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針對讀者來信中提出的一些法律問題,本報邀請擊水律師事務所潘強、楊秀發、譚昊律師,為讀者答疑解惑。
2007年8月25日,葉某與被告房產公司簽了一份《商品房預訂協議書》。該協議約定:葉某預定被告開發的單元房,並向其預付定金5萬元。此後,因開發商證件不全,無法提供約定房屋,遂要求與葉某協商解除預售合同,退還葉某購房定金及本息。葉某認為,開發商在協議簽訂時故意隱瞞相關事實,使自己合法權益受到損害,將開發商訴至法院。法院判決該《商品房預訂協議》無效,開發商返還消費者購房款5萬元並賠償消費者經濟損失2萬元。
楊秀發、譚昊律師評析:根據《城市房地產管理法》第四十四條規定,開發商預售商品房應取得土地使用權證和建設工程規劃許可證,並辦理商品房預售許可證後方可對外預售。本案中房產公司在證件不全的情況下與葉某訂立預售協議,違反了《城市房地產管理法》關於商品房預售條件的強制性規定。根據《合同法》第五十二條之規定,該協議應屬無效。
依照《合同法》第五十八條規定,合同無效後,因該合同取得的財產應當返還,有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。本案中,由於房地產公司的過錯導致合同被確認無效,故法院判決房產公司應當返還葉某的購房款並賠償因此給葉某造成的經濟損失。
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