小區業主私搭亂蓋 物業公司在其中處境尷尬

　　業主跟風將小院“擴建”，將樓頂露臺改成封閉空間，將底層改成經營性用房，而物業公司在其中處境尷尬——

　　近年來，“小區是我家”這句宣傳語被本市多家物業公司懸掛在小區內的顯著位置，而現實生活中有部分市民心中只有自己的“小家”而沒有小區這個“大家”。距離保障廣大業主權益的《物權法》實施還有一個月的時間，記者通過調查採訪發現了小區內私搭亂建的深層次問題。

　　本市物業協會統計資料顯示：小區少數業主私搭亂建引起其他大部分業主不滿，要求物業公司查處前者這種行爲的呼聲近年來不斷高漲。記者瞭解到，其中的三種具體行爲是最令各方頭疼的。

　　一是跟風將小院“擴建”。據瞭解，本市一個佔地面積20萬平方米的物業小區，本來有洋房、聯排別墅等高檔住房，公建配套和整體綠化面積等條件也非常好，但是有幾個業主在裝修時私搭亂建、擴充小院。物業公司對違規的業主進行過多次勸阻，但是沒有任何效果。令人始料未及的是，又有多戶業主“跟風”私搭亂建。未進行搭建的業主也以不交物業費爲手段將不滿和宣泄都轉嫁到物業公司身上。

　　二是將樓頂露臺封閉爲私用。一些業主入住小區後在與其房屋銜接的樓頂平臺上搭建了露臺，並將該部分平臺改造成由自己獨用的封閉式結構的建築，嚴重妨礙了相鄰業主的正常採光。還有業主在裝修時私自將自家衛生間窗戶以下外牆拆除後改成門，把相鄰業主的房頂作爲自家露臺使用並用塑鋼材料搭建成房屋。

　　三是違章拆改，把住宅改成經營性住房，甚至改成小飯館來經營。由於這樣的住房經營後下水道沒有采取必要的隔油設施，造成該樓下水主管道經常被堵、外溢，業主們苦不堪言。而物業公司多次勸阻制止皆無效。

　　據業內人士透露，一些物業公司爲維護大多數業主的利益，而對上述少數業主提起訴訟，但很多案件的結果使物業公司處境更難。許多物業小區由於業主會組織鬆散，業主公約約束力不強，物業公司沒有執法權，物業管理區域內的諸多違規事宜，難以在物業公司管理的範圍內得到解決。

　　儘管物業公司認爲自身與開發商簽訂了《天津市物業管理委託合同》，就依法享有對小區提供物業管理服務的權利，而司法部門認定物業公司對業主提起的訴訟，缺乏法律依據，其不具備訴訟的主體資格。因爲小區公共部位的所有權依法應由全體業主享有。如果物業公司起訴業主擅自封閉露臺，依據《天津市物業管理條例》的規定，物業公司對違反條例或者業主公約的行爲，只享有勸阻、制止及向有關行政管理部門報告的權利，而很難以訴訟主體資格勝訴。有的案件中，被告業主在平臺上搭建輕體房屋，妨礙了其他房屋的正常使用，違反了《物業管理服務協議》中的有關處理相鄰關係的規定，法院認定其屬侵害公共利益的不正當行爲。但法院同時認定，該被告業主在搭建房屋的過程中，物業公司未能及時有效的制止，還要由物業公司給付業主拆除費。

　　記者在隨機採訪中，市民紛紛表示：在周邊房產升值、環境改善的大背景下，這些被私搭亂建問題影響小區的整體居住水平在相對下降。人們期盼有更好措施能保障小區的和諧居住氛圍。

　　本市法律界人士指出，《物權法》中關於“業主的建築物區分所有權”和“相鄰關係”兩章的內容直接涉及物業管理，對物業企業更好地經營管理以及爲業主提供服務都提供了重要的法律依據。其中還規定，業主對建築物專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權。此外，業主不得違反法律、法規以及管理公約，將住宅改爲經營性用房。業主將住宅改爲經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理公約外，應當經有利害關係的業主同意。業主大會和業主委員會有權代表全體業主要求侵害業主共同利益的行爲人停止侵害、消除影響、排除妨礙、賠償損失，乃至提起訴訟。業主、業主大會、業主委員會是物業管理的基本主體，只有業主大會和業主委員會共同擔負起管理小區共同事務和制止侵害行爲的責任，物業小區纔可能有和諧的局面。