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控制商品價格的上漲，除了增加供給以外，就是約束需求。而約束需求的政策，通常是採取相對偏緊的貨幣政策與財稅政策。以往的房地產調控政策多集中在增加供給和改善供給結構(包括建設經濟適用房)上，對於約束需求重視不夠。結果是，房地產市場炒作成風，屯房屯地問題突出，住房價格節節攀升，房價收入比嚴重失衡。鑑於房產空置與投機問題突出，有不合理需求推波助瀾的成分，說明從需求端出臺相應的調控政策十分必要。人民銀行已經出臺了針對第二套房的信貸政策，出臺針對住房的不動產稅政策或者說物業稅政策也箭在弦上。
空置房產，既意味着公共空間的不合理利用，也意味着高資源消耗產生低效率甚至無效率利用，這與節能降耗減排的國家目標相違背。因而，房產不應用來投資升值，也沒有必然的一直升值一說。美國次貸危機的爆發和房產價格的下跌，恰恰說明投資房產的市場風險不可低估。從資源配置的合理性角度出發，房產應該還原其本來的價值定位，即居住。由此，我們可以將房產分爲兩類：一類是以購房作爲居住用途的房產，一類是投資等待升值的房產。從我國的國情來看，前一種購買行爲應當得到保護，後一種行爲得到約束。事實上，正是後一類投資中的非理性行爲加速了國內房產價格的上升。
諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格里茨曾經指出，政府糾正市場失靈的四大優勢是：徵稅權、禁止權、處罰權、交易成本。徵稅權被作爲政府抑制市場失靈的首要手段。由於稅收的行爲效應，在一些國家，稅收甚至可以影響結婚與離婚的時間。比如，如果一場婚禮在12月31日舉行，美國的稅法也會認爲男女雙方已經結婚一年整，會按年對家庭徵收所得稅。結果當然是，選擇1月結婚比在12月結婚更划算。
我國針對房地產開徵不動產稅，也應該屬於對經濟行爲的調節，當然會產生行爲效應。徵收不動產稅後，投資房地產等待升值的資本將會發現投資不再具有增值作用，而且還要承受利率與稅收方面的雙重負擔，必定會大規模撤出市場。
目前，提出的對不動產稅的開徵模式有兩種，一是按照房地產的價值徵收不動產稅，一種是按照房地產的面積徵收不動產稅。在我國，由於缺乏房地產估價的歷史基礎，而房地產調控的任務又時不我待，按照房地產估價方法徵收不動產稅有一定難度。而且，許多城鎮居民還居住在老城區，居住面積不大，收入水平不高，但是其居住區位條件優越，市場估價值可能相對較高，會加重這些居民的負擔。因而，按照房產面積徵收不動產稅比較可行。
在具體設計不動產稅徵收方案時，可以參照個人所得稅的形式，將滿足家庭基本需求的居住面積設置爲起徵點，對超過起徵點的居住面積按照一定標準徵收不動產稅。可以考慮設置若干等級級別，徵收累進稅。超過越多，徵收的稅率越高。對於別墅等高檔房產的不動產稅徵收，應該與普通房地產有所區別。
一個盡人皆知的常識是，中國的房地產價格遠遠地超過了百姓的收入水平。這種扭曲不僅是一種價值的扭曲，更重要的是，對中國城鎮化方向的扭曲。因而，必須用國家力量加以干預。不能說價格上升就是市場經濟，價格下降就是打壓房地產市場。難道中國的老百姓天生就是替人扛高房價的，只能任由投機炒作之風盛行打壓社會大衆？
(作者爲中國社會科學院工業經濟研究所研究員 周民良)
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