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我國作為一個特殊的市場經濟體制,對市場進行個性創新是最理性的路徑選擇,任何對舶來品的現炒現賣,都可能遭遇與現行制度和市場基礎的不兼容風險。比如,我國的房地產市場,則是一個非常復雜的制度性衍生風險地帶,而不是單純的一種商品交易市場。倘若不通過某種投資產品的創新,將這些風險降至最低,就可能因一件單純的事件對整個行業、包括信托行業帶來連鎖性的風險。
為此,記者采訪了對房地產信托頗有研究的北京理工大學中國產業投資基金研究中心學術委員會主任、教授崔新生。請他談談房地產信托投資的類基金模式及風險規避。
信托 市場經濟制度的高級形式
崔新生說,作為投資工具的房地產信托投資基(Real Estate Investment Trusts),是美國對市場經濟祖師爺英國所發明信托制度的完善和再創造。信托,作為一項偉大的制度發明,紮根的土壤是相對充分的市場經濟基礎。如果忽略了這一點,就無以理解信托業及房地產信托、投資基金在中國的發展困境、或無以解釋中國在缺乏相對健全的市場經濟條件下,信托及房地產信托的重要性。無信則無市場,無信則無托,信用是市場經濟的基石,信托則是市場經濟制度發展和完善到一定層次的高級形式。
盡管中國信托業的萌芽可以延伸至很悠久的歷史,但與現今的信托業並無制度上的傳承性。而從1979年10月4日產生的中國國際信托投資公司則成為信托業的繼往開來的歷史肇始。
政策驅動型市場經濟模式 不利信托業發展
信托行為說其包羅萬象並不為過。但在一個政策作為權威信用主體主導的市場經濟運行體制裡,信托行為難以得到充分發展。房地產信托,作為其中急功近利的一種信托投資行為,在中國的發展,同樣與整個的經濟氣象相關,而不是作為建立市場經濟的一種制度上的『基礎設施建設』而提高到戰略層面。
針對這一現象,崔新生認為,市場經濟制度需要廣泛的信用主體構成和存在,而政策驅動型市場經濟模式則因為維護政策行政信用的權威性,必然會抑制別的信用主體的發展,這是一種制度的需要,也是體制的局限。因此,當信托業因經營內容的特殊性,有可能與其他金融主體發生利益衝突時,信托業則首先在被整肅之列。
信托業是金融業相對弱小的一個部門,長期處於一種欲發展而不知如何發展的尷尬處境。這與中國在宏觀層面所堅持的獨特的市場經濟模式密切相關。從另一方面,宏觀層面向好,信托產品會被別的投資工具或產品衝洗掉;倘若整體經濟運行偏冷,人們尋找信托途徑,僅僅是作為聊勝於無的權益之計使用。
房地產信托 中小房企的另類融資渠道
房地產信托是一種廣義的信托行為,並不特指投資。房地產僅僅是信托的一項內容;房地產投資信托則有明確指向,即為針對房地產投資而言,需要房地產信托投資的,也主要指房地產企業。房地產商選擇通過發行投資集合信托計劃等方式,借以補充運營資金上的不足。
崔新生說,從現階段房地產投資信托發展態勢而言,主要是受到信貸政策宏觀緊縮和資本市場蕭條風險的影響,使一些中小房地產企業不得不另闢融資渠道。資金集合信托計劃,則是比較恰當的一種選擇。因此,目前這一發展狀況,並不是房地產投資信托的行業性提昇。
不過,從建立多層次投融資體系而言,中小房地產企業采取信托融資,或許是未來比較恰當的一種主要手段和重要途徑。
信托投資與PE集合 謀求募資規模放大
為了超越相關信托法律法規的約束,特別是滿足具有一定規模的房地產商的巨額資金需求,通過信托投資與PE集合,謀求對資金募集規模的放大。
房地產信托投資與PE等集合的利弊有哪些?崔新生解釋,PE主要指通過私募投資形式,對非上市企業進行股權投資,同時對投資項目進行公開上市、協議轉讓等方式,進行退出機制設計。實際上,此僅僅是信托投資的一種,只是進行一些功能上的集合。而這一種集合,很可能為房地產信托本身衍化風險,要大於信托投資在退出、轉讓等方面的便利。比如,如果僅僅是信托投資,則具有起碼的透明操作程度;而PE由於其私募性質,對信息透明度要求不高,信托投資通過PE,則會放松對原有信息公開制度的約束。與此同時,我國真正有實力做房地產信托與PE的機構非常短缺,在消化PE產品方面,不具有資產銷售網絡無以保證退出或轉讓。
REITs 房地產信托的類基金模式
無論是房地產信托投資,或者是如房地產信托PE化這樣的衍生創新,歸根到底要看主體是房地產發展商,還是房地產投資商。前者是產業投資,後者是金融投資,立場不同則對信托投資的利用點不同。
而從目前中國對信托投資的相關法律法規看,發展一種功能集合的房地產信托投資的類基金模式,則可能是比較適合的選擇。
崔新生表示,類基金的提法,源於十多年前的對產業投資基金實踐中規避政策風險的一個『創新』。類基金如同類風濕,什麼癥狀都有,卻什麼都不能概括。類基金在各種法律法規及政策不能有效銜接的階段,不妨作為一種通道設計。當然,這也是最大限度的將產業投資與金融投資進行資源配置的制度性安排。
對於類基金或產業投資基金而言,信托投資是最重要的功能集合工具;對於信托而言,產業投資基金則是最終的延伸。比如單一的信托投資集合計劃,因為設定對應某一具體項目,則無以進行項目組合,因此不能稱之為投資基金。而在信托產品組合設計和運用時,即具有一定投資基金的痕跡,盡管與投資基金還有一段距離,但已經不再是單純的信托集合計劃了。
而房地產業的等級市場,實際上為房地產信托投資產生差異化產品創新提供了廣闊空間,房地產信托投資基金(REITs)則僅僅是一種投資集合工具,而不是功能集合制度。特別是對於一個次級信用市場,房地產業的泡沫,與大規模的『次投(泛指低效、無效、重復、浪費投資行為)』伴生,房地產信托投資行為本身,則首先需要一個特定的投資評價體系的建立和完善。
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