與溫總理講的是完全一致的，我們作爲房地產行業的人，我們第一任務就是領會和貫徹這些指示。
(2007-04-27 09:38:25)
[楊慎]:
在這些指示當中，雖然沒有正面的直接提到把降低房價、穩定房價作爲重點任務，但是，大家都知道，在溫總理報告當中對房地產提出了更高、更嚴格的要求。這個要求是什麼？就是房地產業要從我們國家人多地少的國情和現階段的經濟發展水平出發，堅持科學發展和適度消費，發展節能、省地型建設，過去是節能，而現在是節能、省地、環保。要求特別關心和幫助解決低收入者的住房問題，要求實行新的財政政策，積極的財政政策，支持貧困羣衆的住房問題等等。這些重要性，我認爲是今年各項工作的總的指導思想。由於時間關係不講那麼多了，但是，我們要注意這個問題。
(2007-04-27 09:39:25)
[楊慎]:
現在大家可能會問，既然宏觀調控調控兩年，各種手段，經濟手段、法律手段、稅收手段、科技手段都用上了，但是爲什麼現在的房價依然沒有降下來，並且在部分地區繼續上漲和回調。對這個問題怎麼看？我個人看，有三點：
(2007-04-27 09:40:25)
[楊慎]:
一，我們缺乏成熟的市場經濟調控經驗。我們國家實行市場經濟從1993年開始到現在十幾年，房地產這個行業總體的調控沒有很好的經驗，過去計劃經濟下我們生活是處在短缺經濟，我們有的是制定短缺的經驗，但是，一旦供給不平衡，供給過剩，通貨緊縮怎麼治，我們沒有經驗。治理過剩，通貨緊縮沒有這個經驗，這是實質，這是我們存在的現狀。在這樣的情況下，當經濟發展過快，儘管主觀上從國務院到各地政府想採取措施，但是，往往由於採取措施不對路達不到預期的效果。
(2007-04-27 09:41:03)
[楊慎]:
比如現在當時批了穩定房價，一般都是這樣的，緊縮貨幣，管理貨幣，嚴控土地，再增加稅收，一般是這樣做的。去年我們也是用了這三種方法，但是，實踐來看，這三種辦法的結果是增加房價。土地嚴控信貸減少了，資本提高了，是不是增加房價。嚴控，土地實行嚴格的招拍掛，不準劃撥土地，土地價格都平均的上漲。用稅收來調節市場，增加稅收，這三者都是通過賣方轉嫁到消費者，所以，主觀上想爲老百姓做好事降低房價，客觀上卻是越調越高，我們是沒有這方面的經驗。而且在這次中央提出來，從總的方面提出來加大廉租房的建設，都會從建立社會保障方面都能夠解決，但是，過去我們沒有這方面的經驗。
(2007-04-27 09:42:15)
[楊慎]:
二，住房的社會保障制度。這是一個比較大的問題，住房的政策設計作一些反思。當時提出來住房保障，一個是實行三種不同的供應結構，商品房、經濟適用房和廉租房。廉租房雖然提出來，當時領導也有考慮，但是，具體的怎麼運作沒有可操作性的東西。因此，對於低收入羣體來講，當他一旦積蓄買房的資金的時候，房價就比原來的設想升值一兩倍，使這些人永遠處在一種沒有房的困境之中。
(2007-04-27 09:44:01)
[楊慎]:
所以，住房制度的保障沒有建立，不完善、不健全，這是一個非常大的問題，也是中央提出要特別解決的問題。任何國家、政府必須由資本市場來調節大量的消費者的需要，對低收入者只能是政府支持。所以，我們在這方面必須採取措施。
(2007-04-27 09:44:50)
[楊慎]:
三，我們現在有一些統計數據口徑不夠準確，統一的口徑不夠一致，也造成大家的認識上的差別，現在甚至出現統計口徑上有打架的現象，因爲政策上就需要數據的口徑，但是數據有不一致的地方。這個有歷史原因，原來我們國家用的是計劃經濟體制，是包的，建一個房子，包括鋼材、水泥、木材、磚瓦，包括實物消費在內，而現在的統計的GDP是增加值。國家過去沒有增加值的概念，我們沒有GDP的概念，九十年代中期，我們覈算體系改革用蘇聯的，原來的物質生產編制表體系改成帳目體系，實行了體制的根本性改變。
