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開發商有權賣車位嗎
陽光100國際新城小區居民白先生說,開發商賣地下車位,一個就要價10多萬元,租車位的價格也不便宜。白先生問:開發商有沒有權力賣地下車位?價格如何確定?還有,業主的汽車在小區丟了,怎麼辦?另有很多業主反映稱,私家車越來越多,回家稍微晚點就沒有地方停了,業主為此常常和物業公司爭吵,這種事情怎麼解決?
關於小區內車輛停放的收費問題,市國土房管局相關部門負責人介紹稱有兩種情況:一是佔用業主共有的道路等停放機動車輛的車位,按照新《天津市物業管理條例》規定應當交納場地佔用費。關於收費標准和使用情況,按照規定,前期物業管理階段應由開發建設單位決定,並與前期物業服務企業在前期物業服務合同中約定;當小區成立業主大會後,收費標准和使用辦法則由業主大會決定,並與選聘的物業服務企業在合同中約定。按照規定,該筆場地佔用費歸全體業主所有,『但這並不意味著給大家均分』,該筆費用主要用於養護、維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。同時,該筆費用的收取和使用情況應當向業主公示。此外,依法律師事務所副主任王秋惠律師補充說,需要注意的是,歸全體業主所有的場地佔用費,是『收益』而不是『收入』,收入當中要扣除物業公司額外付出的管理成本、人員成本,還有如購買地鎖等消耗費用,該筆『純利潤』纔屬於全體業主共同享有。
另一是地下車庫的收費,對於高層住宅來說,業主要知道車庫的權屬歸誰,如果歸全體業主所有,其收費標准和使用辦法按照地上車位的情況去做;如果權屬歸開發商所有,按照《物權法》的規定,開發商有權出售、出租或者贈予,並可根據市場情況確定車位出售或出租的價格,在此基礎上,車主還應另行支付車場的有關管理費用,且該部分收益不屬於全體業主所有。
關於小區車輛丟失後是否有權向物業公司索賠一事,據相關部門介紹,按照新《條例》規定,對佔用業主共有的道路等收取的場地佔用費不含保管費用。如果業主對車輛有保管要求,且物業公司有條件保管車輛的,雙方可另行簽訂保管合同,否則,車輛一旦丟失,物業公司可拒絕賠償。
關於住宅小區車位不足一事,有關專家說,車位不足問題確實已經成為很多小區管理的難點,應該說開發商建房時大多按照設計要求、按比例建設了車位,但近年來私家車發展速度始料未及,車多位少問題凸顯。這是社會快速發展後附帶而來的新問題,應該呼吁政府相關部門加強調研,采取在住宅小區周邊插建停車場等多種方式加以解決。另外,廣大業主也要理性對待這一現實情況。王秋惠律師補充說,一些小區采取抽簽選號的方式確定為數不多的車位,實行過程中要注意不應一次中標永久使用,車位使用權應限於兩年或者三年,大家輪換著。這樣一來,業主的心情會有所平衡。業主應面對現實,不可能在空中樓閣裡面談問題。她覺得最主要的還是人的心態,心態擺正以後,問題就不難解決了。
物業收費是高還是低
很多物業公司都說自己的經營面臨著巨額虧損,入不敷出,向業主提出上漲物業費的要求,有的甚至稱如果不同意漲價,企業就支橕不下去,就要退出小區的管理。對此,居民們反應不一,並提出了一些疑問。其中,順馳名都新園的居民宋女士說,前一段時間小區漲了物業費,從每月每平方米0.5元調到了0.7元,為此小區熱鬧了好一陣子。她有些疑惑:物業費調高,是不是合理?
天津國土資源和房屋職業學院教授張弘武說,物業費的確定應具有科學性,很多人並不了解物業的實質。大家看的大多是小區的衛生,認為做物業服務,就是掃地、看大門、搞綠化,其實,物業費的構成有10項。物業公司更重要的工作,是要保證小區物業的保值增值,是做那些『物業共用部位、共用設施設備日常運行和維護』等工作,比如說電梯、智能化、水泵等等。由於很多設施設備都在地下或頂層,業主平時不太會注意,但是,這些公共設施的養管費用較大,而養管一旦缺乏,對業主的損失不可估量。
融創物業公司王永平總經理說,物業費的收取標准要靠市場來調節,『什麼叫做市場,價值與價格匹配以後纔叫做市場。』目前普通商品住宅執行的物業費標准是政府2003年確定的『中准指導價格』,該價格5年多來沒有變動,可政府規定的人員最低工資標准、各種保險、水電費價格以及其他材料的價格都有很大調整,據了解,梅江地區有個高層住宅小區因為電費的調整一年就多支出近10萬元。建議政府有關部門應依據社會平均物價指數變動情況適時對物業費政府指導價格進行調整。
『物業公司為業主提供服務是市場行為,當然以盈利為目的。各方面成本的上漲,已經使物業企業不堪重負。』天津市物業管理協會秘書長張俊梅算了這樣一筆賬:首先,從人力成本上看,自2003年起本市最低工資標准逐年上漲,最低保險基數也同步上調。5年間,最低工資標准從480元增至820元,漲幅達到70%,保險基數也從680元增至1260元,漲幅為85%。其次,水電費方面,按照本市有關規定,物業公司用於住宅小區、服務於居民日常生活的用水要按照經營服務用水標准繳納,用電要按照商業用電標准繳納。本市經營服務用水現價為每立方米6.2元,比2003年上漲了63.2%。眼下,電價也有一定程度的上漲。這些剛性成本的調整增加了物業公司的經營成本,上調物業費是確保小區物業管理良性運轉的必然選擇。
業主自治是否行得通
為了避免與物業公司的尷尬,本市有少數小區業委會聽取業主意見,決定自己僱人管理小區,實行業主自治管理模式。那麼,這些小區的實際效果如何?是不是真的就沒有了物業管理煩惱?
