牛年轉牛市，這是所有開發商對地產市場的期望。不過，火爆了6年的房地產市場顯然難以用短短幾個月的時間就度過來勢洶洶的經濟危機。所以，救市、促銷、降價、產品轉型等關鍵詞仍會在牛年地產市場頻繁使用。

　　事實上，眼下的地產市場還是原來那頭『牛』，只是跑了太久，累壞了，但它仍然有接著跑的心氣兒。可要讓這頭『地產牛』再跑起來，還得在減少『勞動量』和增加『飼料』的同時，給它調理出個健康的體魄，纔有美好的生存前景。

　　牛頭——商業地產推遲『擴容』

　　對於『地產牛』而言，商業地產好似牛頭，具有高質、高值等『頭部』功能。作為地產市場非常重要的組成類型之一，商業地產總體數量不像住宅那麼龐大，但其價值普遍較高，且又是地產業與其他行業關聯的重要出口。

　　不論是商鋪還是寫字樓市場，大量新品牌的進入以及商戶調整、擴張的計劃都在不同程度地托昇商業地產的行情。當然，優勢集中的項目仍需要具有物業品牌、黃金地段和優質物業管理服務等多方面優勢。『截至2008年底，天津優質商鋪總存量達到147萬平方米。今後幾年，隨著更多大型商鋪項目陸續完工，預計在2012年前這一數字將出現近一倍的增長。』仲量聯行的報告顯示，包括樂賓百貨和新世界百貨等在內的一些高端賣場為改善銷售業績，從去年底已經開始關閉部分樓層進行裝修和改造。好在大量國內外品牌今年仍有計劃進入天津市場，DHC、Max Mara和巴黎貝甜等已在天津開設多家分店的國際零售商則表示將繼續在天津擴張。業內人士普遍認為，今年本市優質商鋪的租金水平還會上漲。據透露，津匯廣場等黃金區域商鋪今年的租金已經上漲。另一方面，作為地產終端消費緩解，家居、家具業從去年第四季度開始銷售已經明顯受挫，因此今年不少此類賣場已經開始下調租金，其中尤以高端賣場影響最大。

　　寫字樓市場的情形相對商鋪而言更加困難。海運、汽車、航空等諸多行業的紛紛跳水，迫使本市不少寫字樓從去年底開始就已經陸續下調租金和售價。中原地產日前發布的相關市場統計分析顯示，由於購買辦公物業企業需要一次性投入大量資金，在經濟環境持續低迷的情況下，大多數企業都將購買計劃擱置，或暫時轉為租賃。在需求萎縮的情況下，開發商為了保證項目的資金回收，今年寫字樓市場價格將出現一定程度的下調。因此，寫字樓市場已經迅速展開結構調整。據了解，2009年本市幾乎沒有新建甲級寫字樓竣工，一些原計劃今年上市的產品也都相繼公布推遲到明年以後亮相。

　　牛身——住宅市場下半年是道坎兒

　　住宅市場是『地產牛』的主乾，它的活力直接影響著『地產牛』的精氣神兒。最近幾個月的動蕩不但砸低了市場均價，也讓牛身體積癟了一大圈兒。於是，2009年一開頭，就有好幾家開發商紛紛放話，『下半年樓市肯定會回暖，價格也會逐步回調。』

　　開發商預言漲價其實已經是老套路了，不過這次受到如此關注實是出於三方面原因。首先，根據經濟規律和此前全球多次經濟危機的經驗，經濟危機過後往往會引發通貨膨脹。其次是需求論。市場大量的購買需求在經濟危機來臨後頓然停滯，其中不乏剛性需求急需釋放。有需求就有市場。從市場節奏來看，市場觀望半年以上，通常都會出現一定程度的放量。另外還有一個理由，就是降價無效論。去年下半年開發商相繼進行了不同程度的降價。降得少者，效果不理想。降得多者，覺得品牌形象受損。於是，大部分開發商都不想繼續降價，並且有開發商乾脆在各方面提昇產品檔次以保售價。

　　這些論證真的能夠確定下半年樓市的漲價大局？市場當然不會只有一面。價格的負面預言也有自己的理論系統。首先，購房者期望最大的是降價。不少購房者乾脆直接表示，再多政策優惠也不如降價來得實惠。其次，政策傾向中低收入者。如果開發商還堅持力推非普通住房產品，只能給自己的銷售制造麻煩。此外，大批量保障住房的上市也從側面拉低了市場價格水平。

