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在近期地產市場交易量和交易價格持續下挫的市場狀況下,購房者開始越來越關注產品的內涵,開發企業也在不斷迎合市場的需求。精裝修房則因此成為最受關注的地產產品類型之一。
精裝商品房供需尚不平衡
日前本報與天津焦點地產網聯合進行的『天津精裝修市場調查』顯示,56%的被調查者認為今後的房地產市場中精裝修房會取代毛坯房,被調查者中願意購買精裝修住宅的比例達到46%,還有31%的人表示可能購買精裝修房。
今年以來,位於南京路上的假日國際、東馬路上的仁恆海河廣場、富力津門湖、天津富力灣以及東麗湖區域一些成品房項目都陸續亮相,讓關注成品房的購房者有了更多選擇。不過,相對於購房者對於精裝修房產品的期待,目前本市房地產市場上精裝修產品數量比例仍舊偏小,與購房者的需求還存在較大缺口。據市場人士粗略估計,目前本市地產市場在售項目中,精裝修項目的數量還佔不到總數的一成。
正在假日國際精裝修項目銷售現場諮詢項目情況的購房者老陳表示,自己會優先考慮購買精裝修成品房,原因主要有兩方面。一是因為裝修、選材、監工這一系列問題都很麻煩,對於建材的品質和施工工藝自己也不懂如何監控。第二個原因則是出於經濟方面的考慮,希望借助開發企業的規模優勢享受更加實惠的裝修價格。老陳這樣的購房者實際上是眼下地產市場的代表勢力之一。
采訪中,很多購房者也對記者表示,目前本市成品房供給量數量偏小、裝修方案相對單一等都是比較突出的問題,而成品房項目分布地段相對集中也是讓很多購房者難以選擇到適合房源的重要原因。在此次調查中,對本市市場上精裝修商品房表示滿意的受訪者只有4%,明確表示不滿意的人則達到50%。
市場拷問精裝修是否將抬昇房價
國家住房和城鄉建設部再次發布《關於進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》,再次強調要加強推廣精裝修成品房住宅。新政一經面市,立刻有購房者提出,『推廣精裝修房會否將成本攤入房價從而推高市場價格』或者『批量家裝的細節監理難以保證品質,進而增加後期居住隱患』等等。
對於成品房與房價的關系,一些業內專家提出了各自的看法,記者將這些觀點整理歸納為以下幾個方面。
首先,項目規模優勢可以體現在房價上。聯合地產副總經理孫朕坦言,精裝修房在裝修材料和施工方面的規模優勢可以使其單位成本壓縮到很低的水平,而個人裝修則不可能達到這個水平,所以精裝修項目在成本和一定比例的利潤之上仍可以保證比個人裝修更加經濟。
其次,『擠出房價水分』也是目前市場狀況下一些項目推出成品房的賣點之一。市場上有些項目推出的成品房項目與同地段毛坯房項目的每平方米價格相差不到200元,這種現象讓很多購房者開始意識到,精裝修房到底能不能算是開發商在眼下市場低迷狀況下推出的『加量不加價』的促銷手段呢?在南京、上海等城市,平價推出精裝修房已經成為很多地產項目用以自保品牌並且促進銷售的兩全其美之方。
第三,成品房的價格成本不容易算細賬。一些行業專家明確表示,成品房的裝修部分確實含有利潤,但這個利潤與房價已經融為一體,就算開發商對外有裝修報價估算,實際上由於施工、采購、監理等多方面環節的統一實施,其裝修和土建成本具體到每平方米的價格已經很難分清。
買不買關鍵還看抗跌性精裝修成品房能否真的佔領市場主流地位,其實並不能只取決於購房者的關注或開發商的努力。抗跌性是否足夠強勁纔是眼下市場產品最重要的實力,而剛性需求則是決定地產產品抗跌性的重要因素。
在地產市場整體走低的背景下,對地段的高要求就成了目前市場最強烈的剛性需求之一,精裝修產品則更加需要與之匹配的地段作為基礎。據一項市場問卷調查顯示,傾向於購買精裝修住宅的購房者中,前三位的購買主力分別為單身人士、新婚夫婦和老年人。針對這樣的購買人群,精裝修成品房項目所必需的配套設施至少要包括醫院、學校、超市、購物中心和便捷的公共交通線路。這些要素不但能滿足其主力購房者的生活需求,同時也可以支橕房產的價值持續堅挺。這也是假日國際、仁恆海河廣場和富力城等市中心精裝修項目備受關注的主要原因。
小戶型的普遍推廣也讓精裝修產品具有更強的抗跌性。蘇女士正在關注市中心的精裝修項目,她表示,50多平方米的一居室和80平方米的90平方米的兩居室住宅在很多精裝修商品房項目中都是主推戶型,不論投資還是自住都比較適合。一方面這些集中於市中心較優越低端的項目單價較高,小戶型產品比較容易接受。另一方面,市中心地段最受年輕人和老年人青睞,中小戶型又很符合這兩大類人群的居住需求,今後出租和轉手難度都會更小。
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