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業內認為最佳的1.2?1.3容積率在北京的民宅項目中幾乎達不到。買房，是一個在容積率和地段、價格、房子類型之間做取捨的過程。
記者◎李孟蘇
買房人似乎在一夜之間被喚醒了『容積率意識』。深圳萬科、重慶龍湖的銷售人員發現，看房人進了售樓處，第一個問題是價錢，接下來十有八九問:這個盤容積率多少？大家都有了基本認識:容積率關系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高。
所謂容積率，指項目總建築面積與項目總佔地面積的比值，這個數字不僅和舒適度密切相關，還是判斷房子性價比的重要指標。一些開發商會用『低密度』來混淆概念，誤導買房者以為『低密度』即『低容積率』。『低密度』說的是建築密度，指每一棟樓的底面積總和與小區總佔地面積的比值。根據國家相關規定，中心城區的建築密度不得高於28%，郊區不得高於23%。表面看，多層板樓社區的建築密度要高於塔樓社區。板樓對樓間距有一定限制，小於塔樓的樓間距，同樣面積的小區蓋板樓的數量一定比塔樓的數量多。但20層的塔樓和5層的板樓，誰的住戶更多自是不言而喻的。『低容積率』意味著居住在一塊地上的人少，每人享受的土地資源、公共資源、空間更多。『低容積率』的標准為，別墅、獨棟住宅不高於0.4，疊拼、聯排住宅在0.95左右，多層板樓在1.2?1.3，小高層要求在2.1以下，高層不超過3.5。
開發商拿地時候，地塊的容積率就已經被政府部門確定好了，因此實際上，開發商對容積率沒有發言權，但他可以通過產品類型、建築布局、園林規劃，提高居住的舒適度。龍湖的設計師對記者說，一定程度犧牲容積率，實則達到了雙贏效果。以重慶為例，重慶整個城市鋪在兩江挾持的山地上，平地極少。重慶人自古以來生活環境惡劣，20多年來居住條件雖有所改善，但周圍叢生的高樓鱗次櫛比，仍然帶來巨大的壓抑感。一旦可以自由選擇住房，重慶人比其他城市的居民更注重生存環境和居住的舒適度。龍湖做的房子有時容積率會比政府規劃的低，加大園林綠地佔有率，做出了口碑。北京天恆地產在懷柔紅螺山腳下開發的別墅山項目，一期規劃240套，後縮減為現在的200套，以減少對山體的破壞，結果由於保留了坡地風貌，成為北京少有的坡地別墅園區。
『低容積率』是相對的，由於受土地成本限制，並不是所有項目都能實現理想的『低容積率』。在重慶，頂級別墅的容積率也有0.5?0.6，通過規劃，每戶可享綠地近一畝，也達到了理想狀態。就北京的現狀而言，中產階級所能購買的普通住宅『低容積率』的標准已經遠遠高過2，業內認為最佳的1.2?1.3容積率在北京的民宅項目中幾乎達不到。買房，是一個在容積率和地段、價格、房子類型之間做取捨的過程。
人所皆知，別墅或獨棟住宅是滿足低容積率要求的首選。容積率影響到別墅業主私家庭院的大小、綠地面積的多寡、環境是否幽靜、戶型是否私密。一味追求別墅的低容積率，也會使得小區缺乏人氣，不利於鄰裡交往，物管成本相對昇高。深圳的別墅項目曦城容積率只有0.34，按規劃，曦城未來將居住約2000餘戶、近1萬人。設計師把住宅和商業區集中在一片區域，使業主日常生活處在一個相對緊湊的圈內;其餘土地保留森林原貌，建設成郊野公園，解決了『沒人氣』問題。人氣高，總戶數過多不僅會抬高別墅的容積率，還意味著人員太雜，業主們所追求的物以類聚、人以群分不可能實現。一個優秀的別墅小區，最佳戶數應在300戶左右。
