國家出臺的救市政策受到市民的關注

　　北方網專稿(記者付文超)：繼去年11月份房屋契稅新政出臺後，12月份，國家又出臺促進房地產市場發展的“第二套房貸政策”，再次受到買房者的關注，一時間，中介看房、電話諮詢的人立刻多了起來，可見新政的魅力相當誘人。這樣的政策對於渴望改善居住環境，又對高房價望而卻步的百姓來說，無疑是在“寒冬”中看到了希望。

　　業內分析人士認爲，“二套房”貸款政策的鬆動將使更多的購房者受益，有利於部分購買普通住宅的“改善型自住需求”得到滿足，將直接促進市場的活躍，提振市場信心，但要真正促使二手房市回暖，還需地方相關部門快速跟進，出臺配套細則，爲溫暖樓市再添“一把火”。

　　相關鏈接：【綜述】房地產救市方案重磅出臺

　　相關鏈接：中國放鬆二套房貸政策 鼓勵普通商品住房消費

二套房貸款鬆綁讓人們在“寒冬”中看到了希望

　　“面積”成購房者絆腳石

　　12月17日，國務院常務會議確定了一系列新措施，在促進房地產市場健康方面明確提出：“對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。”

　　措施中至關重要的前提是“人均面積低於當地平均水平”，那麼，到底天津市的“人均住房面積”是多少？記者致電本市房管部門瞭解到，目前還沒有出臺這一標準。但據國家統計局天津調查總隊公佈的調查結果顯示：“到2007年末，天津市家庭人均住房建築面積達到27.1平方米，戶均現住房建築面積64.6平方米，有一成以上的家庭擁有第二套及以上住房。”

　　一位專家介紹，天津房地產開發量在總的趨勢是上升的，如果再進行調查，人均住房面積應該有所擴大，而人均住房面積的擴大，則意味着有更多的購房者在購買第二套房時，可以享受到優惠政策，這實際上是變相降低了第二套住房信貸政策的門檻。

　　相關鏈接：二套房貸實施細則期待“靴子落地”

二手房仍是市民關注的焦點

　　“5轉2”成爲最大亮點

　　“新政最吸引人的地方就是營業稅的減免，肯定會拉動二手房交易量。”一家房屋中介的負責人說，現在購房者的觀望情緒比較濃郁，降低營業稅對房源供應增加肯定有直接好處。

　　“要是具體細則出臺後買二手房，可以少掏不少營業稅呢。”正在河西區廣東路一家房屋中介查看房源的張先生說，他遲遲沒有出手買房，稅費太多是其中重要的原因，不過現在還需要等本市出臺具體細則，再決定何時買房。張先生說，從老百姓的角度講，很看好這一新出臺的政策。

　　“5轉2”成爲二套房新政最大的亮點。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉讓免徵營業稅，改爲超過2年（含2年）轉讓免徵營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改爲按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。

　　該中介公司的工作人員告訴記者，之前營業稅的稅率是總房價的5.55%，按照一套100平方米、總價80萬元的普通二手房計算，如果房源超過2年（含2年），可以免徵營業稅，一下子就能節省4.44萬元的購房成本。

　　此外，購買不足2年的二手房，將採取差額徵收營業稅的方式。假設有一套已經買了1年半的普通住宅出售，當初買房時原價40萬元，現在賣房售價是50萬元。按天津市原先的規定，這套房子無法享受優惠，只能按全額即50×5.55%繳納營業稅，高達2.775萬元。而按新政，這套房子可以按差價計算營業稅，即(50-40)×5.55%＝0.555萬元。稅收成本減少了2.22萬元。

　　相關鏈接：存量房貸可申請七折利率優惠 工行建行均將執行

二套房貸款鬆綁對有望改善自住條件的市民來說十分誘人

　　“多米諾”效應短期內不會顯現

　　雖然新政出臺，給正在觀望的購房者帶來了希望，但很多業內人士對這一政策心存疑問，認爲救市新政所產生的“多米諾”骨牌式效應不會在短期內顯現。

　　一些業內人士分析，減稅對二手房交易無疑具有積極作用，但目前春節將近，同時地方政府的相關配套細則仍未出臺，這些因素都在某種程度上限制了二手房的交易。從短期內看，該政策對拉動二手房交易影響不會出現暴增現象，要真正見效可能要等到今年四五月份。

　　據多家銀行有關人士介紹，銀行在助推房地產發展時格外講究“精確點火”，在順應政策的潮流的同時，還要把控好信貸風險，防止投機炒房。金融監管部門日前已經明確表示，對於二套房貸，各家銀行不允許隨意鬆動。而對於貸款購買二套以上住房房屋的客戶，銀行會採取細分措施。如果有太多的客戶都能享受央行“首付兩成+利率七折”貸款優惠，那麼不僅銀行在這些客戶身上無利可圖，而且一旦房價下跌幅度過於劇烈時，客戶很可能選擇斷供。同時，在當前的經濟形勢下，如果貸款人處於風險較高的行業，或者預期收入下降，銀行也不會參照首套住房的標準來降低貸款首付款的。此外，在樓市將進入底部區時，有少數房地產商爲了支付工程款可能會採取“假按揭”方式，銀行當前會格外注意控制風險。

　　業內人士表示，現在各方都在期盼樓市新政的配套細節儘早完善，讓更多人享受到樓市新政的好處，促進樓市健康發展。

既要拉動內需，又要抑制投機炒房，國家出臺政策用心良苦

　　相關解釋：

　　首套自住房：是指借款人第一次利用貸款所購買的用於自住的房屋。

　　第二套(含)以上住房：是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。

　　界定方法：商業銀行在接受個人住房貸款申請後，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批准後再將相關信息及時錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。

　　認定標準：已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執行。