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物權案件審理由難變易部分條款待完善
到今天爲止，物權法已經實施一月餘。一個多月來，物權法對司法審判及社會生活有哪些影響？記者對此進行了深入採訪。
審判有了物權法思路明確多了
“有了物權法，有關物權案件的審理就要順理成章得多了。”北京市通州區人民法院法官曹越說。
曹越從事民事審判7年。近兩年，他每年審理民事案件600件，按工作日計算，平均每天差不多3件。
“以前我們審理物權方面的案件，很多時候要靠法理推論，雖然也可以判案，但往往說理性不強。”曹越說，“物權法實施後就不同了，絕大多數案件都會有相應的、明確具體的法律條文。”
對此，北京市朝陽區人民法院法官俞裏江也有同感。他舉例說，物權法對建築物區分所有權規定得比較細緻，而過去這方面就是空缺。還有相鄰關係方面，物權法都有比較具體的規定，審理案件時就要明確得多。
還有一點是讓在審判一線工作的法官們認爲重要的，那就是物權法中關於維護不動產的善意取得的規定。
北京市海淀區人民法院幾個月前判決一件房屋合同糾紛案時就參照了物權法的這一精神。
海淀區的張某經中介公司介紹，將一處房屋以270萬元的價格賣給了李某，三方爲此簽訂了買賣合同，李某當場交付了10萬元定金。
合同簽訂時張某的房子尚未辦理完產權證，但產權證辦完後他卻遲遲不願與李某辦理房屋的過戶手續。李某多次與張某交涉無果，只得起訴。
庭審中張某強調，三方訂立合同時，他並未徵得妻子的同意，因此，他認爲合同是無效的。
按前些年的做法，這種情況有可能判定合同無效。但海淀法院認爲，李某有理由相信張某賣房是他們夫婦共同意思的表示，因此不應以一方不同意或不知道爲由“對抗善意第三人”。據此判決張某雙倍返還李某定金20萬元。
在判決中，海淀法院根據的是最高人民法院關於婚姻法的司法解釋，但也參照了已經通過的物權法。因爲維護善意取得者利益的精神在物權法中體現得比較充分。
“如果現在審理類似案件，就好判多了。”俞裏江告訴記者，現在房價天天漲，不少賣房人賣完房就後悔。這種情況下，如果房子未過戶可判雙倍返還定金，如果房子已過戶則判買方擁有房屋，如果賣方佔據房屋不予騰退，買方則可要求強制執行。如果賣主夫婦之間確是一方瞞着另一方擅自賣房，可以就賣房所得另案處理。
完善還需要5至10年時間
“物權法立法經歷13年，曾廣泛聽取了羣衆意見，經8次修改、7次審議，應該說是相當完善了。”北京市朝陽區人民法院法官陳曉東說，“不過由於一些社會客觀原因，某些立法條件不成熟，一些條款從目前的司法審判角度看，還有不明確或簡單的地方。”
陳曉東提出，物權法有關國家徵收的規定中對公益的定義不明，地下室和防空設施的歸屬規定也不是很清晰。他認爲，這將可能導致原有的拆遷糾紛、地下室人防工程歸屬糾紛仍然不好處理，仍然會是民事審判中的難題。
俞裏江說得比較具體。他說，物權法一個重要思想是“物權法定”，也就是說所有權要經過法定機關登記才能生效。與此同時，物權法規定登記機關因登記錯誤給物權人造成損失的要賠償，但這個賠償是國家賠償還是登記機關賠償不明確。再有，當事人提供錯誤、虛假資料致使登記出現錯誤由誰來賠償也不明確。
業主委員會的職能是社會生活中一個比較複雜的問題。比如按目前的有關規定，業主委員會無權代表業主提起訴訟，但在實際生活中，業主與物業公司發生矛盾，業主往往不易團結一致，集體訴訟很困難，而業主委員會又不能代表業主訴訟，致使許多小區業主與物業矛盾長期得不到解決。
曹越是通州區法院主要審理小區物業糾紛的法官，他提到一種情況，就是關於物業費糾紛審理的變化。他說，過去業主與物業公司發生矛盾，業主往往採取不交物業費的方法對抗。物業公司起訴、法院宣判後，物業公司再申請法院執行，法院成了物業公司的“催款員”。現在這類案件在通州區法院已限制立案。法院的理由是，物業公司應該儘量改進工作方法，取得業主滿意，自己去解決矛盾。
曹越說，有時審判人員在具體審判工作中，要根據情況理解和適用法律，這也是對法律的一種完善。
“一部法律的完善要經過一段時間。”陳曉東說，“民法通則實施了20年，合同法實施了8年，都在以司法解釋的形式進行補充完善。物權法大約需要5至10年的時間才能完善。”
宣傳應該從概念抓起
11月11日，記者在北京街頭進行了一項小調查。隨機問了十幾個人，竟然有一半人不知道有了物權法，而關心物權法的人對其中的許多概念也不甚瞭解。比如物權法的涵蓋面、物權法與民法通則的關係等。
據媒體報道，湖北省武漢市魏某買了樓層相連的4套房子，他要把四套房子打通並將走廊包括進來，但物業公司阻止他進行裝修，理由是走廓是本樓業主共有財產，不能歸個人使用。魏某向法院提起訴訟，結果敗訴。武漢市東湖高新區人民法院認爲，根據物權法的規定，魏某對走廊享有區分所有權，而不享有專用所有權。
俞裏江認爲，建築物的區分所有權的概念應該是物權法宣傳重點之處。建築物內的承重牆、外面的牆面都應該是共有的，可以共有共管，但不能據爲己有。比如，業主自己不能把外牆挖開，把自己的屋子變成門臉房。這些知識一般人都不太清楚。
“對物權法的宣傳應該從概念抓起。”陳曉東說。
一位法律專家認爲，“物權”的概念在以前的幾部民法中都沒有引入，現在突然形成一部法律，對一般人來說應該有一個較長的熟悉過程。
各方評說物權法實施疑難問題
中國人民大學民商法律中心主任楊立新教授：目前我國的物權法對業主委員會、業主大會的規定非常缺失，使得實踐中業主的權益無法得到實體和程序上的保護。所以建議在今後的司法解釋中應當賦予業主委員會、業主大會程序法和實體法上的團體地位。另外，按目前物權法的規定，業主大會、業主委員會無訴訟主體地位，無法保障其權利，建議承認業主大會、業主委員會爲實體法上所謂的“其他團體組織”，賦予其實體地位。
福建省高級人民法院法官陳楓：解決小區車位車庫糾紛須具備兩個前提：對有約定按約定原則應做明確的範圍限制；相關的配套規定必須及時制定。同時，關於車位車庫首先滿足業主需要的規定，應通過法律解釋增強其實踐操作性。
福州市中級人民法院民庭副庭長黃勤武：物權法第十二條規定了以形式審查爲主、實質審查爲輔的原則。在不動產登記原則上，我國的登記機關一般情況下還是採取形式審查，形式審查可能會損害到其他債權人，如果利害關係人未提出，登記機關是審查不了的，這裏存在司法權和行政權分工的問題。利害關係人可提出訴訟，由司法機關對該登記進行實質審查。如果判決認爲登記錯誤，行政機關應進行修正；如果不進行修正，則另行進行行政訴訟。
廣東律師郭東昇：“徒法不足以自行”，立法之後關鍵是守法，公民社會的核心就是每個主體都能身體力行，積極履行職責。對行政部門而言，必須監管小區的規劃和開發，在小區的設計上，要確保車位、綠地及公共道路的建設能夠滿足業主的基本需要。
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