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受第二套房貸款政策及商品房『拐點』雙重影響,今年上半年二手房市場交易量繼去年四季度開始下跌後出現大幅萎縮態勢。
據我愛我家市場研究中心數據統計及天津順馳不動產等專業機構人士分析,上半年本市二手房總交易量為18277套,同比去年上半年下降了31.8%;環比去年下半年下降了45.4%,接近五成,可見成交量萎縮速度之快。
從月成交量情況看,上半年二手房月均成交3046套。1月成交3342套;2月受節日影響,成交不到1000套;3月成交4378套;4月成交3319套;5月成交3347套;6月成交2907套。6月份交易量出現較大降幅。
在價格方面,上半年二手房交易價格依然小幅上漲,全市成交均價為5261元/平方米,同比去年上半年增幅為26.6%,環比去年下半年上漲11.7%。
從月成交價格看,1月成交價格5250元/平方米,2月均價小幅上漲,3月均價為5268元/平方米,4月為5126元/平方米,5月為5154.07元/平方米,6月為5310元/平方米。價格波動幅度較小。
天津順馳不動產總經理孟令文等專業人士認為,上半年二季度市場交易量快速下降的趨勢很明顯,因為統計數據的滯後性,實際上從5月份起,二手房門店交易量已顯示出加速下降的趨勢,而交易量的持續低迷必然會反映到房價波動上,就像股市一樣,長期量跌必然醞釀價格較大幅度的變化。在價格方面,由於二手房房源不像商品房那樣集中,二手房業主對市場的看法差異較大,很難在成交價格上相互妥協,因此反映到成交價格上就沒有商品房市場那樣明顯下降。同時,由於目前市場成交的房屋多數是新建次新商品房,而且價格低廉的公產房已無新供給,這也是二手房均價仍然較高的原因之一。
5—10年次新小戶型最受歡迎據我愛我家及順馳不動產專業機構人士介紹,上半年本市二手房交易價格比重中,5—10年次新小戶型成交量比例最大。上半年,60平方米以下的小戶型房源成為市場交易主力軍,達51%,比去年同期上漲了5.1%,60-90平方米區間房源交易比重為29.7%,同比回落了1.6%。二居室成交比重依舊領先於其他戶型區間,成交比重為56.6%,同比增加1.2%,此外,一居室和三居室房源較去年同期出現微幅回落。隨著房價的居高不下,面積適中、功能適當的二居小戶型已成為市場主流,為更多置業型購房者所青睞。
上半年天津市二手房交易價格比重中,50萬以內的低總價房屋仍佔總體成交的57.6%。由於近兩年房價漲幅較快,總價30萬元以內房源總量明顯減少,成交佔比呈明顯下降趨勢。
從各區域來看,上半年,濱海新區的交易比例大幅增加,佔全市的27.2%,相比去年同期增加了8.3個百分點,而中心城區、環城四區和郊縣五區所佔比例均有不同程度的縮減,但是環城四區中的一些近5年左右的次新房客戶登記量增多,說明這些區域蘊藏著新交易潛力。而梅江等區域的大戶型二手房價格已接近新建商品房,同時賣家惜售情緒很濃,因此交易量明顯減小。
孟令文等專業人士認為,5—10年次新小戶型的成交比例佔五成以上,反映出目前以剛性需求為主的市場特征。商品房價格持續走高,使很多婚房及外地人員住房需求從去年起已轉向二手房市場,生活配套成熟的小戶型二手房自然成為這些家庭的首選。
售轉租現象突出1500元以下出租房供不應求與萎靡的二手房銷售相比,房屋租賃市場日益紅火。上半年租賃市場交易顯著增長,幅度超過50%。
在二手房市場調整的背景下,二手房『售轉租』現象更為普遍。業內人士分析指出,從賣房人角度說,伴隨近年來國家針對房地產市場的宏觀調控,投資及投機行為被有效抑制,『營業稅』及『個稅』令二手房交易成本大幅提高,加息及房價漲幅趨緩,使得房屋持有成本有所提高。部分業主將第二套房由售轉租,一方面對市場持續觀望,另一方面,降低住房貸款壓力。對需求方而言,近年來天津市外來人口總量及其佔總人口比例持續加大,租賃市場需求旺盛。
目前本市租賃市場主力成交為地處市內六區月租金在1000-2000元左右的一居及兩居室,租金1500元以下最受歡迎。租房者在選擇租賃房時,首先考慮的是交通及周邊生活配套的便利性。
在價格方面,租賃房屋在春節後有所上漲,但是目前已趨於穩定。但是高端租賃市場,特別是沒有地段優勢的大戶型房源租賃處於『有價無市』的狀況。
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