容積率和舒適度之間並不是一個簡單的線性比例關系，容積率低，舒適度並不一定高;而相同容積率的兩個小區，由於種種因素的影響導致了舒適度相差甚遠。
首先，不能忽視社區規模。容積率、舒適度、社區規模並非如通常想象那樣，社區規模越大，容積率越低，舒適度越高。實際情況往往相反。規模小的社區，尤其樓棟數量少的，因為基本不用考慮社區內部樓的間距遮擋，實際上減小了較大社區中普遍存在的用地面積的消耗。小社區的容積率雖然會高一點，但用地規模有差別，使得小規模項目中的樓房往往層數較少，舒適度反而高。
其次，在相同容積率前提下，社區內的樓群如何布局，也直接影響到容積率。比如成都的晶藍半島項目，容積率為3.1，並不低。園區中有大比例的高層板樓，開闊的樓間距，還罕見地造出一座40畝的庭園。在這裡，圍合式布局起了關鍵作用。晶藍半島做的是日本風格的圍合庭院:三棟高層板式住宅圍合成三合院，將節省的佔地面積讓給了中心園林。三合院的排列，面對面的兩棟樓相距100米，對面住戶是看不到你在家的活動的。因為有了足夠的距離，每戶人家對景觀和陽光的收納也得到很好的效果，化解了高容積率建築布局的緊張局促。
容積率只是個簡單的數字，它要靠建築來體現，在高容積率的規劃無法變更的情況下，人性化的建築類型會提高舒適度。重慶的水晶酈城項目容積率為2，雖是高層卻不見水泥森林的局促，相反綠化面積很高，園林開闊不顯得人多。水晶酈城將建築呈點狀分布排列，營造出開放的空間關系;點狀分布使得建築物之間能夠錯開，彼此遮擋較少，采光、通風好，戶型成為斜角，避免了鄰居之間的對視。水晶酈城的開發商重慶龍湖地產在做高容積率項目時走『高層低密度』路線，盡量降低建築密度，為綠化、園林留出更多的土地，盡量保留地塊原始的山、湖等地貌、生態，大量空出綠地，以緩解高層住宅帶來的壓抑感。
普通人很難判定一個小區的建築類型是否與容積率般配，其實從當地的日照間距可以有個簡單評判。比如北京，日照間距的標准，板樓為1.6?1.7H(H為前排住宅檐口和後排住宅底層窗臺的高差)，塔樓為1H，那麼2.5左右容積率的小區能包含多層、小高層、高層，1.5容積率可以是多層+小高層的組合，容積率為1可以有聯排、多層、小高層。一般在北方，容積率在1.8左右時候，開發商就會做出多層+小高層+高層的組合了。如果容積率達到了2.8，可能出現33層左右的超高層。但住宅高度超過100米，人的心理就會受到影響，即便容積率不高舒適度也打了折扣。
在考慮高層住宅的容積率時，不能忽視相匹配的電梯運力，它關系到你會不會在高峰期一等電梯就是20分鍾。根據北京市規定，6層以上的建築要設電梯，電梯的數量要與住戶的數量相匹配。每80戶設一部運量在750公斤以上的電梯;超過80戶要設兩部電梯，一部運量為1000公斤，另一部不低於400公斤;120戶以上，或樓高超過100米，則要設置三部電梯;樓高超過9層的，必須配消防電梯。電梯的速度也有高低之分，按規定普通電梯速度為1米/秒;如果速度為1.5米/秒，說明開發商選用的電梯質量不錯。
小區之外的『區域容積率』也在某種程度上影響了小區自身的容積率。一些項目表面上容積率不高，但其周圍都是高樓大廈，整體小區像一個『盆地』，整個區域的容積率明顯是偏高的。如果一個容積率並不算低的小區，周邊都是綠地，整個區域的容積率反而得到了很好的保證。比如成都的翠微清波小區，容積率是3.1，表面上比較高，但由於翠微清波小區緊鄰清水河，周圍還有綠化隔離帶，住進來後自然會產生較高的舒適度。-
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