　　牛腿——二手房匯聚剛性需求

　　二手房是牛腿。不是最貴的，卻最有勁兒，支橕著『地產牛』的整體重量。匯聚了最多剛性需求的二手房市場，形成了地產市場龐大的基礎盤面。

　　前兩天一個地產商私下表示，今年地產市場釋放的肯定都是『剛』得不能再『剛』的需求，價格和產品要求都會很高。在此狀況下，價格低於商品房卻有著房齡短、設施新、小區成熟等優點的次新房自然會分流出商品房市場的部分客源。

　　對於以改善為主的老年人和工作年限短的年輕購房者而言，二手房市場也將是首選對象。本市21世紀不動產一位經紀人表示，60-90平方米的房屋是近幾個月成交的主力，尤其是面積小又能形成兩居室格局的房源特別容易成交，這種市場特點在牛年仍將保持。

　　近幾個月接連不斷的新政策有效推動了二手市場的成交，但一些大戶型、高價位的房源成交仍不在『受保護』范圍內，其成交業績也沒有什麼改善。因此，房主們的心理價位開始松動。一些中介公司分析人士透露，去年12月份以來，不少對房價『咬』得很緊的房主也都開始松口，雖然標價大多沒有改變，但成交價通常都比去年同期明顯下降，尤其是高檔住宅的二手房成交價同比下降達20%以上。

　　健康飼料——戶型設計趨向功能化

　　產品設計是行業發展的核心。對於『地產牛』來說，改良產品就等於有了健康飼料，不但調理內循環，常吃還能改善體質。

　　進入牛年，經歷了寒風吹襲的地產企業開始關注產品品質。牛年上市的地產項目中，可以看到其對功能性、舒適度和使用效率等實用指標的追求。

　　住宅戶型改良是產品昇級最有效也最實用的方式之一。春節一過，津南區的金地格林世界就將全線推出多層次住宅，從90平方米的兩居室到270-280平方米的洋房、類別墅，一應俱全。據設計人員透露，為了讓購房者能更實惠，該項目今年推出的18層到頂高層住宅破天荒地達到了85%的出房率，與多層住宅基本持平。另外，陽光100項目今年春節後也將推出『無戶型』概念產品，即交房時開發商會把廚衛和室內固定牆、地部分精裝到位，業主入住後可以通過移動隔牆自由設置或更改戶型。而號稱『純粹三居社區』的中海御湖翰苑則將在今年3月份繼續推出景觀資源更好的118平方米和136平方米的經典戶型。此外，社會山等項目的別墅產品今年開始將不再上市，而經濟型的公寓產品將佔據主導地位。

　　即使是高檔住宅市場，今年也一樣把性價比發揮到極致。例如，將於5月份上市的仁恆海河廣場應該算是今年本市檔次最高的精裝修樓盤，除了高品質精裝並贈送步入式衣帽間和全套廚衛家電外，其戶型也覆蓋了從50-80平方米的小戶型到200多平方米的四居室大戶型，通吃各層次購房者需求。

　　各開發企業在產品設計上的用心相信能夠給天津樓市帶來更多高質產品，讓今年的地產市場越來越健康。對於『地產牛』來說，內在供需關系順溜了，體質肯定也會強健起來。

　　庖丁解牛：養好牛纔有牛市

　　一頭好牛，除了要能吃會乾、任勞任怨，最重要的還是健康的體魄、健康的心態。

　　『地產牛』更需要健康。到底牛年能不能打造出牛市，取決於開發商的誠意，也取決於政府的扶持，更需要購房者的信心。在這些關懷之外，『地產牛』還需要強勁的政策執行力、持續補給的市場動力，最關鍵的則是能夠起到內部『調理』作用的企業自制力。

　　眼下『地產牛』的萎靡其實是體力透支的後果。即使這場經濟危機大瘟疫沒有襲擊它，瘋狂奔跑了好幾年的『地產牛』也早已經顯露疲態。政府的扶植政策、保障住房的普及以及銀行降息等等，都是在大病襲來後的補救。『地產牛』現在不鬧了，但它是否康復還不能確定。要它康復得徹底，就必須在猛藥之後堅持調理。