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少數企業誠信缺失埋下矛盾隱患 部分業主無故欠費導致惡性循環
聚焦物業糾紛 兩敗俱傷的『消耗戰』
物業糾紛的話題備受市民關注。無論是小區業主,或是物業企業,似乎都有訴不完的苦水。一方面,物業企業稱業主物業交費率太低,企業虧損嚴重,有的不得不退出小區;另一方面,有些業主則認為物業企業服務不到位、缺乏誠信,小區業委會更換物業企業的事件也屢屢發生。物業企業與業主,本是服務與被服務的關系,原本應該雙贏的兩方,有時候卻站到了對立面上,甚至會硝煙彌漫……
本報10月17日以《新老物業斗法小區業主遭殃》為題,報道了河北區康都大廈發生的物業糾紛,該話題引起市民廣泛關注,很多讀者給本報熱線28201000打來電話,發表自己的看法,展開對物業糾紛話題的討論。很多市民指出,物業糾紛,是一場沒有贏家的『消耗戰』 ,無論對物業企業還是業主,每一次陣痛過後,都會留下難以彌合的『創傷』。應該看到,在眾多物業糾紛中,少數物業企業缺失誠信,是導致糾紛不斷發生的『隱患』,而部分業主花錢買服務的意識欠缺,是促使糾紛惡性循環的『助燃劑』。此外,開發商與物業企業建管不分,部分小區業主大會和業主委員會運作不規范等問題,在一定程度上激化著矛盾。面對不斷上昇的物業管理糾紛,市民們建議有關部門加強研究、探討調處物業糾紛的新方法。
業主和物業公司都是輸家
物業糾紛,是一場沒有贏家的戰斗,如數交付物業費的業主,往往是最大的受害者。天津市物業管理協會的負責人接受記者采訪時說,每一次糾紛後,物業企業都會遭受經濟和公司形象的雙重受損,而業主面臨的則是房屋的貶值、公共設施養護的缺失,有時甚至步入惡性循環的狀態,給全體業主帶來無法挽回的損失……
對此,經歷過物業企業退出的業主可以說感觸最深。『今年6月份,小區的老物業退出了,新物業又沒有及時進來,電梯沒人管了,正趕上大夏天,22層高的樓,要一步一步地爬上去,那個罪,可難受了!』合匯大廈業主孫先生說,幸虧區物業辦和街道多方協調,新的物業進來,他的生活纔算恢復平靜。
濱河家園小區業主宋女士說,今年年初,她所在小區的物業企業撤了出去,一時間,小區徹底亂了套,大部分垃圾桶都『頂蓋肥』,扔在垃圾桶旁的生活垃圾一直堆到道路上,小區內路燈沒電,晚上出門要摸著黑走……居民們費了很大的勁,好不容易纔找了個新的物業,盡管他們對現在的小區管理現狀仍不是很滿意,『但是,經過這次折騰,很多人都心有餘悸,真怕類似撂挑子的事情再次上演。』
『如果不是虧損得太厲害,誰願意退出項目?』糾紛發生後,物業企業負責人也無不大聲叫苦。隆馨物業公司在撤出濱河小區時出具的報告顯示:自2002年進駐小區以來,物業費收繳始終收不抵支,後期收繳率不足10%,截至2007年11月底,累計物業費欠費1378222.81元,在長期虧損的情況下,已無法維持正常經營,不得不退出。而在鬧得沸沸揚揚的河西區福盛花園小區物業公司退出事件中,方金物業公司也稱物業費收繳比例不足50%,導致大幅虧損,僅2008年度虧損額就達到五六十萬元,員工工資發不出來,到法院起訴欠費業主時也遇到了很大的困難。萬般無奈,該公司纔采取臨時退出的過激措施。盡管這些報表都是物業企業單方面出具,其權威性受到一定質疑,但是,可以想見,如此低的物業交費率,要讓物業企業仍有盈利空間的確很難。
『物業管理一直是衡量一個樓盤價值的軟性指標之一,長期的物業糾紛,帶給業主的不僅是無休無止的煩惱,更有可能給一些樓盤帶來「惡名」,直接影響了這些住宅在二手市場上的交易,甚至直接帶來樓盤價值的貶損。』一名業內人士在接受采訪時指出,如果說一個樓盤的房屋質量、配套設施是它的『硬件系統』,那麼物業管理就是一個小區的『軟件設備』,物業問題如果長期得不到處理,必然會對房屋價值產生負面的影響。
少數物企缺失誠信埋『隱患』
『除了精裝修的小區外,業主入住之前,哪家物業企業不收裝修押金?收錢容易,退錢可就難了,即使沒有任何拆改,也要拖上很長時間。國家發改委早就認定這是亂收費,但是,誰能制止?還有,業主入住前必須預付一年的物業費,否則就很難拿到新房鑰匙,這也已經形成慣例。面對這樣的強制收費,哪個業主能抗爭?』市民李先生參與討論時說,這樣一來,業主還沒有正式入住,就埋下了雙方對立的『種子』,『少數物業企業缺失誠信,損害了全體業主的利益,是物業糾紛不斷發生的「隱患」。』
『前幾年,我們選聘了怡和物業,沒想到,該公司服務不斷縮水,尤其可氣的是,這家物業企業不打招呼,就把產權歸業主所有的車庫私自對外出租。這樣一而再、再而三地違約,讓我們忍無可忍。』為此,新世界花園小區業委會今年3月份毅然炒了這家物業企業的『魷魚』。然而,氣還沒有喘勻,新的麻煩又來了,怡和物業被炒掉後拒不撤出車庫,並與新來的山華興物業企業發生爭執,沒想到,山華興物業企業脾氣更大,一看問題談不妥,不由分說,徑直撤出小區,小區業委會猝不及防,根本來不及選聘新的物業企業,800多名業主的生活徹底被打亂……
