針對低買高賣、吃差價等房產中介領域屢見不鮮的違規行爲，建設部、央行早在今年初就頒文要求各地建立存量房交易結算資金管理制度。隨着“資金監管令”的出臺，北京、武漢、南京等城市紛紛出臺了具體規定對二手房交易資金進行監管。時至今日，資金監管在二手房交易領域產生了哪些影響？是否杜絕了房產中介吃差價現象？記者對此進行了深入採訪。
擡高中介“門檻”
北京房產中介我愛我家市場部的李季告訴記者，有關資金監管規定的出臺，無疑是爲房地產經紀行業投入一枚“重磅炸彈”。政策落實後，京城房產中介確實也出現了前所未有的騷動，可謂“幾家歡樂幾家愁”。市場上部分只有一家店面或者兩、三家店面的小中介，在政策下發後已經陸續關張大吉。更有甚者，部分小中介乾脆直接轉行，連牌子都沒來得及換就做起了其他生意。
房產中介爲什麼會出現如此大的波動？李季解釋說，第一，二手房交易資金監管的“門檻”較高，有三個硬性條件：一是熟悉房屋交易市場的相關法律法規，信用檔案無不良行爲記錄；二是註冊資本應不低於100萬元；三是向本市專設的存量房交易保證金專用賬戶存入100萬元保證金。另外，未設立“專用賬戶”的房地產經紀機構，其成交業務的交易結算資金應通過設立“專用賬戶”的房地產經紀機構或交易保證機構實施劃轉，不得自行或委託其他經紀組織代收代付存量房交易結算資金。因此，雖然一些小中介可以通過設立“專用賬戶”的房地產經紀機構劃轉，但是，如果較正規的大型品牌中介不願做這樣的業務，那麼，這些小中介也是無法存活的。
小中介難以吃差價
李季還向記者透露，以往市場上部分小中介公司，不單單隻依靠佣金吃飯，而是將買方暫時滯留在中介賬戶上的購房款“挪用”，用於炒房、炒股或進行其他投資，以便“借錢生錢”。還有部分小中介“低進高出”倒買倒賣房屋，然後騙吃差價。在二手房交易資金監管尚未實施前，這是許多小中介彼此之間心照不宣的“潛規則”。但是，在資金監管實施後，不良小中介依靠代收代付客戶資金、吃差價來維持公司運轉和店面擴張的這種贏利模式，勢必會因資金鍊斷裂而導致公司倒閉，最終被市場過濾掉。
對此，北京房產中介鏈家地產副總經理金育鬆表示贊同，他說，資金監管使一部分以現金收房或吃差價爲主的經紀公司面臨業務轉型或者直接被淘汰出局。因爲實施存量房資金監管之後，市場的操作規範性得到明顯的提高，市場透明度得到進一步的加強，房產交易過程中信息不對稱現象得到有效改善。同時，資金監管使得經紀公司挪用或者佔用客戶資金的目的不能實現，從而大大壓縮了現金收房或者吃差價的經紀公司的經營收入，促使這部分經紀公司被迫實施業務轉型。如果經紀公司挪用或佔用客戶資金過大的話，由於實施交易資金監管在短時間內會改變原有的市場供求狀況，交易市場會出現略微的下調態勢，這樣必然會導致其資金鍊的斷裂，從而直接被淘汰。
有助房價相對平穩
“資金監管不僅從表象層面上保障了客戶交易資金的安全，規範了房地產經紀行業操作行爲，而且從更深層次上來說，對於平抑當前居高不下的房價、促進交易量的上漲、推動經紀公司做大做強均有積極的作用。”金育鬆說。
金育鬆認爲，當房價是處於上漲的大趨勢下，市場操作規範的程度越低，其對價格推波助瀾的作用就越大。而從當前北京的房地產經紀行業來看，市場操作還不是很規範，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”、“亂吃差價”等現象也比較嚴重，從而在一定程度上擡高了房產的價格。因此，實施資金監管之後，對於抑制房產的投機行爲以及規範市場操作行爲起到了一個相對明顯的作用，這在一定程度上可以剔除由於市場不規範導致房價非正常上漲的空間，從而有助於房價的相對平穩。
警惕中介變相規避資金監管
儘管資金監管模式有利於保障交易安全，但部分業內人士還是提醒說，應警惕和堵住一些房產中介變相規避資金監管的渠道。
北京房產中介信一天不動產的董學易說，北京登記的中介機構有2300多家，但是真正具有資金監管資格的企業只有幾十家。由於資金監管模式週期長、轉按揭難兩大難題，導致了小中介與大公司的合作陷入僵局，而更多的中型中介也在觀望，當然這其中也不排除一些不良中介想避開資金監管這一渠道。與此同時，一些已經具備資金監管資格的中介機構，在二手房交易時真正以資金監管形式進行交易的也不是很多。因爲交易雙方大多認爲資金監管辦理程序過於繁瑣，尤其是房主不願意等待這麼久的時間，而經過交易雙方的協商，往往選擇自行劃轉的形式進行交易，這些現象都值得警惕。
此外，還有業內人士認爲，資金監管未必能從根本上解決房地產經紀行業的問題，這個行業違規現象多發，主要還是由於缺乏專門的法律法規，對房地產經紀行業從業人員和機構的資質沒有強制性規定，行業混亂幾乎不可避免。因此，要從根本上解決房地產經紀行業的問題，仍需從立法上下功夫。
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