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小區物業管理一直是人們關注與談論的熱點話題，今年10月1日《物權法》與國務院新修改的《物業管理條例》同時施行後，物業管理更是引起了全社會的高度關注。記者從市國土房管局物業處瞭解到，近來，來物業處投訴“要說法”的物業公司和業主代表越來越少了，取而代之的是來諮詢怎樣利用《物權法》和新的《物業管理條例》爲自己維權的物業公司和業主，天津市國土房管局物業處的相關負責人表示，這一方面體現業主和物業公司的維權意識在成熟，但從接待中也發現，大家對相關法律法規的誤讀和雙方之間溝通不暢的問題還是比較嚴重，從而影響了物業行業的健康發展。從今天開始，本報(每日新報)將與市國土房管局物業處聯合開闢專欄，通過問卷調查、實地採訪、走訪專家等方式，爲您搭建一個溝通平臺，讓您更加了解“物業”以及兩部新法律、法規實施後的一些變化，從而找到最佳的解決實際問題的方式。
數字·全市400餘萬人居住在物業小區
本市物業管理自1996年開始起步以來，規模不斷擴大，11年間物業服務企業已由最初的10多家發展到現在的880家，如今本市約有128萬戶家庭、400餘萬人居住在物業小區，享受着物業管理服務。然而，“物業收費難”一直是困擾一些物業企業的難題之一，本市的普通住宅小區普遍存在着物業收費率低、物業收費標準低的“雙低”現象，影響了物業行業的健康發展，也由此而引發了一系列矛盾、糾紛。這其中，缺乏溝通、存在認識誤區、少數物業服務企業自身服務意識淡薄、責任不明晰、建管不分等往往是造成各類矛盾的根本原因。
記者從市國土房管局物業處瞭解到，天津市物業管理從1996年起步至今11年，大致經歷了三個發展階段。1996年至1999年爲起步階段，管業規模年均增長速度爲28.57%；2000年至2002年爲穩步發展階段，管業規模年均增長速度爲33.33%；2003年至今爲快速發展階段，管業規模年均增長速度達到40%。
截至目前，本市實施物業管理面積達到1.52億平方米，其中，住宅1.33億平方米，覆蓋了2460個小區。據調查，目前全市約有128萬戶家庭、400餘萬人居住在物業小區，享受着物業管理服務。
同時，本市的物業服務企業也由最初的10多家發展到現在的880家，從業人員達到了12萬餘人，年營業額突破16億元，物業管理類型包括住宅小區、寫字樓、醫院、學校、工業倉儲、高端工業園等。物業管理行業已經成爲和廣大市民的生活、生產、辦公息息相關的服務業。
現狀·物業小區存在哪些矛盾？
市國土房管局物業處負責人告訴記者，目前，本市物業管理行業存在的問題及物業小區內部的矛盾是多元化的，主要體現在：1、開發商遺留問題引發的矛盾。如使用臨時水、臨時電；沒有及時通燃氣；沒有及時爲業主辦理房屋產權證；排污管沒有併入市政管網；路燈未移交路燈管理所；開發商售房時承諾未兌現；房屋、附屬管網不同程度存在質量問題；與派生的物業服務企業之間交接驗收不嚴格、職責不清等。有的開發商在房屋銷售後不及時解決或不重視解決業主反映的有關問題，有的甚至找不到開發商，造成業主將矛盾轉嫁到物業服務企業身上，加劇了物業服務企業與業主之間的矛盾。
2、業主與物業服務企業之間的糾紛。因少數物業服務企業不能夠按照合同約定爲業主提供質價相符的服務，引發業主不滿；因個別物業服務企業侵佔利用共用部位、共用設施經營收益，侵害業主權益引發的糾紛；因物業服務企業對業主在生活中違反管理規約等規定私搭亂建、侵佔綠地行爲的勸阻、制止而引發的糾紛；因物業服務企業退出項目管理引發的糾紛；因召集成立業主大會不規範引發的糾紛。
此外，小區內部矛盾還表現在業主委員會與業主之間的矛盾、業主委員會與物業服務企業之間的矛盾、業主委員會內部因素引發的矛盾。以上這些矛盾都增加了物業服務企業對項目實施管理的難度，一定程度上影響了物業管理行業的和諧健康發展。
上網答卷→實地調查→走訪專家
您來提問題我們找答案
