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聘政府工作人員當“開發顧問”、在土地費上做文章、少交基礎設施配套費、送錢物“擺平”政府官員後逃避項目抵押金、“套”住銀行獲得貸款、僱用“黑社會”成員強行拆遷……日前，一位房地產開發商向記者披露了他們違規開發房地產的內幕。
以下是這位開發商自述。
先走關係搞定項目
我原是黑龍江省某地級市一家建築公司的第二大股東。2002年，我同另一家公司一位股東合作，共同出資1000萬元，以他公司名義從事房地產開發項目，我兼任項目總經理。當時我出資400萬元，對方本應出資600萬元，可對方說搞到這個項目要走關係，只出了350萬元。
我們把這個項目搞起來，確實走了關係。按規定，我們應交1500萬元項目保證金，但如果交那麼多錢，就沒有流動資金搞建設了。後來我們給一位領導送了錢和物，只交了500萬元對方就答應了。說真的，當時如果項目費這關要是卡住，我們就沒有實力開發這個項目了。
根據有關規定，開發商以拍賣方式購得的土地使用權，在拍賣摘牌後，馬上就要交土地使用費。我們應交土地使用費1100萬元，當時肯定交不起。於是同有關部門領導搞關係，不但推遲交費，也不用交那麼多。後來拖了一年多，項目已經開工建設了才交費。
除了項目保證金和土地使用費，從事房地產開發還要交基礎設施配套費。我們那個城市的收費標準是按建築面積算的，每平方米收繳80元左右，我們總建築面積爲14.5萬平方米，需交1140萬元配套費。這是一個伸縮性很強的收費項目。按規定，這筆費用在施工許可證下來之前就該交，但我們的項目開工了還沒交，後來雖然交了，也沒有按規定交夠。
從事房地產開發，個別政府部門管事的人很重要。在把土地“拿”下來以後，我們請有關領導幹部去青島、海南等地遊玩了一圈。這些人回來後，就給我們“用上力”了。
“套”住銀行增加貸款
其實，繳納多項費用都要通過貸款。在貸款問題上，我們想了許多辦法，終於把一家銀行領導給“套”住了。我們先期交納10%的土地使用費後，就把土地使用權證拿到了，後來又把項目許可證拿到了。我們找到一個縣城的銀行領導，通過他聯繫上市裏某銀行領導，以土地使用權證和項目許可證作抵押，從銀行貸款1200萬元。
一部分動遷戶需要貨幣補償，我們的項目共計要1億元左右的補償資金，這些錢都要通過銀行貸款解決。如果按銀行正常的貸款手續，肯定辦不下來。我們想了一個“妙招”--跟先期貸款的銀行“攤牌”，告訴銀行先期貸款還不上了，想要還款，必須再貸款，等項目完工掙到錢一起還。那個銀行領導沒有辦法，後來就主動給我們出招辦手續。
“套”住銀行後，爲了履行銀行有關抵押和擔保貸款的規定，我的合作伙伴弄了許多假手續，比如從其他開發商那裏借正在出售的別墅，又借了許多身份證。
在利用銀行貸款方面，我們頗費心思。我的合作伙伴先是把1000多萬元款匯往北京一家公司，然後再讓那家公司給匯過來，這樣，可用“引資”名義，享受市裏許多優惠政策。
低價評估野蠻拆遷
把項目和土地等拿到以後，最難的一項工作是動遷。我們找到有關部門的一名領導，暗地裏聘他作爲項目開發顧問，給他好處。第一步，先讓產權處凍結動遷戶的房證，防止動遷戶改變用途增加我們的動遷成本。在此過程中，我們可以摸一下動遷戶的底數。第二步，委託評估公司對動遷戶的房產進行評估。我們藉助有關部門的熟人，可以給評估公司提供動遷區域房屋交易的最低價，這樣評估公司就會給動遷戶的房屋價值評估得很低。評估公司自然是向着開發公司的，因爲評估公司是中介機構，都要搶活幹，所以評估得越低，開發公司越願意聘用。
通過低價評估，取得了對動遷戶的一種“合法”補償價格。可是我們制定的補償標準太低，動遷戶多次到市裏上訪。
說實在的，我們在動遷時搞了野蠻強拆。那年冬天11月份了，動遷戶被斷水斷電，房屋蓋都被砸了。當時，一些所謂“維護秩序的人”也被動用起來，這些人有的是“黑社會”成員。
我們從事的這個房地產項目，有許多地方違規。有些費用還沒交齊，需要審批的那些章就都蓋出來了。
事前我們對這個項目進行了測算。這個項目佔地面積爲12000平方米，建築面積爲14.5萬平方米，按當時的最高價預算總成本約爲4億元。可我們利用手裏的不到1000萬元資金就把這個項目“鼓搗”起來了。
說實在的，這個項目在拆遷還沒結束時，我就被迫撤資了。因爲一路違規，我心裏實在沒底兒，特別是強行拆遷，我的合作伙伴動用了“黑社會”成員，我的心也受到強烈震動--嚇壞了。我的合作伙伴擔心我成不了事，順勢把我“踢”出來了。
我們起初的預算收入是5.6億元，後來是實際售房價高於預算價，我的合作伙伴應該賺取了可觀的利潤。
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