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美國的金融風暴、銀行信貸的收緊、投資者信心的減弱和收入的下降,正一齊將原本已顯疲弱的香港房地產市場逐步推向『寒冬』。
繼香港房地產物業銷售價格在第二季度出現下跌後,住宅租金也於近日下調。香港利嘉閣地產最新研究報告顯示,9月份全港50個交易最活躍住宅樓盤的平均租金成交價比8月下跌3.6%,創2005年以來單月最大跌幅。該公司研究部主管周滿傑對《第一財經日報》表示:『未來可能以每月2%?3%的速度下跌,年底累計跌幅將達一成。』他預計,2009年租金將繼續下跌10%?15%。
經濟疲弱加劇租金跌勢
香港房地產的調整始於成交量的大幅萎縮,之後房價隨之下調。住宅租金向來被視為支橕樓價的支柱,此輪下跌意味著香港房地產的熊市加劇,負面影響也進一步擴大。
『現在香港樓市已經從量的調整變為價的調整。』周滿傑指出。
由於樓價不斷下跌,業主又不想低價出售,因此改售為租,造成了租盤供應量大增。這又導致業主間減價搶客的局面,從而拖累租金下挫。另一方面,香港本地經濟發展放緩、內需疲弱,租客支付租金能力也下滑,從而加劇了租金的跌勢。
整體來看,香港的經濟增長自第二季度出現收縮以來,下滑趨勢日益明顯。香港大學亞太經濟合作研究中心預計,本地實際GDP增長在第三季度為3.2%,第四季度將進一步減慢至2.6%;個人消費開支在第三季度將增長3.9%,第四季度為2.4%;而失業率在第三季度上昇為3.3%,第四季度上昇為3.8%。
在疲弱的經濟走勢下,金融風暴對香港金融服務業又構成一個重大打擊,加之股市暴跌給投資者帶來的『負資產』,都打擊了人們的購房意願。
金融危機也給香港的銀行業敲響了警鍾。仲量聯行香港及澳門研究部主管陳錦平稱:『現在銀行處理客戶放貸申請更小心謹慎,對申請人的經濟狀況和償付能力的調查也更審慎。』
高力國際物業服務研究顧問部主管盧永輝則指出,銀行同時也在調整對物業的評估價值,『在過往的幾個月裡,銀行一般將物業的價值評估在最近交易價9折的水平。』因此盡管目前房貸的利率仍然較低,購房者實際能拿到的貸款卻可能減少。
房價還將下跌
在記者的采訪中,分析人士一致認為,今年末到明年香港房地產價格總體是下降趨勢。世邦魏理仕住宅部高級經理陳志文預計:『今年房價還將下降10%?15%,明年第一、二季度繼續下降5%?10%。』裡昂證券香港及內地地產研究部主管王艷則預計,房價從現在到明年底還將下跌20%?30%。
『去年第四季度房價的暴漲是導致此輪價格下跌的主要原因之一,』陳志文指出,『香港的房價在2005、2006年都沒有很大昇幅,而去年美國一連串的降息(港元與美元掛鉤帶動香港連同美國一起降息)引發了買家積累的購買力,將房價推高了30%?40%。』而此次的金融風暴則進一步打擊了投資者的信心,導致房價加速下挫。
王艷告訴記者,香港是一個二手房主導的市場,很多投機炒家去年買入了很多二手房,目前出於樓價下跌和套現等原因,這些空置物業又被推到市場上,使得供應量再次放大,從而造成短期內供大於求,進一步打壓了房價。王艷認為,豪宅的價格跌幅和需求收縮今後會更嚴重。『高端物業是受金融界高收入人士推動的,隨著該行業的收入下降,需求也會收縮得很厲害。』豪宅目前價格是普通住宅的1.73倍,預計未來會下跌30%。
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