從明天起，市國土房管局物業處與新報聯合推出網上問卷調查，爲廣大小區業主搭建一個溝通的平臺。您可以根據您所居住小區物業管理的情況如實填寫，我們將針對大家反映較爲集中的一些問題、矛盾走訪相關專家，並將到您所在的小區實地調查，從而讓這個溝通平臺更加高效、便捷。問卷網址：登錄搜房網業主論壇進行答卷。網址：tjsoufun.com。同時，我們將深入到您所在的小區進行採訪，帶着您對《物權法》和新《物業管理條例》實施後小區物業管理的疑惑以及實際問題走訪相關專家，幫助您走出誤區，更加準確、清晰地認識這兩部法律、法規，從而更好地運用它們解決實際問題，創造和諧、美好生活。
收費率·參差不齊
物業收費問題一直是人們關注的焦點。目前，本市各物業小區的收費率參差不齊，高的能達到98%以上，低的只有30%多。
據統計，近三年來，本市約有140個住宅物業小區因物業服務企業經營虧損紛紛退出項目管理，有的小區由於沒有新企業接管，造成了小區衛生沒人清掃、高層電梯不能正常運行、二次供水設備無人看管等問題，使業主的生活處於無序狀態，居住環境也遭到破壞。因此，物業收費問題與居民生活存在着密不可分的關係。
關注·新規實施後哪些問題是焦點？
市國土房管局物業處負責人告訴記者，《物權法》和國務院新修改的《物業管理條例》自10月1日開始實施以來，作爲全市物業管理行業行政主管部門感到變化是比較明顯的，尤其是在接待業主投訴方面，接待量呈明顯下降趨勢，《物權法》確實是一部能爲物業管理定紛止爭、正本清源的重要法律。
10月份市國土房管局接待的業主諮詢或投訴所反映出來的焦點問題，主要表現在以下幾個方面：一是反映召集成立業主大會和選舉業主委員會存在的問題。二是有的業主對業主大會的性質、職責認識、理解不準確，思想上還存在一些誤區，如業主委員會在工作中擴大了業主大會的職責、業主個人的權益受到侵害時要求以業主大會的名義來維權等。三是諮詢地下車庫的所有權歸屬問題。四是諮詢前期物業服務企業收取物業費的標準和時間問題。五是諮詢自行車在小區內丟失，物業服務企業是否有責任的問題。六是有的業主反映自己住的小區內有的業主侵佔綠地種植東西、私搭亂建等，諮詢物業服務企業沒有管好是否可以不交物業費。七是諮詢小區內公共設施的歸屬權、使用權問題等。
新聞鏈接
本市物業管理行業在促進社區和諧建設中發揮了應有的作用。市國土房管局作爲物業管理行業的行政主管部門，在推動行業健康規範發展中始終堅持以市場爲導向，以滿足廣大人民羣衆不斷增長的物業管理服務需求爲主線，以改善人民羣衆的生活和工作環境爲目標，在加快加強立法、推動建立物業管理新體制和依法規範行業發展等方面做了大量工作，使本市的物業管理具有自身特色。
首先是加強法制建設，爲依法規範市場秩序提供了保障。自《天津市物業管理條例》2002年12月1日頒佈實施以來，市國土房管局針對物業服務企業退出項目管理無序、物業管理服務用房落實不到位和業主委員會運作不規範等影響廣大業主正常生活秩序和制約行業發展的瓶頸問題，相繼制定出臺了《天津市物業管理企業退出項目管理暫行辦法》、《天津市物業管理服務用房管理辦法》和《天津市業主委員會活動規則》等24個配套辦法，搭建起了比較系統的物業管理法制框架，走在了全國的前列。
其次是積極發揮行政監管作用，依法規範市場秩序。幾年來，在堅持推行物業管理新制度的前提下，從規範前期物業管理行爲入手，通過嚴把住宅物業項目前期招投標關、前期物業管理備案關、物業管理雙確認制度落實關、物業項目承接驗收關、物業服務用房落實關和物業服務企業退出項目管理關“六道關口”，加強了物業管理的過程監管，依法維護了物業管理當事人的合法權益。
同時，積極建立協管機制，保障行業健康發展。通過發揮行政主管部門的協調溝通作用，合力打造立法、司法、執法相結合的法制環境，並且在全市範圍內建立以街道辦事處爲牽頭單位，以街道辦事處、區縣物業管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業爲成員的住宅物業管理社區聯席會議制度網絡，發揮了社區黨組織調處物業管理活動中出現矛盾和糾紛的優勢作用。
此外，積極加強宣傳，營造和諧的物業管理髮展氛圍。通過建立與新聞媒體定期溝通制度和開展“物業管理政策法規百題知識競賽”和“物業管理政策法規家庭知識競賽”等多種普法活動，使物業管理政策法規知識深入家庭、深入人心，效果明顯，社會反響強烈。
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