對個別嚴重違規的物業企業,本市轄區房管部門也曾依照相關規定做出處罰,歐思諾物業企業就是其中之一。據了解,該公司在管理河北區月桂園小區過程中,未按合同約定提供規范服務,又不整改,同時不按相關程序退出服務,拒不在規定時間內與業委會辦理交接工作,還將小區業主委員會成員打傷。為此,河北區房管局在多次協調和責令整改未果的情況下,按照有關規定,對該公司處以8萬元行政處罰。
近日,北京首華物業管理有限公司也為自己不負責任的違約行為付出了代價。該公司與和平區新文化花園新典居業委會簽訂了3年的物業服務合同,服務半年之後提出提前終止合同並撤出。『小區不能沒有物業,業委會不得不在短時間內找一家新物業來代替,造成了議價上的被動,最終,新物業企業的收費標准比原來多出很多,這樣一來,小區業主3年多支出物業費10多萬元。』為此,在多次協商不成後,新文化花園的業委會將該物業企業告到法庭。經過幾輪庭審之後,法院一審判決該公司敗訴,需要支付各項補償金7萬餘元。
部分業主交費意識欠缺
『不可否認,物業企業裡面有害群之馬,但這畢竟只是少數,由於部分業主花錢買服務的意識欠缺而導致的物業交費率低等問題,使更多規范運作的物業企業面臨著很大的壓力和困難。』安華物業企業負責人在接受采訪時說,為了保持社區的穩定,物業企業默默地付出了很多犧牲,希望廣大業主對物業企業多一分理解,也希望社會各部門多給物業企業營造發展的空間,培育物業行業健康、有序地發展。
據了解,中國物業管理協會2007年開展的『物業管理行業生存狀況調查』中,在全國接受調查的4600家企業中,僅有40.07%的企業盈利,有40.76%的企業處於虧損狀態,平均虧損額為37.22萬元/年,行業裡很多企業面臨難以可持續發展的難題。而物業費交費率過低,是造成這些企業虧損的主要原因之一。
『本市物業收費率普遍不高,有很多小區僅維持在70%左右。也就是說,70%的業主在為100%的人買單。』天津市物業管理協會的負責人談及該情況時不無懮慮地說,一些業主對物業付費的概念接受不了,很多人習慣了住公房,一下子買房成了業主,花錢買服務的意識還沒有完全樹立起來。然而,物業管理服務具有不可分割性,沒有交費的業主與交費的業主享受同等的物業管理服務,攀比從眾心理使更多的人欠費,結果是物業管理費收繳率更低。物業企業為了控制成本,只好減少人員、降低服務質量和標准。本來每天該清掃三次或隨時清掃,改成兩次或一次。服務質量降低了,業主不滿意,更多的業主不交費,而物業企業再減人降低成本,這就進入了惡性循環。該負責人指出,有很多物業企業和開發商是父子企業,盡管有的企業年虧損額達200多萬元,但為了打品牌,為了讓自己的房子好銷售,強行支橕著做物業服務。但是,這種局面不可能長久,開發商肯定要甩掉包袱。
據『央視』組織的一次調查結果顯示,受訪市民在回答『如對物業服務不滿,您將采取何種維權措施』一項時,63%的人選擇了『拒交物業費』。為此,順馳物業企業負責人接受采訪時,總結了幾項業主不交物業費的原因:一是開發商遺留的問題,諸如房子漏水、小區公共設施的建設等等,這些問題本來是開發商與業主的矛盾,但業主往往遷怒於物業企業;二是開發商承諾的未能兌現,諸如有的開發商為了房子好賣,不負責任地承諾業主可以搭建露臺、圈小院,物業企業發現問題自然會制止,矛盾便轉嫁給物業企業;三是諸如暖氣不熱、煤氣不通、有線電視不清楚等本屬於公共服務行業的問題;四是鄰裡關系不和諧導致的矛盾,比如居民養狗物業企業為什麼不管?樓上住戶跑水淹了我家,物業企業必須要給解決,解決不了我就不交費等等;五是小區社會治安、違章搭建等問題,諸如小區丟了東西,進了小偷,自行車、汽車丟了,私搭亂建嚴重,這些都成為拖欠不交物業費的理由,其實,小區有保安並不能確保不會丟東西,拆違章也不是物業的權限范圍,而要依靠當地的綜合執法部門。其實仔細分析,上述問題的出現,與物業企業的服務並沒有直接聯系,但是,問題發生後,業主們維權未果,很多人便會采取拒交物業費的極端措施,物業企業成了發泄對象。
為了催繳物業費,有些物業企業將部分欠費嚴重的業主告到了法院,然而,效果並不理想。一家物業企業負責人無奈地說,出於社會穩定的考慮,法院通常會采取調解結案的方式,被起訴的業主只需繳納部分物業費,物業企業也只能見好就收。『即使這樣,仍有業主拒絕調解,法院判決業主支付物業費後,判決的執行卻又成為擺在物業企業面前的難題,最終有些案件不了了之,在一定程度上也助長了部分業主無正當理由拒交物業費的歪風邪氣。』
其實,不光是物業企業,另有很多如數交費的業主打來熱線電話稱:『沒有正當理由拒交物業費的業主應該受到全社會的譴責。即使物業服務不到位,也應采取理智的辦法解決,實在不行,可以訴訟到法院。我交了物業費,你卻不交,卻也同樣享受物業服務,這些人的做法,無異於侵佔了我的財產。更讓人生氣的是,跟這些人聊天時,有的人甚至公開說,我不交物業費沒有任何理由,別人不交,我為什麼就不能不交?這種局面必須要改變。』
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