對此,真理園業委會主任梁龍子有『兩年零兩個月』自治經歷,他自嘲是個探索『失敗者』,他目前正在為尋找一個新的物業公司而犯愁。梁主任說,該小區2003年入住後業主與物業公司矛盾較多,物業費收繳率低,兩家物業公司均先後撤出。『當時大家對物業服務失去了信心,經過民意調查,2/3業主同意自己管理。於是,2005年底,我們就實行了業主自治,業委會牽頭找保潔等服務人員。我們定的收費標准較低,每月每平方米0.2元,剛開始時,收繳率很高,一度達到98%。但到了第二年,事情就不妙了,到了後來,我們累得半死,而業主不滿情緒卻逐步高漲,收繳率也跌到了40%。現在的民意調查顯示,53%以上的業主希望重新選聘正規的物業公司。』
自治管理之所以失敗,歸納起來,原因很多。梁主任說,小區實行自治管理,盡管收費標准低,但業主對服務的要求並不低。因為收費低,小區只能僱一個人看門,做不到日常的巡視,招聘人員的年紀也偏大,維修也局限於開關更換等簡單項目,連樓宇對講門壞了都修不了,時間長了,業主的意見自然越來越大。還有,物業管理是一項復雜的工作,業委會成員政策性不強,工作中很容易被業主抓住『小辮子』,大家都是不計報酬服務,時間一久熱情就沒了。自治收費只能靠業主自覺,個別人隨便找個理由不交費,他們也沒有好的制約手段,慢慢形成了惡性循環。還有,為了降低人力成本,他們僱的都是五六十歲的退休老人,工作時,生怕這些人在崗位上生個病或出現意外,出了工傷事故業委會可賠不起,鬧得整天提心吊膽的,不是個事兒。
安華物業公司副總經理朱禧說:『對真理園小區業主遇到的困難,大家表示同情,但是,哪個物業公司也不會輕易接手。』朱禧說,一些小區在實行業主自治的過程中,因管理經驗匱乏,小區公共設施設備得不到養護,物業公司接手後在物業保值增值方面需要付出更多的人力物力財力,有些設施損壞甚至是不可挽回,因此,一般的物業公司都不會貿然介入。
市國土房管局相關部門負責人說,在一些小型社區,業主自治也有成功的例子,但是從目前很多社區業主還未成熟的現實狀況看,『自治管理』的長久性難以保證。並且,隨著建築物及其附屬設施科技含量越來越高,管理難度不斷加大,從長遠來看,還是選擇專業化、市場化的物業公司進行管理更為科學。
業委會應如何准確定位
一方面,很多小區業委會成員出於熱情,苦苦支橕著小區的建設、發展;而另一方面,一些業主針對業委會的怨言不斷,有的甚至認為業委會成員不作為、亂作為,以權謀私。如何給業委會一個適當的法律定位,如何提高業委會成員的素質、規范業委會的良性發展,以及是不是應該給業委會成員以適當報酬等,成為人們關注的話題,與會專家學者也進行了熱烈的討論。
據了解,本市一些小區業委會成員年齡都在五六十歲以上,他們在付出辛苦的同時,也承受了很多誤解。一度鬧得沸沸揚揚的康都大廈物業糾紛,將該小區業委會成員推到了風口浪尖上,他們坦言自己的壓力很大:『我有自己的工作,要養家糊口,忙乎了半天卻費力不討好,家人也不斷說我管那事乾什麼。但是,看到人家入住一年沒有煤氣做飯,我能不管嗎?看到小區的消防設施丟了很多,我能不管嗎?責任感支橕著我不能退縮。我相信大多數業主會理解我。』新世界花園的業委會負責人接受采訪時也稱,當該小區發生物業糾紛時,不但有人在牆上貼大字報大罵他們的家人,甚至連人身安全都一度受到威脅。『靜下心來想一想,我們都是60多歲的老乾部,既不圖名,又不圖利,不在家享清福,為了小區累得要死,還要遭這份活罪,這是何苦呢?』
與此同時,如何技巧性地應對小區物業管理問題,如何給自己的工作實現准確定位,也對業委會成員提出了很高的要求。小區出現物業糾紛後,如何應對?是立即炒掉物業,還是盡可能溝通、交流、消除誤會,盡量實現共贏?相信很多小區業委會都會遇到類似問題。參加座談的與會人員有一個共識,認為一般來講,業委會成員素質和處理問題的能力相對越高,物業公司和業主關系相處得越和諧。有專家曾指出,對大多數業主來說,他們買房子不是來當維權英雄。特別是那些維權積極分子一定要明白這一點。大家首先要過一個安定的日子,然後纔是其他。為此,也提醒業委會成員一定要對小區物業管理保持清醒頭腦,為了使業主的房屋實現保值增值,要依法理性維護權益,廣大業主要慎用辭退權,其間業委會的正確引導作用不容忽視。
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