(北方網消息記者寶阿茹娜)房價在降，老百姓在等，救市說、回暖說眾說紛紜，樓市到底怎麼了？老百姓們就想知道個說法。今天，我們帶著老百姓的疑惑采訪了中國政法大學教授胡文政，相信總能給您個說法，透露點什麼。記者以下簡稱Q，胡文政教授簡稱A

　　房地產市場泡沫幾何

　　Q:胡老師，05年開始全國大部分地區住房價格上漲，是否存在泡沫？它對租房租金有什麼影響？現在住房價格又在下降，租房租金是否會下降呢？住房租金與房地產泡沫是什麼關系呢？

　　A：房地產泡沫的主要特征不是住房價格高，而是住房價格高的同時實際購買量不高，造成銀行對開放商的貸款回收困難。因為房地產商資金鏈的斷裂會對金融市場乃至整個區域經濟產生重大的影響——美國的次貸危機就是來源於此。現在住房閑置率在上昇，住房價格在往下走，央行在緊縮銀根，都說明前段時候房地產市場的確存在泡沫。

　　正常情況下一個區域市場內，住房銷售價格和租金有同比關系，從出租人角度來看：出租房屋時，租金越高住宅購買資金回收的越快。

　　但是，現在住房價格下跌並沒有帶來購買量的上昇，一方面說明住房價格仍然偏高，還沒有降到合理的位置上，另一方面大家仍然在看跌；因此，這個時候的住房價格下跌不會帶來租金的下跌，相反會有更多的人願意租房，這樣住房的租金相反會有所提高；住宅出租租金的提高和承租量的增加，反映了承租需求較高，這會進一步給住宅銷售市場增加價格下跌的壓力，從而會增加銀行資金回收的風險，擴大房地產市場的泡沫風險。

　　Q:胡老師，您在北京生活，天津離北京很近，它的人均(月)收入是低於北京的，可房價卻是與北京是持平或者相近的，這個問題您怎麼看？

　　A:這個和區域市場的帶動效應是有一定的關系的，比如現在城際特快帶來的城際生活圈就是一個體現……

　　Q:對對，有資料顯示，目前武清房子的成交量持續幾周位於天津各市區郊縣的首位

　　A:有具體的數字支持就好

　　月供限制消費不利於經濟發展

　　Q:胡老師，天津，現在定位為北方的經濟中心；北京定位為金融中心，這樣的定位會給兩個城市的房價帶來什麼影響嗎？

　　A:從經濟學的角度來講，收入是影響居民購買的基本因素，個人收入乘以(一個地區的)人口總量= (一個地區的)收入總量。如果說一個地區發展了，那麼這個地區的收入總量應該是提高的，那麼住房需求也是相應的提高的。因此，不管什麼中心集中了多少人口，如果個人的收入不提高，只是單純的因為人口總量增加造成了收入總量增加，住房購買力不會有很大提高，但租房需求可能會增加。現在大部分人是負債買房，一個月收入3000元的人怎麼負擔一平米10000元的房子呢？所以說房價一定要下來。老百姓的收入一定要真正的提上去。

　　我零四年做過一個調查，根據國家統計局的數據和自建房的消費者對合作建房成本與商品住宅價格的比較，房地開放商的盈利在30%以上。

　　Q:官方數字已經這麼高的利潤了啊，那可能實際的利潤更高。

　　A:對，所以房地產商的利潤一定要降下來，而且從經濟發展的角度來講，老百姓大部分分期付款，也不利於其他消費啊，比如，你月收入5000或3000，靠分期付款購房，那麼其他的消費你可能就要受限制了，這是不利於經濟發展的。

　　房價必須降30%

　　Q:胡老師，現在有這麼一個說法，房地產商依賴銀行信貸這樣一個單一化的工具融資，當最終面對低迷市場的時候，房地產企業資金鏈斷裂。這個說法你是怎麼看待的？

　　A:融資的單一化，包括民間融資不完善，相關的法律法規正在醞釀出臺。這讓我想到合作建房。全國各主要省會城市和大中城市，都出現了合作建房，但大都失敗了。為什麼呢？就是資金的原因，銀行不支持——因為合作建房大部分為自籌資金，小部分銀行貸款，銀行從中沒有什麼利潤；沒有資金從政府那裡就得到不地皮。房地產商更不可能支持——作為一個壟斷的市場，怎麼可能讓一個利潤率較低甚至不要利潤的競爭者來挖它的牆角呢？但是，從宏觀角度看，如果合作建房市場能夠建立，對壓低開放商的住房價格、改善銀行貸款的回籠是有好處的。

　　Q:信貸緊縮這個貨幣政策的最終影響是什麼呢?

　　A:銀行對房地產商的信貸緊縮，就是擔心住宅賣不出去最終導致銀行貸出的資金收不回。最近央行針對房地產商購買土地的貸款也有了更嚴厲的限制——就是央行提高准備金率。提高房貸利率，可能對有錢人購買力的限制較小，但是中低收入者還是佔大多數的，因此緊縮的貨幣政策對大多數中低收入者的購買需求是有很大限制的。貨幣政策的效應是一刀切的，解決這個問題的辦法是，把房地產市場劃分為適應不同收入群體的市場，在這兩個市場上實行利率歧視，即實行不同的貸款利率：低價房低利率，高價房高利率；而且，現在北京地區的所謂的限價房或經適房，也都是6000多元一平米，這樣的價格對哪怕每個月5至6千元收入的購買者來說，也是很高的，更何況每平米1萬元以上的價格。

　　Q:那胡老師，你對剛進入社會不久或者月收入不是很高的人群，關於買房有什麼建議嗎？

　　A:如果你一定要買房，從你是需求方的角度看，可能要靠上一代積累的財富接濟你，或者你去借；從供方的角度看，房價應該降下來。因為現在的房價太高的重要原因是利潤太高，房地產商的利潤應當與其他行業的利潤大體持平，因此，房地商的價格應該還有很大的空間可以下降，所以我的看法，把房地產商的暴利壓下來，即使房價下降30%房地產商也是賺錢的。

　　這樣一來，買方購買力的提高和住房價格的下降雙管齊下，目前低迷的房地產市場就會重新活躍起來。

　　當然提高個稅起征點、提高收入是一個重要的措施，但是短期內要把收入提高到能購買房的程度，是不現實的。

　　後記:本題的『一家』之言中的『一』意思是，胡老師的房地產降價論可以說是在現在房地產輿論界比較』獨樹一幟』的，因為胡老師自己說：『只是關注，而沒有研究房地產』。這種心態下，他的說法——不管其實證性如何——比較貼近廣大老百姓的心聲

　　胡文政教授簡介：

　　中國政法大學教授，碩士生導師。現任全國高等院校貿易經濟教學研究會理事，兼職湖北社會科學院產業經濟學碩士生導師和研究員、首都師范大學『管理與決策研究中心』研究員、中國軟科學學會會員、中國農業經濟學會會員和中國土地學會會員。