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深圳房價的持續上漲，炒房之風再現。(資料圖片)
6月13日，中國經濟時報15版刊登了記者採寫的《深圳房價飆升迷霧》一文，報道了發生在深圳圍繞5月房價上演的“烏龍事件”。文章刊登後，反響強烈。緊隨其後，國家發改委、國家統計局以及深圳市國土資源和房產管理局也於上週相繼公佈了與深圳5月房價有關的數據。
房價數據之惑：從22.86%到1%
6月14日，國家發展改革委和國家統計局聯合公佈的調查報告顯示，5月，深圳房價環比僅上漲1.0個百分點，其中新建商品房環比更是僅上漲0.8個百分點，這與此前媒體報道的、來自深圳市土地和房產交易中心的同期環比數據22.86%，相差甚大。前者比後者少了近22倍。按照國家發展改革委和國家統計局聯合公佈的調查數據，在深圳這樣一個房價飆升的城市，其房價環比漲幅竟然排在20名之外，其房價上漲速度甚至不如蘭州、貴陽、西寧這些西部城市，這不能不令人產生懷疑。
幾乎與此同時，深圳市國土資源和房產管理局官方網站深圳國土房產網也公佈了1～5月深圳市房地產市場分析報告。該報告稱，“深圳房價繼續呈上漲趨勢，新建住房單位價格較高”。報告披露，1～4月，深圳新建商品住宅價格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別爲10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。不過，該報告對5月深圳房價上漲指數未曾披露，只是表示，“5月數據請留意統計局公佈的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計”。
該報告同時稱，深圳每月房價漲幅均居70個大中城市前列。此外，報告顯示，按該市房地產信息系統統計口徑， 1～5月，全市189個在售的新建商品住宅樓盤，銷售均價爲11905.88元／平方米，“其中14個均價超過3萬元／平方米的大戶型、高價位樓盤，拉動全市價格上漲近1300元，對房價上漲影響較大。”
供應銳減導致深圳房價飛漲
對於深圳近來房價飆升，世聯地產副總經理朱明在接受中國經濟時報記者採訪時表示，其中一個重要原因就是新盤供應的銳減。“實際上從去年以來，由於受‘90／70’等調控政策的影響，深圳新盤所形成的供應少之又少，關內沒幾個項目。”
深圳市國土資源和房產管理局公佈的上述分析報告顯示，今年1-5月，深圳房地產投資呈現明顯下降趨勢，商品房建設規模亦隨之減小。1～5月，全市完成房地產開發投資149.76億元，同比下降15.36%；商品房施工面積爲2539.94萬平方米，同比下降6.16%；新開工面積爲345.62萬平方米，同比下降18%。全市房地產開發建設規模總體呈現下降趨勢。
全市新建商品房批准預售面積繼續下降，銷售面積繼續減少。1～5月，全市新建商品房批准預售面積僅爲212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積爲312.32萬平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。
二手房方面，交易量持續上升，全市二手房需求超過新建商品房。1～5月，全市二手房交易面積達到513.56萬平方米，同比增加25.45%，其中住宅交易面積爲407.15萬平方米，同比增加34.35%。
來自戴德樑行的一份監測報告表明，今年一季度，深圳全市僅3宗土地成功交易，交易面積59.255萬平方米，較去年同期減少77.8%。戴德樑行提到，今年1月31日，位於龍崗大工業區的兩宗土地在今年的首次公開出讓中流標，體現出當地政府規劃與開發企業需求之間的矛盾，也反映出土地出讓存在的不足。
此外，戴德樑行監測報告還表示，土地增值稅清算政策的出臺，對開發商也產生了一定的心理影響，中小開發商面臨着一定的政策壓力，而有實力的大開發商則考慮如何應對新的調控手段，這必然影響市場的未來供應。如上所述，鑑於深圳樓市供應銳減，而需求十分活躍等諸多因素，深圳房價出現飆升便在情理之中了。
深圳房價的未來懸念
與上述看法相似，深圳市房地產研究中心主任王峯總結認爲，供求關係繼續緊張，住房供應結構的不盡合理，是導致房價持續上漲的主要原因。
“住房供應結構調整的時滯性與當前大戶型、高價位住宅的集中入市，導致今年以來深圳房價漲幅與價格水平較大提升。”王峯說，2006年6月，隨着國辦發37號文(“國十五條”)的出臺，深圳市對尚未開工的住房項目，均按照國家“90／70”的結構調整規定，重新調整了規劃。
“由於房屋建築建設期較長，與國內其他城市一樣，我市大多數已調整住房供應結構的項目目前仍未達到批准預售條件，尚未形成市場供應。同時，此間已開工建設的多數大戶型住宅，在市場總體供應仍比較緊張的前提下，加快建設、集中入市，形成了大批高價位住宅，並帶動了其他中小戶型住宅價格的上漲，最終導致了今年以來房價漲幅與價格水平較大幅度提升。”
除此之外，王峯還談到深圳目前面臨兩種特殊情況：
一是全市土地資源較爲緊缺。目前，深圳市可用於未來城市建設的用地不足200平方公里，土地資源非常有限。2002年以來，隨着國家土地管理政策的進一步嚴格和深圳市土地資源的進一步緊缺，深圳市每年可用於住房建設的土地一直比較有限，僅1～2個平方公里，遠遠低於北京、上海、廣州等特大城市。
“儘管每年我市通過盤活存量土地、加強城中村改造，使得部分存量土地入市以補充市場供應，但仍然無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求，致使當前住房開發投資、住房在建與新建規模，以及住房批准預售規模持續減少，住房供應持續呈現緊張趨勢。”
二是經濟持續發展，人口持續增加，住房消費能力與投資意願持續上升。隨着經濟快速發展，較高的勞動生產率和工資水平，深圳市近年吸引了大量的外來人口；同時，隨着人均收入水平的提高和家庭結構趨於小型化，該市居民住房消費能力與意願不斷提高；此外，在人民幣持續升值和國內資金流動性過剩的條件下，作爲國內住房市場比較活躍且緊鄰港澳臺地區的深圳，房地產市場不斷吸引本地、國內及境外的投資，進一步催化了住房市場的活躍，並導致住房需求持續處於增長狀態。
王峯迴顧說，“十五”期間，深圳市每年新舊住房年均銷售面積達到1200萬平方米，比“九五”期間高出了一倍；2006年新舊住房銷售面積達到1500萬平方米，需求繼續旺盛。由此看來，在住房供應持續緊張，此前房價持續上漲的情況下，深圳未來房價走勢更是令人關注，同時也充滿懸念。
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