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日前國家統計局公布數據顯示深圳和廣州、惠州房價領跌全國,而不久前深圳市房地產研究中心公布的《2008年1-8月深圳房地產市場分析報告》(以下簡稱《報告》)卻稱,全市商品住宅銷售均價與去年同比昇了4.99%。深圳樓價究竟是漲還是跌?羊城晚報記者連日來采訪了多位專家和業內人士,解讀樓市數據。多位人士表示,對深圳方面的數據需謹慎考量。
數據『打架』,只因同比不同
深圳市社會科學院城市營運中心主任高海燕對為何出現數據『打架』作了分析:國家發改委公布的是8月同比;而深圳市的報告裡公布的是1-8月同比,這個比的就是1-8月均價,因為2007年房價基數較低,盡管2007年房價下半年漲得很高,但當年年初房價並不高,基本上在1萬元/平方米左右,2008年房價基數較高,所以這麼一來,均價同比上漲也並不奇怪。
高海燕認為,對於公眾,最有參考價值的數據是單月同比或者每月環比,多個月均價同比是給研究者看的,對公眾參考價值不大。
復旦大學房地產研究中心案例研究員王鴻儒對深圳市公布的『樓價上漲』表示懷疑。他說,官方數據已經不只出過一次錯了,數據可信度有待考量。
『領跌』之說,業內並不認同
深圳思創地產副總經理曾鈺凱對深圳市《報告》中所稱的6、7、8月同比房價連續回昇,直言『這個數據不正常』。他說,量價通常是成正比的,去年5-9月是房價最高峰,系列調控政策出臺後,房價從高位開始滑落,逐步調整一直到現在。應該說那個時段是深圳房價最牛的時候,現在我們的房價反而同比上漲,也就是說比最貴的時候還要貴,確實有點怪。
曾鈺凱表示,作為從業人員,他們只看具體成交數據和某一個樓盤前後時間段的交易量價。從他們公司看,今年交易量同比下降了60%;二手房的價格也是非常重要的指標,像今年以來南山區、福田區的二手房價都開始回歸理性,有的已經在均價1萬元以內了。
那麼,深圳房價是否已領跌全國呢?曾鈺凱表示還不能這麼說,因為全國有的城市房價都已經跌了40%,以他們公司統計,深圳房價只跌了12%,深圳雖然關內有『破8』、關外有『破5』的樓盤出現,但那只是個別現象,是樓盤促銷行為。
何時『見底』,只是時間問題
無論數據如何解讀,市民最關注的其實就是一句話,樓市是否『見底』,入市時機到了嗎?
復旦大學房地產研究中心案例研究員王鴻儒認為,深圳房價底部顯然還未到,市場泡沫沒有被擠破。從大趨勢看,美國金融市場危機,次級貸款市場壓力都會導致開發商甩盤;從眼前趨勢看,商品房成交量下滑明顯,二手房價下調,包括房地產商自我降價,對於市場進一步調整都有一致的認識。他預測,深圳樓市底部將回落到2005年的水平。
記者找到一份深圳市房地產研究中心編寫的《2005年深圳房地產市場發展與2006年展望》,查到2005年特區內住宅均價8720.24元/平方米、特區外住宅均價5346.26元/平方米。王鴻儒說,這是一般自住者和市民普遍可以接受的價格,何時回到這樣的底部,只是一個時間問題。
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