(2007-04-27 09:45:36)
[楊慎]:
我們的這個沒有改革，以後是在實踐當中逐步的完善起來。在完善的過程中當然有不健全的地方，也有各個地區清理數據的時候受部門、地方的行政制約，有的部門不履行，所以，大家經常看的在報上看到的是數據打架，這就引來了政策制定人不必要的爭執。這些問題，我個人的意見，我多次向有關的土地部門，建設部門反映意見，但是，建立一個完整的統計理論、統計制度、指標體系、計算方法、報告制度，把完整的體系建立起來，不是一天能夠完成的。
(2007-04-27 09:46:47)
[楊慎]:
現在有這樣的問題，大家都知道，最明顯的就是城市人口，現在房地產的總量，房地產規模，現在房地產統計是14項，是廠房、住宅、辦公樓、寫字樓，包括道路等等14項。城市越發展，城市的規模越大，城市化的進程越快，房地產統計的範圍越大。房地產的投資開發佔固定資產的投資是17-18%，而在大城市不一樣，北京是55%，上海佔36%，天津也將近40%。
(2007-04-27 09:47:41)
[楊慎]:
這個數據遠遠不是，爲什麼？城市發展越大，原來郊區不統計，而現在也統計了，原來城鎮不統計算農村，而現在也統計，所以，隨着城市化進程的加快，統計的範圍就會大，基數也大，所以，房地產的投資老降不下來，其中有一個是統計制度和計算方法的問題。這個理念要改變也有一個過程，城鄉劃分怎麼劃分？誰能說城鄉怎麼劃分？城市中心有城中村，每一個城市都有，城中村算城市還是農村，現在說不清楚，誰都說不出來，有的算城市，有的算農村，所以，這方面的問題，出現這些情況，也是正常的，報道的時候也要客觀的反映實際的問題，不然數字老不降下來，是統計口徑和基數的問題，這些都是下一步自己完善市場機制亟待解決的問題。
(2007-04-27 09:48:32)
[楊慎]:
作爲當務之急，我個人講，堅持市場化的方向不能動搖。現在究竟房地產怎麼解決，可能解決不了，有的主張個人建房，有的說集體建房，還有提出來全面的實行廉租房制度等等，總體上市場化的方向不能變，爲什麼？我們這幾年房地產發展這麼快，就是實行了市場經濟體制。1950-1980年，30年中國建了多少住宅？7億平方米，一共是1140萬套，平均每年46萬套房子，堂堂的中華人民共和國每年46萬套房子，從1980至今，改革開放蓋了多少房子，蓋了是1.1億套房子，比過去增加十幾倍，這個歷史的發展就是市場化的發展，不能再退回來，有什麼問題解決什麼問題，有問題解決。我們要繼續前進，在前進當中繼續解決問題，前進當中主要的問題是什麼，我個人認爲，大力發展以貨幣直補爲主的廉租房制度。
(2007-04-27 09:49:36)
[楊慎]:
給沒有廉租房的人，政府建房是一個方案，政府不一定掏錢建房子，用貨幣直接補貼使他們有購房能力也是一種方法，要建廉租房，由他個人買，大小、朝向、區域自己選，建立貨幣直補的廉租房制度要大力發展。用這樣的辦法來解決多數羣衆的住房問題，實行住房大衆化的消費政策。這是我講的幾個基本的概念，對不對，請大家參考。
(2007-04-27 09:51:08)
[謝壽光]:
楊會長果然是語出驚人，提出了有見地的意見，包括房地產統計數據如何正確的理解。依我看，這的確是往往把平均數掩蓋很多的具體的問題。《房地產藍皮書》也開始越來越成熟的對每個城市，今年我們還另外出一本叫宜居城市的報告，對各個區域的房子作分析，應該說越具體的數據，對每一個消費者或者是決策者越有用。下面請中國房地產估價師協會副會長兼祕書長柴強同志講話。
(2007-04-27 09:51:27)
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